Как выкупить долю в квартире у второго собственника

Можно ли продать долю в квартире? Да. Но у таких сделок есть особенности.

Расскажем, как правильно это сделать и с какими трудностями владелец доли может столкнуться в процессе продажи.

• Специфика сделки
• Подводные камни
• Как продать долю в квартире второму собственнику
• Как получить ипотеку на долю в Совкомбанке
• Подготавливаем документы
• Заключаем договор
• Регистрация в Росреестре
• Доля в натуре

В статье мы поговорим о продаже долей, которые числятся в общей долевой собственности. Помимо общей информации рассмотрим частные случаи, к примеру, можно ли продать долю в однокомнатной квартире. Разобраться во всех тонкостях помогла Юлия Усачева, генеральный директор АН «Городской риэлторский центр» .

Специфика сделки

Долевая собственность — это форма собственности, при которой несколько лиц владеют имуществом в определенных долях. К примеру, в семье из пяти человек, если квартира разделена поровну, у каждого члена будет ⅕ часть жилья в собственности.

Распоряжаясь своей частью площади, владелец может ее продать, подарить, завещать. Также он вправе купить долю и тем самым расширить площадь своих владений.

« Спецификой продажи доли в квартире является требование об уведомлении всех остальных сособственников. И это первое, что должен сделать продавец, прежде чем начать искать покупателей. Собственники имеют преимущественное право на выкуп реализуемой доли.

Если она им не нужна, они должны оформить отказ от преимущественного права на покупку. Делается это у нотариуса » , — рассказывает Юлия Усачева.

Если продавец состоит в браке или доля приобреталась, когда он был в браке, то нужно оформить согласие супруга(и) на продажу. Документ оформляют у нотариуса.

В качестве исключения представим ситуацию, когда долю в квартире приобрели путем дарения, приватизации или унаследовали, — тогда согласие супруга(и) не предоставляется, объясняет эксперт.

Когда срочно требуются деньги, может возникнуть идея о продаже недвижимости. Но есть более удобная альтернатива:например, в Совкомбанке можно быстро и без лишних документов оформить кредит: деньги зачислят на карту.

Не обязательно идти в банк, чтобы получить деньги. Кредит на карту до 5 млн рублей можно быстро оформить в Совкомбанке. Для этого необходимо только заполнить заявку на сайте, и в кратчайшие сроки средства зачислят на ваш счет.

Подводные камни

Основной сложностью может стать получение от собственников отказа от преимущественного права, предупреждает Юлия Усачева . Например, если с ними нет контакта или собственники отказываются предоставлять отказ, но при этом и не хотят выкупать реализуемую долю.

В таком случае нотариус направляет письменное уведомление обладателям долей о праве преимущественного выкупа. Если в течение месяца ответа не последует, то нотариус оформляет отказ автоматически, поясняет специалист.

В уведомлении, которое направляется собственникам, прописывают сумму, за которую продавец готов реализовать свою долю.

« Нужно иметь в виду, что, даже после получения отказов от обладателей других долейпродавец не может продать сторонним покупателям свою долю по более низкой стоимости. Иначе собственники могут оспорить сделку » , — подчеркивает Юлия Усачева.

Часты ситуации, когда уже при найденном покупателе один или несколько собственников неожиданно изъявляют желание приобрести реализуемую долю.

Если реализуемая доля принадлежит ребенку, то на продажу нужно получить разрешение органов опеки. Без этого документа процесс будет считаться незаконным.

Если на квартиру оформлена ипотека, то перед продажей доли рекомендуется сначала погасить долг. Либо по договоренности с банком и покупателем передать долг новому собственнику.

Как продать долю в квартире второму собственнику?

Продажа доли в квартире другому собственнику — один из вариантов. Особенность такой сделки в том, что никакие уведомления о предстоящей продаже направлять не нужно, объясняет Юлия Усачева.

Оба владельца идут к нотариусу с документами и оформляют договор купли-продажи. При необходимости берут согласие супруга(и) продавца о том, что он (она) не против сделки.

Ответ на вопрос, как продать долю в квартире второму собственнику, аналогичный. К примеру, собственники — брат и сестра, проживающие в квартире, доставшейся от родителей — приняли желание разъехаться. Тогда один из наследников может стать единоличным владельцем квартиры, как только он выкупит долю у своего родственника.

А как быть в случае, когда хочется продать долю в однокомнатной квартире, можно ли это сделать?

Юлия Усачева поясняет, что продать долю в «однушке» возможно, но она должна быть площадью не менее 6 кв. м. Но так как это микродоля, по факту трудно вселиться на такие квадратные метры, предупреждает эксперт.

Какое жилье подходит под ипотеку

Как получить ипотеку на долю в Совкомбанке

Большинство банков стараются не связываться с долевым кредитованием: доля в квартире — низколиквидный актив.

«Банки почти не одобряют ипотечные сделки на покупку доли в квартире, поэтому продавцу придется реализовывать свою часть только за наличные, что сужает круг покупателей» , — делится наблюдениями из практики Юлия Усачева .

Однако часто бывают ситуации, когда заемщику, который проживает в квартире, не хватает денег, чтобы выкупить ее последнюю долю.

На такой случай Совкомбанк в июле 2023 года запустил программу: выкуп в ипотеку последней доли в квартире на вторичке.

Кто может принять участие в программе?

• Собственник долей и покупатель оставшейся доли.
• Супруги, владеющие текущей долей в общей совместной собственности.

На каких условиях выдают кредит?

• На условиях ипотеки на покупку недвижимости на «вторичке».
• Материнский капитал в качестве первого взноса не подходит.
• Доле НЕ присвоен отдельный кадастровый номер.
• Предоставляется полный пакет документов, включающий также отчет об оценке с указанием стоимости квартиры и доли к выкупу.

Подробнее об условиях получения ипотеки можно узнать у специалистов Совкомбанка.

Если вы задумались о покупке квартиры, и при этом нужна финансовая поддержка от государства, воспользуйтесь специальной программой. Она действует на первичном и вторичном рынках недвижимости.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.

Подготавливаем документы

Итак, подготовка документов к сделке начинается с того, что вы уведомляете о своем решении всех совладельцев квартиры и указываете цену доли. Сначала сделайте это устно, затем — пошлите уведомления каждому совладельцу.

Если продаваемая часть принадлежит несовершеннолетнему, получите согласие от органов опеки на продажу доли.

Определитесь с подходящим нотариусом, так как сделка в любом случае будет проводиться через него. Выясните у эксперта все интересующие вас моменты.

Приступайте к поиску клиентов: сделать это можно с помощью риэлтора или самостоятельно, разместив объявление в Интернете.

Заключаем договор

Чистоту сделки гарантирует нотариус, поэтому у продавца нет необходимости глубоко вникать во все тонкости. Но для собственного спокойствия можно проверить, что в договоре купли-продажи отражены:

• предмет договора;
• цена, равная той, которая была указана в уведомлении;
• порядок оплаты;
• есть ли обременение на квартире (к примеру, долги по коммунальным платежам или прописан несовершеннолетний);
• основания, по каким продавец владеет долей.

Нотариус должен подписать договор и поставить печать. Без этого Росреестр может не зарегистрировать права перехода собственности.

Регистрация в Росреестре

Переход права собственности регистрируют в Росреестре, точнее — в территориальном подразделении. Определить его можно по адресу квартиры.

После подписания договора нотариус сам отправит документ на регистрацию в Росреестр, после чего стороны получат выписку ЕГРН о переходе права.

Доля в натуре

Если вы — участник долевой собственности, то имеете право выделить свою часть из совместного имущества. Это называется «выделить долю в натуре». Тем самым доля становится отдельным объектом недвижимости, которая не касается остальных собственников.

Сделать это можно либо тогда, когда все собственники согласны с таким решением, либо — через суд.

« Если реализуемая доля выделена в натуре, то есть, например, продается отдельная комната в квартире, то с пользованием проблем не должно возникнуть. Собственники могут через местный муниципалитет преобразовать квартиру в коммунальную, и тогда каждый будет владеть своей комнатой, а кухня, ванная, прихожая будут помещениями общего пользования.

Если долю в натуре выделить технически невозможно (например, она является однокомнатной), порядок пользования жильем собственники определяют сообща либо через суд » , — объясняет Юлия Усачева .

Когда выделить часть невозможно, не нарушая целостность квартиры, собственник может рассчитывать на денежную компенсацию со стороны других владельцев долей. Обычно сумма равняется стоимости доли. После получения денег собственник перестает быть совладельцем имущества.

Как выкупить долю в квартире у родственника при его согласии на продажу или если он против

Решить вопрос о том, как выкупить долю в квартире у родственника, можно двумя способами: стороны добровольно заключают договор, или одна из сторон покупает долю второго совладельца без его желания. Первый вариант чаще всего встречается на практике: стороны обсуждают условия, договариваются о цене и приходят к соглашению. А второй вариант оформления в принудительном порядке может быть осуществлен только по решению суда.

Родственные узы в постановке вопроса не имеют никакого значения. Любой уровень родства позволяет проводить сделки купли-продажи собственности, при этом от уплаты налога лица не освобождаются. Следует иметь в виду, что налог платить не требуется, только если один родственник дарит другому собственность безвозмездно.

Что такое долевая недвижимость и как происходит выкуп доли

Долевая собственность возникает, когда неделимая вещь становится собственностью сразу нескольких лиц (двух и более). Доли могут быть прописаны в десятичных дробях, например, 1/2 квартиры, а могут и не быть прописанными. Если размеры долей не указывались при оформлении, тогда собственность считается совместной, а не долевой.

Гражданским кодексом установлено определение долевой собственности в ст. 244. В юридической практике выделяют три основания для разделения имущества на доли:

1. Имущество, совместно приобретенное в браке супругами, считается общим. В случае развода, все, что было приобретено супругами, делится на двоих.
2. При наследовании имущества умершего родственника. Так, недвижимость становится общей собственностью детей умершего родителя. Вдова или вдовец, а также родители умершего тоже могут стать совладельцами наследства.
3. Приобретение доли жилья. Основанием может стать договор купли-продажи, ренты, дарения или залога.

Продажа части недвижимости имеет ряд нюансов. Так, если жилплощадь уже имеет несколько собственников (2 и более), один из которых решил продать свою часть, первым делом он должен предложить купить свою долю другим совладельцам жилплощади. В том случае, если владельцы других долей не желают приобретать квадратные метры, можно привлекать сторонних покупателей.

Читайте также: Возврат налога при покупке квартиры в 2021 году: как вернуть налоговый вычет НДФЛ

Современные агентства недвижимости оказывают услуги по ускоренной продаже долей в квартирах. Если есть необходимость оформить сделку быстро, можно обратиться к профессионалам.

Владельцам муниципальных квартир не удастся продать свою долю, а также разделить свою долю с новым собственником, потому как такая недвижимость находится в ведении муниципалитетов. Для получения права продавать и делить такую жилплощадь, ее сначала нужно приватизировать.

Между родственниками существует практика дарения имущества. Она популярна освобождением от налога, который продавец заплатил бы государству в случае продажи. В результате дарения одариваемый не должен платить ничего дарителю.

Если после оформления договора дарения новый собственник передает плату прежнему владельцу, не прописывая этот факт документально, суд признает сделку недействительной и отпишет подаренную часть прежнему владельцу, если факт передачи денежных средств будет доказан. А продавец может понести наказание за уклонение от уплаты налога. В судебной практике такие дела – не редкость.

Особенности покупки долей между родственниками

Выкуп доли в квартире, находящейся в собственности сразу у нескольких лиц, можно произвести у родственника. Но нужно помнить о преимущественном праве совладельцев. Сначала будущий продавец своей части обязан проинформировать совладельцев о том, что намерен продать свою площадь, указав цену на нее. На размышления информируемой стороне отводится календарный месяц по закону, по истечении которого он должен долю приобрести, воспользовавшись правом первой очередности.

В противном случае доля может быть продана третьему лицу.

Для ускорения процесса информирования совладельцев, можно попросить их составить отказ от своего права преимущества по данному вопросу у нотариуса. Этот документ позволит начать продажу третьим лицам, не выжидая 30-дневный срок.

При соблюдении оповещения совладельцев и получении от них письменного отказа от претензий на жилплощадь, можно оформлять договор. Оплатив покупку, покупатель становится новым владельцем указанной в договоре доли помещения. Важно понимать, что устного договора с совладельцами недостаточно. Очень важно получить от каждого письменный отказ от первоочередного права приобрести часть помещения, который заверит нотариус.

Без этих бумаг Росеестр может отказать в регистрации сделки.

Читайте также: Субсидирование ипотеки в 2021 году: условия программы

Для покупки части площади у родственника потребуется:

1. Основание на право собственности продавца. Это может быть договор купли-продажи или любой другой документ, по которому эта доля досталась продавцу. Если он когда-то получил ее в дар от своего родственника – договор дарения.
2. Справки из ведомств, подтверждающие отсутствие задолженностей по оплате коммунального обслуживания, ипотечных обременений или ареста.
3. Справка из БТИ, о технической составляющей помещения. В ней должно быть указаны технические характеристики и отсутствие незаконной перепланировки.
4. Домовая книга.
5. Заверенный отказ других собственников от первоочередного права приобретения продаваемой части жилья.

Как выкупить долю в квартире у родственника, если он согласен на продажу

Продать долю в квартире может не только совладелец помещения, но и единственный собственник всей жилплощади. Поэтому, если покупатель задается вопросом о том, можно ли выкупить долю в квартире своего родственника, он имеет возможность начинать обговаривать этот вопрос с продавцом. Купить можно и любую долю у единственного владельца.

Ситуация эта распространенная и не требует дополнительных хлопот с оповещением совладельцев, потому что их нет. Вопрос преимущественного права в этой ситуации не должен подниматься. Такой вариант подразумевает договоренность продавца и покупателя о цене и составление договора.

Порядок совершения сделки:

1. Оговорить сумму и размер продаваемой доли. Стоимость жилплощади будет прописывать в документе, который станет основанием права собственности для нового владельца.
2. Если есть совладельцы у помещения, продавцу следует отправить каждому письмо с уведомлением и описью вложения, в котором он сообщает о своем намерении продать квадратные метры, указав стоимость сделки.

Важно помнить, что с того момента, как уведомления будут отправлены, поменять размер продаваемой доли и ее стоимость уже будет нельзя. Этот нюанс в законодательстве защищает права совладельцев, которые могут быть обмануты продавцом, не желающим продавать им свои метры. Искусственно завысив цену на долю, продавец мог бы вынудить совладельцев отказаться от преимущественного права, после чего продал бы своему покупателю по более низкой цене.

Но закон это запрещает.

1. Ждать 30 дней, в течение которых может объявиться покупатель из числа совладельцев имущества.
2. Если в течение отведенного времени совладельцы, должным образом оповещенные о выставлении доли на торги, не изъявили желания расширить свои владения, продавец может оформлять сделку с посторонним лицом.
3. Оформляется договор купли-продажи.
4. Документ должен быть заверен у нотариуса.
5. Покупатель передает плату за покупку в сумме, прописанной в договоре.
6. Совершается передача договора в Росеестр для регистрации нового владельца.

Читайте также: Как прописать новорожденного ребенка: прописка младенца в квартиру к матери, отцу, родственникам

Составить договор можно и без помощи нотариуса, если стороны понимают, на каких условиях они готовы провести сделку. Типовой договор может составить сотрудник территориального отделения службы кадастра и картографии. За свои услуги организация берет символическую плату, не превышающую 1000 рублей.

Для заключения договора потребуется:

1. Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя: для лиц, старше 14 лет – это паспорт РФ, а для лиц, младше 14 лет –свидетельство о рождении.
2. Составленный договор купли-продажи в трех экземплярах.
3. Выписка из ЕРГН, подтверждающая право собственности продавца на имущество, а также включающая информацию об отсутствии обременений.
4. Договор, на основании которого продавец в свое время получил право собственности долей.
5. Если кто-то из сторон не может присутствовать лично при подаче документов, это может сделать доверенное лицо. В этом случае к обязательным документам добавляется нотариальная доверенность.

Если владелец доли – человек недееспособный или несовершеннолетний под опекой, тогда потребуется добавить в комплект документы, подтверждающие недееспособность или пребывание под опекой, а также документы удостоверяющие личность опекуна и разрешение органов опеки.

После того, как новый хозяин обретет недвижимость, он будет обязан ежегодно платить за него налог. Размер этой платы зависит от кадастровой стоимости имущества, а значит, и от региона, в котором собственность находится.

Продавец, получив уплаченную ему сумму, должен оплатить налог, размером 13% от продажи (в некоторых случаях можно вернуть налог). Исключения составляют только те случаи, когда собственник владел своей долей более трех лет, получив ее в наследство, в дар или после приватизации. А если продавец получил право собственности на любых других условиях, тогда для освобождения от налога на продажу он должен ею владеть не менее 5 лет.

Подробная инструкция по продаже доли в квартире также доступна по ссылке.

Принудительный выкуп доли в квартире у родственника

С привлечением органов судебной власти может произойти принудительный выкуп доли. Такие ситуации случаются, если один из собственников помещения желает продать свою часть другим совладельцам, которые, в свою очередь, оказываются участвовать в сделке.

Читайте также: Временная регистрация (прописка): как сделать, оформить и получить

Похожая ситуация может случиться, если в результате наследования недвижимость оказалась в собственности у большого числа наследников. Тогда доля собственника, не желающего владеть ничтожно малым количеством квадратных метров, может быть признана незначительной. Владелец оставляет свое право на долю в пользу совладельцев, получив от них денежный эквивалент.

Принудительный выкуп доли в квартире может произойти у родственника, нежелающего продавать свою часть, если:

1. Интересующая доля может быть признана судом незначительной.
2. Кадастровая служба не имеет возможности выделить долю в натуре.
3. Родственник, нежелающий продавать долю, имеет другую недвижимость.

1. Подготовить документы, подтверждающие наличие возможности принудительного выкупа. Для каждой ситуации они свои.
2. Составить исковое заявление.
3. Направить его в суд.
4. Оплатить госпошлину.
5. Ожидать даты, на которую назначат заседание.
6. Получить вступившее в силу решение суда.
7. Совершить процедуру выкупа доли в квартире.

Вместе с исковым заявлением нужно будет представить следующий перечень:

1. Паспорт РФ;
2. Основания для подачи (доказательства, подготовленные истцом);
3. Выписка из Росеестра, подтверждающая статус совладельца.
4. Квитанция оплаченной госпошлины.

До того, как истец пойдет в суд, он может увеличить свои шансы на положительный исход, если направит письменное предложение о покупке доли, и получит на него письменный отказ собственника, не желающего продавать свою часть. Эти документы станут доказательством того, что истец предпринимал попытки мирно урегулировать вопрос.

Ст. 131 Гражданского кодекса предъявляет типовые требования к исковым заявлениям подобного рода и предлагает следующую форму:

В случае положительного решения суда новый собственник будет обязан платить налог на приобретенную долю, несмотря на то, что выкуп доли в квартире у родственников был произведен в принудительном порядке.

Нужно быть готовым к тому, что обязанный продать долю собственник оспорит такое решение через суд. Предусмотреть все нюансы этого вопроса без квалифицированной юридической помощи сложно.

Что такое срочный выкуп

В жизни нередко встречаются ситуации, когда человеку срочно нужны деньги. Если он решает выйти из положения с помощью продажи доли в квартире, он может обратиться в агентство недвижимости для упрощения процедуры.

Читайте также: Можно ли прописаться на даче и в СНТ в 2021 году: как осуществить прописку

Сделка пройдет незамедлительно, если агентство проявит к ней интерес. Важно понимать, что риелторы, вероятнее всего, не будут искать сторонних покупателей – доля будет оформлена на агентство. Это выгодно такой организации, потому как из-за срочности оформления цена доли будет существенно ниже рыночной.

А став собственником наряду с другими совладельцами, агентство получит первоочередное право на приобретение оставшихся долей. Экономя на выкупе доли в квартире, юр. лицо получает возможность со временем получить всю квартиру по бросовой цене.

Продать долю в квартире не сложно, если не пытаться обойти закон или нарушить права других совладельцев. Соблюдение всех правил позволит не сомневаться в законности сделки.

Вам также может быть интересно

1. Дарение доли в квартире: как оформить дарственную и подарить долю родственнику или другому человеку
2. Как продать долю в квартире: инструкция по продаже
3. Выделение доли детям по материнскому капиталу: как выделить долю, какой размер долей выделять
4. Прописка 2021: как прописаться в квартире через МФЦ и Госуслуги

Вы можете задать вопрос в форме комментариев, стараемся отвечать всем.

На что обращать внимание при покупке доли в квартире

В статье разберем, какие возможны риски и как их минимизировать.

В России есть три типа собственности — индивидуальная, общая совместная и общая долевая.

Индивидуальная — это когда права на имущество принадлежат одному человеку. Общая совместная собственность регистрируется на супругов, в этом случае доли не выделяются. А общая долевая собственность появляется, когда собственников у одного объекта недвижимости несколько и у каждого есть своя, четко определенная доля.

Понятие общей долевой собственности и основания ее возникновения регулирует ст. 244 ГК РФ.

Что такое доля в квартире

Долевая собственность — это такое имущество, которым владеют два или более человека на праве общей собственности. Обычно доля каждого собственника в праве собственности в квартире определяется дробью. Например, если квартира находится в собственности супругов и двоих их детей, то у каждого — по ¼ доли в праве собственности.

Но доли не обязательно бывают равными, и ими не обязательно владеют родственники.

Доля — это часть объекта недвижимости, например долей жилого помещения может быть:

• доля жилого дома;
• доля в квартире;
• комната (выделенная доля).

Доля может быть выделена в натуре, например оформлена в виде комнаты, а может быть не выделена, то есть оформлена просто дробью в праве собственности.

Разделить собственность по долям можно с помощью правоустанавливающих документов, например в договоре купли-продажи, договоре дарения, соглашении о разделе имущества. Также супруги могут разделить свое имущество по долям брачным договором. В этих документах прописывается доля каждого собственника, и это является основанием для регистрации права собственности.

Может ли собственник продать свою долю

Доля — это полноценный объект гражданских прав. Ее можно продать, подарить, завещать. Собственник вправе по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом. Но есть определенные условия распоряжения таким имуществом, например при продаже нужно сначала уведомить владельцев других долей.

Об этом расскажем далее.

Так в договоре прописывается доля в праве собственности каждого из троих собственников квартиры

Зачем вообще покупать долю

Два основных преимущества покупки доли — это:

• низкая стоимость (доля в квартире стоит дешевле, чем квартира целиком);
• возможность регистрации по месту жительства (иногда нужна только прописка, и в этом случае покупка доли — неплохой вариант).

Процесс покупки доли схож с покупкой целой квартиры. Но сделкам с квартирными долями присущи особенности. Расскажем о них подробнее.

Как проверить, что предлагает продавец: отдельную комнату или долю в квартире

Дело в том, что доля в собственности — это не то же самое, что комната или выделенный где-то в квартире уголок. Это просто не определенная физически доля.

Нужно понимать, что другими долями квартиры владеют другие собственники. Если это не выделенная в натуре доля, то есть отдельная выделенная комната, то вселение в квартиру может быть затруднительно. Это связано с тем, что конкретное место проживания не определено.

В таком случае, если собственники не являются родственниками, квартира делится между ними для проживания только выделом в натуре.

Если доля слишком мала и она не выделена в натуре, то вряд ли можно рассчитывать на вселение в квартиру. Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто, если доля меньше комнаты.

Какой есть риск. Если продавец продает долю в собственности под видом отдельного жилья, это мошенничество. Иногда под видом отдельной маленькой студии продается доля, то есть даже не отдельное помещение, а только его часть. Бывает, что собственник покупает большую квартиру в старом жилищном фонде и делит одно помещение на несколько обособленных, проводит воду в каждую «студию» и делает там отдельные санузлы с небольшими кухонными зонами, а потом продает их.

Нужно понимать, что в договоре купли-продажи будет указана именно доля в праве, а не квартира.

В таких объявлениях часто указано, что покупка — только за наличный расчет, без ипотеки и материнского капитала. Это связано с тем, что продавец хочет избежать проверок банка.

Подобные случаи являются предметом судебных разбирательств. Например, в Ставрополе подобную переделку суд признал незаконной, и по решению суда квартиру пришлось привести к первоначальной планировке. В этом случае покупателям таких «студий» придется через суд выделять в натуре доли, которые могут не соответствовать тем квадратным метрам, за которые они заплатили изначально.

Как проверить вид собственности. Чтобы понять, какой именно вид собственности предлагает продавец, можно:

1. Проверить информацию на портале Росреестра по адресу квартиры. Сверьте ее с описанием квартиры в документах — нет ли расхождений, например в недавнем правоустанавливающем договоре речь идет о доле в праве, а сейчас вам продают квартиру как отдельное помещение. В этом случае стоит поинтересоваться основанием такого изменения. Если все переоформлено законно, то и правоустанавливающий документ должен быть другим, например новый технический паспорт или решение суда.
2. Запросить выписку из ЕГРН. У каждого объекта недвижимости есть свой кадастровый номер, по которому можно заказать выписку — в ней будет информация о количестве собственников, доле каждого собственника, а если доля выделенная, то будет указано, что это комната.
   Запросить выписку может собственник квартиры через МФЦ или онлайн через личный кабинет на портале «Госуслуги», если в его личном кабинете загружены данные об объекте недвижимости

Запросить выписку может собственник квартиры через МФЦ или онлайн через личный кабинет на портале «Госуслуги»

Пример выписки из ЕГРН с информацией о долевой собственности

1. Если есть сомнения, посмотрите планировку квартир на других этажах этого же дома. Это можно сделать в истории объявлений по выбранному адресу. Если планировка и площадь аналогичных квартир на других этажах отличаются и в доме больше нет квартир с таким метражом, это повод для дополнительных вопросов и проверок.

Как выделить долю в натуре

Выделить долю в натуре, то есть в виде комнаты, можно по соглашению сторон или через суд.

Сначала нужно попробовать договориться с другими собственниками. Если переговорами вопрос не разрешился, придется решать его через суд. Для этого нужно подать иск о разделе недвижимости в натуре и при положительном исходе дела получить в суде решение о выделе.

С учетом решения суда это будут два жилых помещения с номером или обозначением, например с литерами А и А1.

Эти документы подаются на госрегистрацию в Росреестр через МФЦ. В результате в ЕГРН каждому объекту присваивается отдельный кадастровый номер, и каждый собственник получит право собственности на целый объект, а не на долю.

Нужно понимать, что в некоторых случаях выделить долю в натуре нельзя. Например, когда доля собственника незначительна — меньше размера комнаты в квартире. Еще важный момент: даже если выделена жилая комната, общие помещения — кухня, прихожая, ванная и туалет — остаются в общей долевой собственности.

Не забудьте разделить лицевой счет, чтобы коммунальные платежи шли на каждую комнату отдельно, и установить отдельные счетчики, где возможно. Расходы на обслуживание другого общего имущества в квартире считают пропорционально своей доле в общей собственности (п. 2 ст.

43 ЖК РФ).

Можно ли купить долю квартиры в ипотеку

Если не хватает средств на покупку квартиры, то можно выкупить ее долю. В этой статьем мы расскажем, что такое доля, можно ли ее купить в ипотеку и как наслаждаться собственным жильем.

• Что такое доля в квартире
• Когда покупка доли оправдана
• Дают ли ипотеку на долю в квартире
• Особенности долевого кредитования
• Какие документы нужны для оформления ипотеки

Елена прожила в браке десять лет. Так сложилось, что супруги приняли решение развестись. За эти годы они нажили совместное имущество в виде двухкомнатной квартиры.

У каждого из супругов была оформлена ½ доли. Как поступить по закону, чтобы владеть квартирой одному из супругов единолично?

Разберемся вместе.

Что такое доля в квартире

Спрос на долевое имущество набирает обороты. И неудивительно. Цены на жилье растут, особенно на однокомнатные квартиры, а значит, актуальными становятся альтернативные варианты покупки недвижимости. Как правило, квартира находится либо в общей долевой собственности, либо в совместной.

Если в первом случае имущество принадлежит двум и более владельцам, то во втором — максимум двум. Доля — это часть площади, не выделенная в натуре виде комнаты. Иногда доля может соответствовать метражу какой-то комнаты.

Доли бывают разные. В идеале — ½, ⅓. Но бывает 1/8 и даже 86/117. Все зависит от количества владельцев. Однако в сентябре 2022 года вступили в силу изменения в Семейном кодексе РФ.

Теперь нельзя делить жилье на такие микродоли, если в итоге на каждого собственника приходится менее 6 квадратных метров.

Как выделить долю в квартире

Когда покупка доли оправдана

После развода Елена и бывший супруг имели равные доли на собственность. Бывший муж предложил Елене выкупить его часть имущества. Так она станет полноправной и единственной хозяйкой квартиры. Однако свободных средств у женщины не было.

Перед ней встал вопрос: можно ли взять долю в ипотеку и стать единственной владелицей жилища?

Шансы получить ипотеку на долю у Елены высокие. Она выкупает последнюю долю в квартире, чтобы стать единоличным собственником недвижимости. Для банка она надежный заемщик.

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны от 4,09% с господдержкой.

Антон — аспирант СпбГУ. Уже три года снимает комнату в коммуналке. За пару лет он накопил достаточную сумму для первоначального взноса на однушку в ипотеку. Но цены на квартиры взлетели.

Наш герой адаптировался под ситуацию и просчитал разные варианты в голове. «Центр Петербурга, дом в отличном состоянии, приятные соседи. Да и комната стала совсем как родная. Зачем платить каждый месяц за аренду, если можно взять эту комнату или долю в ипотеку?

А однокомнатную возьму чуть позже, если решусь», — подумал Антон.

В ситуации Антона ипотека — вполне рациональное решение. Он может смело взять комнату или долю в коммуналке. Если заемщик не владеет другими долями в квартире, банки без проблем рассматривают возможность покупки одной из них.

Три сестры — Вероника, Надя и Люба — проживают в трехкомнатной квартире, которая досталась им по наследству от бабушки. У каждой из девушек есть по ⅓ доли. Люба вышла замуж и переехала жить в дом к мужу. Она предложила сестрам выкупить ее долю.

Вероника и Надя согласились. Сходили к нотариусу, заверили все документы и на ⅓ долю Любы оформили ипотеку. Сейчас у них есть по 1⁄2 доли в собственности.

Банки чаще одобряют заявки по ипотеке с целью увеличения жилплощади. Например, когда происходит выкуп дополнительной доли вдобавок к уже имеющейся.

Дают ли ипотеку на долю в квартире

Да, такой вариант есть. Только, к сожалению, банки часто отказывают в таком виде ипотеки.

1. под залог другой недвижимости;
2. под залог всей квартиры, в которой приобретается доля. Для этого получите письменное согласие всех собственников. Если кто-то из них будет против, то вы не сможете взять ипотеку.

Совет от банка

Ваши шансы на одобрение ипотеки вырастут, если вы, как в истории с Еленой, собираетесь выкупить последнюю долю. Дело в том, что тогда не придется получать письменное согласие всех собственников квартиры на сделку.

Особенности долевого кредитования

Рассмотрим жизненную ситуацию, с которой может столкнуться каждый.

На просторах интернета Иван увидел объявление о продаже доли в четырехкомнатной квартире. Молодой человек решил приобрести недвижимость и не прогадал – цена была очень привлекательной.

Договорились о покупке. Осталось только подать заявку на ипотеку. Иван плохо подкован в жилищных вопросах и не изучил всех тонкостей покупки.

Выяснилось, что прежде чем запрашивать деньги на ипотеку у банка, нужно убедиться в добросовестности продавца. По закону продавец должен соблюсти приоритетное право других собственников на выкуп доли в квартире. Другому лицу доля может быть продана только после получения письменного отказа.

Чтобы не попасть в неловкую ситуацию, будьте готовы запросить у продавца все необходимые документы на недвижимость.

Помните, что купить долю квартиры в ипотеку можно только на вторичке. В новостройках и строящихся домах такую ипотеку взять не удастся.

Как продать долю в квартире

Совет от банка

Чем больше первоначальный взнос по ипотеке, тем лучше. Если вы внесете минимальную сумму, то вероятность отказа будет в разы выше.

Какие документы нужны для оформления ипотеки

Чтобы получить ипотеку на долю в квартире, нужно выполнить следующие действия:

• Соберите все документы, которые необходимы для покупки недвижимости:
• заявление-анкету на получение кредита (чтобы сэкономить время — заполняйте онлайн);
• паспорт заемщика;
• письменный отказ других собственников от первоочередного права выкупа доли;
• выписку об объекте недвижимости из ЕГРН;
• справку о наличии или отсутствии собственности из БТИ;
• отчет об оценке недвижимости;
• технический паспорт.

Все документы можно направить по электронной почте банковскому специалисту или предоставить самостоятельно в любое отделение.

• Подайте заявку на рассмотрение кредита

Для подачи заявки необходимо подготовить следующие документы:

• заполненную анкету по форме банка;
• паспорт;
• СНИЛС;
• справку о доходах по форме 2-НДФЛ;
• военный билет (если есть);
• документы, подтверждающие наличие активов.

Просто оставьте заявку онлайн, и за пару минут менеджер свяжется с вами и поможет подготовить все документы. А сделать предварительные расчеты можно на калькуляторе.

Можно сэкономить много времени, если собрать весь необходимый пакет документов на начальном этапе. Когда документы будут готовы, банк в течение нескольких дней отправит ипотечный договор. А потом перечислит средства на деньги продавца.

Доля ваша!

Надеемся и верим, что приобретение доли в ипотеку пройдет для вас без сучка, без задоринки.

Как продать долю в квартире

Долевая собственность чаще всего возникает при совместной покупке жилья и при распределении наследства или выделении. Рано или поздно перед собственниками может встать вопрос о том, как продать долю в квартире. Предлагаем пошаговую инструкцию с подробным описанием всего алгоритма от подготовки документов до получения денег.

Что нужно сделать прежде, чем продать долю

1. Определение самой доли совладельца.
2. Оформление договоренности с совладельцами или совладельцем квартиры.
3. Подготовка документов для оформления договора куплю-продажи.
4. Подписание и нотариальное заверение договора купли-продажи.
5. Государственная регистрация сделки.
6. Уплата НДФЛ от доходов с продажи доли квартиры.

Каждый из этапов процедуры, как продать долю в квартире, имеет свои законодательные особенности. Дальше рассмотрим подробности подготовки и реализации процесса продажи части жилого помещения.

Как определить долю в квартире?

Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:

1. Натуральная доля – это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
2. Идеальная доля – это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади – это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.

Решая задачу, как продать долю в квартире, совладелец жилья обязательно должен определить, какова его часть имущества. Для решения этого вопроса есть два пути:

1. Договориться и заключить соглашение с остальными собственниками или вторым совладельцем квартиры.
2. Подать исковое заявление в суд, чтобы в ходе судебного разбирательства была определена доля продавца в общей собственности.

Эти виды процедур определения доли в квартире установлены ст. 252 ГК РФ. Если совладельцы приходят к общему решению, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре, после чего на каждого собственника общей недвижимости оформляется отдельный кадастровый паспорт.

Если владельцы не приходят к общему соглашению, придется подавать в суд для определения доли каждого из совладельцев. Для подачи искового заявления понадобятся такие бумаги:

• Документы, устанавливающие права каждого из совладельцев квартиры. В зависимости от конкретных обстоятельств к ним относятся – договор купли-продажи, завещание, договор о приватизации.
• Документ, подтверждающий права собственников. В выписке из ЕГРН указываются имена и права каждого из совладельцев недвижимости.

Внимание! В выписках ЕГРН, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

• Технические документы на квартиру. К ним относятся кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья.
• Исковое заявление о выделении доли в квартире, находящейся в совместной собственности. Как правило, иск подается от лица, заинтересованного в продаже части квартиры. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.

Статистика судебной практики показывает, что суд чаще всего встает на сторону истца и выделяет натуральную долю в размере комнаты или площади. Исключение составляет разбирательство, касающееся однокомнатной квартиры, в таком случае выделить натуральную долю невозможно, так как в ней только одна жилая комната. В таком случае квартира делится на всех дольщиков по площади.

Например, квартира в 40 кв. м делится в равных долях между двумя совладельцами по 20 кв. м каждому.

Можно ли продать долю в квартире постороннему покупателю

Вопрос о том, кому можно продать долю в квартире, является весьма актуальным. Этот факт обусловлен законодательными аспектами – совладельцы общей недвижимости имею преимущественное право покупки продаваемой доли. Чтобы соблюсти закон, при продаже долевой собственности жилья сначала необходимо уведомить совладельцев об этом намерении.

Для этого необходимо подготовить извещение о намерении продать долю в общей собственности в письменном виде. Документ составляет по шаблону, в нем обязательно нужно указать такие факторы:

• полное название объекта;
• предполагаемая цена продажа доли в праве на помещение ;
• порядок расчетов;
• сроки продажи и передачи имущества.

Извещение составляется для каждого из совладельцев, плюс один экземпляр для продавца доли. На собственном экземпляре каждый и дольщиков должен расписаться в подтверждение получения уведомления.

Документ можно передать совладельцам лично в руки, отправить по почте заказным письмом, передать через нотариуса. На принятие решения о покупке или отказе от приобретения предложенной доли у собственников есть ровно один месяц с момента получения уведомления.

Если ни один совладелец не выразил желания, купить долю, ее можно выставлять на продажу посторонним покупателям. Когда доля по предварительному соглашению продается одному из собственников жилья, уведомления можно не составлять, так как преимущественное право покупки соблюдается.

Если еще до того, как продать долю в квартире, все собственники отказались от ее приобретения, можно не ждать месяц. Необходимо зафиксировать факт отказа письменно с личной подписью от каждого совладельца. Эта процедура не является обязательной.

Однако при заключении сделки купли-продажи нотариус может отказаться подтверждать договор, поэтому отказные лучше подготовить.

Оформление договора купли-продажи доли квартиры

Независимо от того, кому вы решили продать долю в квартире, – совладельцу или постороннему покупателю, – необходимо соблюсти нюансы составления договора. При совершении такой сделки нужно учитывать такие факторы:

1. В договоре купли-продажи доли квартиры обязательно должны быть указаны детали – информация о всех собственниках, подробное описание квартиры, стоимость, права совладельцев.
2. Договор необходимо заверить нотариально, а также оформить акт передачи доли квартиры новому владельцу.
3. Заплатить госпошлину за регистрацию сделки. В 2020 году размер пошлины составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате необходимо приложить к документам на регистрацию.
4. Сделка регистрируется, права нового владельца вносятся в Росреестр. Подать документы на перерегистрацию можно в одно из отделений Росреестра или через МФЦ.

Нельзя продать долю в квартире, если недвижимость находится под обременением, то есть, под невыплаченной ипотекой или в залоге. Если одним из совладельцев жилья является несовершеннолетний, процедура продажи усложняется – необходимо согласие официального представителя (родителя, опекуна) и органов опеки и попечительства. Если заключить договор-купли продажи без согласия органов опеки, сделка может быть расторгнута в суде.

За сколько можно продать долю в квартире

Продажная стоимость доли может отличаться от заявленной ранее в извещении совладельцам. Она зависит от нескольких факторов:

• размер и вид доли – натуральная доля ценится выше;
• региональных цен на жилье — чем выше цена квартиры, тем дороже и ее части;
• места расположения – по определению есть более и менее востребованные районы;
• состояние квартиры – относительный показатель, но иногда учитывается.

Некоторые совладельцы квартиры, решая вопрос, за сколько можно продать долю в квартире, ошибочно полагают, что достаточно просто высчитать соответствующую часть от общей стоимости. Однако это неверно. Специалисты по недвижимости рекомендуют учитывать коэффициент понижения, который начисляется с учетом конкретных факторов. При этом учитываются такие аспекты:

1. Количество дольщиков. Чем меньше совладельцев, тем выше стоимость каждой доли.
2. Количество зарегистрированных в квартире и реально проживающих человек. Чем больше жильцов, тем ниже стоимость.
3. Наличие среди собственников несовершеннолетних. Этот фактор снижает цену доли, так как такое обстоятельство затрудняет процедуру размена или продажи квартиры.

Продать долю, исходя от реальной стоимости квартиры, практически нереально. В зависимости от конкретных обстоятельств берутся различные алгоритмы расчета цены. В договоре купли-продаже необходимо указать, каким образом рассчитывалась стоимость доли – от общей стоимости квартиры, от цены квадратного метра.

Наиболее удобно и выгодно продавать натуральную долю в четко обозначенном виде – одна комната определенной площади.