Как выделить долю в квартире

После запуска программы приватизации в 1993 году граждане России получили право на оформление квартир, в которых они проживали, в частную собственность. Чтобы распорядиться полученной жилплощадью, предстоит выделить долю в приватизированной квартире каждому собственнику, если их больше одного, а в случае невозможности выдела в натуре рассмотреть иные варианты использования имущества, вплоть до принудительного выкупа.

Особенности доли, полученной через приватизацию

Когда жилье по договору приватизации передают от муниципалитета в распоряжение жильцов этой площади, имущество не делят фактически на метры или конкретные комнаты. Каждый получает право участвовать в распоряжении единой общей собственностью. Поэтому доля в квартире после приватизации – величина без четких границ.

Проживающий в приватизируемой квартире гражданин вместе с остальными жильцами наделяется равным правом владения некоторой части общей территории.

Участники приватизации изначально получают жилье на правах общей долевой или совместной собственности. Это означает равные права каждого на использование и управление имуществом вместе с остальными совладельцами. Все собственники должны принимать совместные решения, касающиеся управления или обслуживания жилья.

Чтобы продать или обменять квартиру, придется заручиться согласием всех владельцев.

Если понадобилось распорядиться непосредственно своей частью в общем имуществе, необходимо провести выдел в натуре , с вынесением отдельно инженерных коммуникаций, оборудованием отдельного входа. Такой вариант оптимален для отделения части дома, однако в условиях квартиры в многоквартирном доме почти не применим без серьезных перепланировок и переустройства территории.

Как распорядиться своей долей?

Согласно п. 1-2 ст. 209 ГК РФ, владелец доли как части имущества вправе распоряжаться и пользоваться собственностью в рамках объема своих прав. К юридически значимым действиям в отношении доли относят:

• продажа;
• обмен;
• передача в аренду;
• дарение;
• передача в наследство.

В некоторых случаях, перед тем, как распорядиться частью собственности, понадобится предварительное согласование. Например, при продаже доли оставшиеся собственники по преимущественному праву могут сами выкупить предложенную часть, увеличивая личную долю, а в отношении незначительных долей, которые невозможно выделить, закон предусматривает принудительный выкуп в судебном порядке.

Принудительный выкуп

Иногда доля в квартире настолько мала, что не предполагает комфортного совместного проживания и не позволяет выделить жилплощадь в отдельное жилье без нанесения ущерба остальным жильцам. На основании ст. 252 ГК РФ, часть, признанную судом незначительной, можно выкупить на условиях, обозначенных судьей в принудительном порядке. Согласие на сделку от второй стороны не потребуется.

Плата за выкупаемую долю считается денежной компенсацией владельцу.

Отказ от своих прав

Чем больше долей в квартире, тем сложнее вести управление единым объектом. В некоторых случаях лицо, имеющее право на участие в приватизации, отказывается от него изначально, тем самым увеличивая доли других жильцов. Чтобы оформить отказ от приватизации, понадобится посетить нотариальную контору.

Стоит хорошенько подумать, прежде чем отказываться от участия в приватизации, надеясь увеличить долю конкретного члена семьи. По закону, имущество после отказа присоединяется к общей площади и подлежит перераспределению на меньшее количество собственников.

Помимо отказа от собственности на стадии распределения приватизационных долей, участник приватизации вправе подарить свое имущество, провести перераспределение через соглашение о выделении долей.

После отказа от приватизации человек не утрачивает права проживания в квартире. По закону отказавшийся сохраняет полное право на пожизненное использование помещений квартиры.

Как в приватизированной квартире выделить долю?

Дорогие читатели!

Если понадобилось выделить долю после переоформления квартиры из муниципальной (государственной) в частную собственность, используют один из 3 способов:

1. Выдел в натуре.
2. Определение идеальных долей.
3. Получение денежной компенсации.

Если не удается решить вопрос мирным путем по общему взаимному согласию, инициатор выделения части обращается в суд.

Доля в натуре

Как следует из названия, выделение жилплощади должно состояться по факту – в виде отдельной части квартиры или комнаты в ней.

Чтобы выдел состоялся в натуре, должны быть соблюдены следующие обстоятельства:

• организация отдельного от квартиры входа;
• выделение зоны кухонного пространства и санитарного узла;
• оборудовать отдельными коммуникациями (водой, канализацией, электричеством).

Судя по условиям выдела, такой вариант рассматривается только в большой квартире, где есть достаточно пространства и технических возможностей для перепланировки.

Идеальная доля

Если квартира приватизирована супругами, она оформляется в совместную собственность. В этом случае супруги имеют равные права на приобретенное в годы брака имущество. Если удается выделить равные комнаты с обеспечением полного доступа к местам общего пользования (санузел, подсобные помещения), супруги получают «идеальные» доли.

Порядок использования общих помещений устанавливается отдельным соглашением, а при возникновении споров – обращаются в суд.

Через денежную компенсацию

Если нет возможности выделить долю в виду незначительности размера, в судебном порядке требуют установления особого статуса доли, открывающей путь к принудительной покупке части квартиры. На основании представленных в суд подтверждений и заключений определяется сумма, которую другие собственники должны выплатить владельцу незначительной доли.

Порядок выделения доли через денежную компенсацию включает следующие шаги:

1. Собрать документы и провести оценку объекта.
2. Рассчитать сумму доли, основываясь на оценку всей квартиры.
3. Составить иск о признании доли незначительной, аргументируя позицию положениями ГК РФ, в частности, п. 4 статьи 252.
4. Если суд соглашается с требованиями истца, доля получает статус «незначительной» с правом принудительного выкупа.

Продавец получает деньги и переоформляет имущество на покупателя. Остальные собственники обязаны исполнить решение суда и выкупить долю.

Добровольный порядок выделения

Самый благоприятный вариант выделения доли – договориться с остальными владельцами о порядке распределения жилплощади и заключить соглашение.

Алгоритм внесудебного определения долей:

1. Обсудить с собственниками способы раздела.
2. Подготовить необходимую документацию.
3. Оплатить сбор нотариуса.
4. Составить соглашение самостоятельно или поручить подготовку документа нотариусу.
5. Подписать соглашение и заверить его у нотариуса.
6. Переоформить доли согласно условиям соглашения в Росреестре, либо передать документы через МФЦ.
7. Взять выписку на свою долю из ЕГРН.

Если выдел части жилья и перераспределение долей касается всех собственников, услуги нотариуса по заверению сделки со всеми долями не потребуются.

Если в процессе определения части жилплощади затрагиваются интересы супругов, и выделяют доли из совместно нажитого имущества, услуги нотариуса обязательны.

Документы для выделения

Для визита к нотариусу потребуются:

• паспорта или свидетельства о рождении;
• документы, устанавливающие право распоряжения квартирой;
• чек об оплаченной пошлине.

Чтобы зарегистрировать право на выделенную долю, для Росреестра готовят более обширный пакет:

• личные документы участников соглашения;
• копия соглашения с отметкой о нотариальном заверении;
• заявление в регистрирующий орган с просьбой внести изменения;
• договор о приватизации с подтверждением перехода квартиры в частную собственность;
• техническая документация с подтверждением, что перепланировка и выдел в натуре возможны (из БТИ);
• регистрационная пошлина (квитанция с отметкой об оплате).

Процесс подготовки документов несложен, в отличие от составления основного соглашения, в котором должны быть учтены интересы каждого собственника. Во избежание оспаривания рекомендуется подключать к обсуждению условий выдела квалифицированного юриста.

Как выглядит образец соглашения?

Можно привлечь к составлению нотариуса или юриста, либо составить документ самостоятельно:

• дата и место подписания;
• сведения о сторонах сделки (ФИО, паспорт, место прописки);
• описание объекта недвижимости с адресом и описанием подробных характеристик;
• размер квартиры, число комнат, информация о подсобных помещениях, соотношение площади жилой к нежилой;
• идентификационные признаки выделяемой доли и последующее распределение остальных долей;
• время вступления документа в силу;
• число подписанных оригиналов;
• подписи с расшифровкой всех собственников.

На документе должна стоять отметка нотариального заверения, если соглашение затрагивает условия раздела имущества, т.е. выдела доли супруга.

Расходы на оформление

На добровольный выдел доли придется потратить средства. В зависимости от стадии оформления доли, расходы выглядят следующим образом:

1. Нотариальная пошлина – 0,5% от стоимости, но не меньше 300 рублей.
2. Дополнительные услуги по подготовке документа в нотариальной конторе – 500-3000 рублей.
3. Регистрация выделяемой собственности – 2000 рублей пошлина Росреестра.
4. Регистрация изменений в праве собственности остальных владельцев – 350 рублей.

С учетом значимости подписываемого соглашения, рекомендуется привлекать к составлению юристов. Это сэкономит расходы и исключит потери в случае возможного оспаривания пунктов добровольного соглашения.

Порядок выдела через суд

Есть вопросы по теме статьи?

Если не удалось в мирном порядке договориться о выделе, придется обращаться в суд и решать вопрос в рамках судебного разбирательства. Последовательность действий выглядит следующим образом:

1. Досудебное урегулирование. На имя каждого собственника направляют письменное предложение о выделе во внесудебном порядке.
2. Подготовка документации для иска.
3. Составление иска по образцу или обращение к юристу для оформления документа.
4. Расчет и оплата судебной пошлины.
5. Подача иска и участие в заседаниях суда.
6. После вступления в силу судебного решения обращаются в Росреестр с документами на жилплощадь и судебным постановлением.

После внесения изменений в базу Росреестра получают новые выписки ЕГРН.

Как составить исковое заявление?

При написании заявления в суд придерживаются следующего порядка:

• название суда, адрес;
• сведения о сторонах судебного разбирательства;
• цена исковых требований;
• название документа;
• описание жилого помещения, оспариваемого объекта с идентификационными характеристиками;
• обстоятельства дела;
• ссылка о прохождении досудебного регулирования;
• информация о законодательных нормах, на основании которых истец требует провести выдел;
• формулировка требований истца;
• дата составления и подпись заявителя.

Перед подписанием заявления перечисляют прилагаемые документы. Количество экземпляров заявления соответствует числу участников судебного разбирательства.

Что приложить к иску?

Для подачи в суд готовят список приложений:

• копия паспорта заявителя;
• выписка ЕГРН на оспариваемый объект;
• договор о приватизации;
• техническая документация;
• заключение эксперта БТИ о возможности перепланировки;
• любые иные документы и справки, которые помогу подтвердить позицию истца;
• платежная квитанция с судебной пошлиной.

При подаче иска из оригиналов понадобится только квитанция об уплаченной пошлине. Согласно ст. 132 ГПК, остальные документы прилагают в копиях, но на заседаниях суда понадобятся оригиналы.

Юридические сложности при выделении долей

В процессе выделения доли в приватизированной квартире придется столкнуться с множеством юридических сложностей – от составления документов до выступлений на суде от имени истца. При выделе доли сложно соблюсти интересы каждого, не выходя при этом за нормы закона.

• планируется самостоятельное выделение долей через соглашение;
• нужна разработка вариантов, как получить выделенную долю;
• невозможно провести равный раздел собственности;
• остальные собственники высказываются против выделения долей.

Чем раньше к процессу согласования будет подключен юрист, тем меньше риск негативных последствий и споров со стороны других заинтересованных лиц.

Частые вопросы о выделении доли после приватизации и ответы на них

Кто может выделить долю после приватизации?

Любой собственник долевого объекта вправе потребовать выдела части в приватизированном жилье. Если выделяют долю ребенку, вопросом занимаются родители, законные представители с привлечением органов опеки.

Кому доступна процедура принудительного выдела через суд?

Помимо собственников или представителей несовершеннолетних собственников выдел доли вправе потребовать отдел опеки и кредитор.

Кто должен выплатить компенсацию в рамках выкупа незначительной доли?

Покупателем может стать отдельный собственник, готовый расширить границы своего имущества, либо сумму делят на всех совладельцев, распределяя между ними выкупаемую часть квартиры.

Рекомендованные для вас статьи:

1. Как отказаться от доли в приватизированной квартире?
2. Продажа доли в приватизированной квартире
3. Выделение доли в квартире через суд
4. Как и зачем выделять доли в натуре в квартире

Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:

Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.

Вопросы и ответы: 3
Михаил 18.02.2023 в 15:54

Вопрос, 2 двух комнатные квартиры, в муницыпальной собственности, прописаны 6 чел, имеются несовершенолетние дети. После приватизации , при выделении долей в натуре будет учавствовать опека?

Главный Юрист 21.02.2023 в 16:15

Добрый день, Михаил. 6 прописанных лиц – муниципальная 2-х комнатная квартира. Зная, какие квадратные метры в социальном жилье, полагаю, вам конструктивно не удастся выделить 6 долей в натуре.

Выдел в натуре допускается, только если речь идет о помещение, которое обособлено. Если бы это было по ½ и в двушке, то выделить такие бы доли получилось, но на 5 человек – нет. И разрешение органа опеки в описанной вами ситуации не требуется, вы же не лишаете детей их собственности, а только хотите определить границы

Выделение доли в приватизированной квартире

В 1993 году в РФ началась бесплатная приватизация жилого фонда. В настоящее время около 80% всего жилого фонда, подлежащего приватизации, уже находится в собственности граждан. Перевод муниципального жилья в собственность граждан позволяет оформить жилой объект как в собственность одного из членов семьи, так и в общедолевую, это возможно, когда в приватизации участвует сразу несколько членов одной семьи.

Но, порой, отдельные совладельцы хотят выделить свою долю собственности в натуре, либо, если это невозможно – получить компенсацию за свою часть собственности у остальных собственников жилого помещения.

Можно ли в приватизированной квартире выделить долю

Доля в приватизированной квартире – это некая абстрактная величина, которая не определяется в конкретном объекте, например, определенной комнате или ее части. Это всего лишь часть права владения жилым помещением наравне с другими его собственниками в определенных равных или не равных долях. Владеть долей жилого помещения – это не значит владеть этим помещением или какой-то отдельной его комнатой, это просто означает, что все совладельцы квартиры имеют одинаковые права на ее использование.

Изначально приватизация подразумевает общую долевую, либо совместную собственность на квартиру, за исключением ситуаций, когда все члены семьи отказываются от своей доли в пользу одного, например, ребенка. В этом случае все, отказавшиеся от получения права собственности на жилье, получают право на пожизненное использование жилого помещения, а тот, в чью пользу члены семьи отказались в приватизации – статус единоличного владельца квартиры.

Рассмотрим ситуацию, когда отказов от приватизации не было, и каждый из членов семьи имеет право собственности на часть жилого помещения.

В этом случае выделение доли в натуре происходит аналогично такой же процедуре в отношении частного дома, но процесс выделения части жилого помещения в натуре значительно затруднен и не всегда возможен. Это связано с тем, что физический выдел доли подразумевает оборудование отдельным входом, проведение перепланировки, оснащение независимыми коммуникациями, что вряд ли возможно, либо сильно затруднено в многоквартирном жилом доме.

Если же необходимо выделить долю не в натуре, а «на бумаге», например, отец хочет подарить своему сыну часть своей собственности, то он оформляет на него дарственную, в которой выделяет ребенку ту часть своей собственности, которую считает нужной. При этом согласия других совладельцев не требуется.

Все совладельцы жилого помещения, согласно п. 2 ст. 252 ГК РФ, также вправе выделить свою долю в квартире в натуре, а если это невозможно, то получить за нее от других собственников денежную компенсацию, соразмерную той части собственности, которой он владеет.

Например, три брата владели двухкомнатной квартирой в равных долях. Старший брат решил поменять место жительства и переехать в другой город, где он намеревался купить себе комнату в общежитии, либо взять квартиру в ипотеку.

Он предложил двум другим братьям выкупить его долю, те согласились. Братья составили соглашение о выплате денежной компенсации старшему брату за одну треть жилого помещения и о перераспределении его доли между остальными двумя.

Можно ли отказаться от доли

Любой совладелец жилого помещения, кроме несовершеннолетнего ребенка, может отказаться от своей доли в любой момент, даже уже после того, как квартира приватизирована. Сделать это можно тремя способами:

1. Составить дарственнуюв пользу одного, или всех совладельцев жилого помещения.
2. Перераспределить долимежду другими совладельцами, составив соглашение.
3. Вообще не принимать участие в приватизации, отказавшись от своей части собственности.

Отказ от приватизации жилого помещения оформляется только в нотариальной конторе, при этом гражданин, который не желает участвовать в приватизации, не может отказаться в пользу какого-то определенного лица. Доля, полагающаяся отказнику, автоматически переходит в общую собственность остальных владельцев.

Способы выдела

Существует три способа выдела доли:

• в натуре;
• в идеальной доле;
• в денежном эквиваленте.

Рассмотрим каждый из них подробнее.

Выдел доли в натуре

На практике такой выдел подразумевает перевод части собственности в имущественный эквивалент, равный какой-либо отдельной части жилого помещения, например, одной жилой комнате. При этом выделенное жилое помещение должно быть полностью независимо от остальных:

• иметь отдельный вход;
• быть оборудовано отдельной кухней, сантехническими сооружениями;
• иметь независимые от остального жилого помещения коммуникации (водо- и электроснабжение, канализацию).

Эта процедура уместна при разделе отдельно стоящего дома, либо большой квартиры. Такой вариант потребует перепланировки жилого помещения, а также получения новых кадастровых паспортов.

В идеальной доле

Так как размер жилых помещений, особенно в многоквартирных домах, зачастую не позволяет обеспечить для требующего выдела отдельного входа, а также разделить подсобные помещения на два отдельных, то выдел доли в натуре маловероятен.

В этом случае возможно выделение так называемой «идеальной» доли, то есть, каждый совладелец получает в собственность отдельную комнату, либо ее часть, а места общего пользования (кухня, ванна, туалет, другие подсобные помещения) остаются в совместном использовании и владении. Порядок пользования жильцы могут установить сами (в добровольном соглашении), либо его определит суд.

Например, супруги, являющиеся совладельцами двухкомнатной квартиры, расторгли брак, но разделить свою квартиру в натуре не смогли, так как эксперты дали заключение о невозможности физического раздела жилого помещения. Так как они после развода поддерживали нормальные отношения, адвокат посоветовал им разделить жилое помещение в идеальных долях, что они и сделали.

Муж остался проживать в одной комнате, жена в другой, а все нежилые помещения (кухню, прихожую, санузел и кладовку) они договорились использовать совместно.

В денежном эквиваленте

В тех случаях, когда жилое помещение небольшое, либо им владеет большое количество собственников, доли каждого могут быть настолько незначительными, что выделить какую-то отдельную часть становится проблематично.

В таком случае определяется стоимость всего жилого помещения и высчитывается денежный эквивалент одной его доли.

В дальнейшем при выделе все сособственники, согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ, выплачивают пожелавшему выделить свою часть квартиры совладельцу компенсацию в размере стоимости его доли. При этом компенсированная таким образом часть жилого помещения остается в общем владении остальных жильцов квартиры, соответственно, их доли увеличиваются.

Способы

Различают два способа выдела доли:

• согласно договоренности всех совладельцев посредством составления добровольного соглашения;
• в судебном порядке.

Например, семья Найденовых, состоящая из мужа, жены и двух сыновей приватизировали трехкомнатную квартиру, в которой они проживали по договору социального найма. Через несколько лет старший сын, закончив обучение в ВУЗе, переехал в другой город, где нашел работу и вскоре женился.

Молодая семья решила купить квартиру в ипотеку, но у них не было нужной суммы на первый взнос. Сын обратился к родителям и младшему брату с просьбой выкупить его долю в квартире. Родственники согласились, посетили нотариальную контору и составили соглашение о замене выдела доли старшего сына денежной компенсацией.

Молодожены получили средства на первый взнос по ипотеке, а оставшиеся члены семьи Найденовых увеличили свои доли с 1/4 на 1/3 каждому.

Как выделить долю в приватизированной квартире

Каждый из способов раздела имеет свои плюсы и минусы:

• выдел по соглашению прост в исполнении и не требует длительных временных затрат, но необходимо заручиться согласием всех совладельцев;
• принудительный порядок с помощью суда не требует единодушия среди собственников, но более продолжителен по времени, кроме того придется понести некоторые финансовые затраты.

По соглашению

Самый простой вариант – попытаться договориться с остальными собственниками.

Что делать, куда обращаться

Итак, вы решили выделить свою долю, что в этом случае необходимо предпринять и в каком порядке?

1. Заручиться согласиемвсех собственников квартиры.
2. Определиться с вариантомраздела.
3. Подготовить необходимые документы.
4. Оплатить госпошлину.
5. Совместно с нотариусом подготовить текст добровольного соглашения.
6. Поставить подписи всех сособственников, проследить за тем, что сотрудник нотариата поставил печать и завизировал документ.
7. Посетить Росреестр или МФЦ, где написать заявление о внесении изменений, приложить необходимые документы.
8. Получить новые выписки из ЕГРН(о выделе части жилого помещения и о перераспределении долей).

Документы

При посещении нотариальной конторы необходимо иметь при себе:

• удостоверения личности всех участников сделки;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Для изменения записей в Росреестре необходимо будет представить:

• паспорта или свидетельства о рождении (для несовершеннолетних собственников) всех участников сделки;
• копию нотариально заверенного соглашения;
• заявления о внесении изменений (от каждого совладельца);
• правоустанавливающие документы на жилое помещение;
• если происходит выделение доли в натуре – документы из БТИ о том, что перепланировка жилого помещения возможна;
• квитанция об уплате госпошлины.

Образец соглашения о выделе долей

Соглашение должно содержать следующие пункты:

1. Дата составления документа.
2. Место его составления (населенный пункт).
3. Личные данные обо всех участниках сделки (ФИО, паспортные данные, место регистрации).
4. Объект сделки и адрес его расположения, а также его технические характеристики.
5. Площадь жилого помещения, в котором выделяется доля, а также количество жилых комнат, наличие подсобных помещений и соотношение площади жилого пространства к нежилому.
6. Информация о выделяемой доле и о распределении их после совершившегося выдела.
7. Когда соглашение вступает в силу.
8. Количество экземпляров.
9. Подписи всех участников сделки.
10. Подпись нотариуса и печать нотариальной конторы.

Образец соглашения о выделении долей в приватизированной квартире

Стоимость

Вам придется уплатить госпошлину за удостоверение соглашения, которая составит 0,5% от суммы сделки (не менее 300, но не более 20 000 рублей). Кроме того, составление документа и его распечатка в нотариальной конторе обойдется в сумму от 500 до 3 000 рублей (в зависимости от региона).

Внесение изменений в Росреестре будет стоить:

• для совладельца, выделяющего свою часть – 2 000 рублей;
• для остальных дольщиков – по 350 рублей с каждого.

Через суд

Совладельцы не согласны на выдел доли, либо не нашли консенсуса по процедуре, в таком случае остается обращение в суд.

Кто может подать исковое заявление

• совладелецжилого помещения, желающий выделить свою часть квартиры;
• в случае нарушения прав несовершеннолетних – органы опеки и попечительства;
• кредиторсовладельца, являющегося заемщиком.

Порядок действий

При выделении доли через суд необходимо соблюдать следующий алгоритм:

1. Первый шаг – попытка досудебного урегулирования проблемы.
2. Сбор необходимых документов.
3. Подготовка искового заявления.
4. Оплата госпошлины.
5. Посещение канцелярии суда, куда истец должен передать исковое заявление и приложенный к нему пакет документов.
6. Участие в судебных прениях.
7. Получение вступившего в силу решения суда.
8. Обращение в Росреестр с заявлением о внесении изменений в праве собственности.

Исковое заявление (образец)

Исковое заявление должно содержать следующие сведения:

1. Наименование и адрес суда, в который подается иск.
2. Личные данные всех сторон дела (ФИО, адрес регистрации, контактные данные).
3. Цена иска.
4. Наименование иска: «Исковое заявление о выделе…».
5. Предмет спора. Здесь указывается местоположение, размер, другие характеристики спорного жилого помещения.
6. Причины спора.
7. Сведения о попытках досудебного урегулирования проблемы.
8. Ссылки на нормативные документы, на основании которых истец просит удовлетворить его иск.
9. Исковые требования.
10. Пронумерованный перечень приложенных к иску документов.
11. Дата и подпись.

Документы

К исковому заявлению прилагаются следующие документы:

1. Несколько экземпляров иска (по количеству участников процесса).
2. Ксерокопия паспорта истца.
3. Правоустанавливающие документы на спорное жилое помещение.
4. Техпаспорт.
5. В случае выделения доли в натуре – экспертное заключение из БТИ о технической возможности перепланировки.
6. Квитанция об уплате госпошлины.
7. Иные документы, способные повлиять на исход дела.

Согласно ст. 132 ГПК РФ все документы, кроме квитанции об уплате госпошлины, прикладываются к иску в виде ксерокопий.

Но в судебном заседании судья может попросить истца или ответчика представить суду для ознакомления оригиналы приложенных к иску документов, поэтому необходимо будет иметь их при себе.

Стоимость

Иски о выделении доли считаются имущественными, поэтому размер госпошлины будет зависеть от цены иска, которая, в свою очередь зависит от стоимости выделяемой доли. Конкретный размер госпошлины можно посчитать по Таблице 1.

Таблица 1. Расчет размера госпошлины при подаче иска о выделе доли в зависимости от цены иска

Цена иска, тыс. руб.

Кроме госпошлины, в случае положительного решения суда, истец должен будет уплатить госпошлину в размере 2 000 рублей за регистрацию изменений в Росреестре.

Судебная практика

Если просмотреть судебную практику по выделению долей в приватизированной квартире, то становится понятно, что основные сложности возникают в следующих ситуациях:

1. Один из совладельцев отсутствует. Он может проживать в другом городе, в другой стране, в особо сложных случаях его местонахождение вообще неизвестно.
2. Смерть одного из совладельцев. Пока наследники не вступят в наследство, никакой выдел доли невозможен.
3. Наследственные споры. Также достаточно сложная ситуация и пока она не будет решена, вряд ли получится произвести выдел доли.
4. Развод и последующий раздел. Если бывшие супруги в состоянии договориться, тогда проблема решается быстро, но бывают ситуации, когда судебные споры длятся долгое время, особенно если в семье есть несовершеннолетние дети, которым также принадлежит доля в приватизированной квартире.
5. Выделение доли несовершеннолетнему. Здесь в спор о разделе имущества включаются органы опеки и попечительства.

Крайне редко суд удовлетворяет требование о выделе доли приватизированной квартиры в натуре. Это объясняется тем, что в настоящее время мало квартир имеют конструктивные особенности, позволяющие физический раздел жилого помещения в многоквартирном доме, даже если доли совладельцев равны.

Особенно сложно выделить долю, если она составляет небольшую часть жилого помещения, например, 1/8 или 1/10. Согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ выдел незначительной части жилого помещения заменяется выплатой денежной компенсации, даже если владелец доли не согласен и требует выделить ему часть жилого помещения в натуре.

Суд обязательно откажет в выделе доли при разделе однокомнатной квартиры, поскольку в таком жилом помещении невозможно выделить отдельную жилую комнату.

Пример

Наталья Цапова, тетя Тимофея Заманкова и бабушка Евгения Цапова оставила свою двухкомнатную квартиру им в наследство. При этом, три четверти жилого помещения она оставила внуку, а одну четверть племяннику. Мужчины не смогли ужиться в одной квартире, тем более, что внук постоянно упрекал Тимофея, что он использует его часть квартиры незаконно, так его доля составляет всего одну четверть.

Евгений подал исковое заявление в суд с иском о принудительном выкупе доли Тимофея, так как фактический раздел квартиры невозможен ввиду маленькой доли ответчика. Суд назначил экспертизу, которая показала, что доля ответчика не позволяет выделить ему обособленную комнату, то есть, выдел в натуре доли Цапова невозможен.

Ответчик не стал оспаривать выводы экспертизы и согласился на выплату компенсации. Истец и ответчик заключили в суде мировое соглашение. Впоследствии Цапов на выплаченные ему в качестве компенсации средства приобрел комнату в общежитии и переселился туда.

Если у вас возникла необходимость в выделении доли в приватизированной квартире, не пытайтесь решать проблему самостоятельно, особенно если совладельцы жилого помещения против выделения вашей доли и не соглашаются составить добровольное соглашение.

Решение вопроса с разделом приватизированной квартиры лучше поручить грамотному специалисту.

По крайне мере, если у вас нет возможности найти такого специалиста в вашем населенном пункте, либо вы не знаете, к кому лучше обратиться, позвоните сотрудникам нашего сайта по телефонам, указанным ниже. Также вы можете связаться с дежурным юристом сайта и задать ему интересующие вас вопросы он-лайн.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;

Выделение доли в квартире в натуре

Выделение доли жилого помещения в натуре для многих собственников становится единственным способом распорядиться своей долей. Это зачастую происходит по причине невозможности пользоваться или проживать в одной квартире нескольким ее совладельцам, либо спорами о том, как распорядиться жилым помещением, например, доставшимся по наследству двум или более гражданам в равных (или не равных) долях.

В таких ситуациях решить проблему удается только путем выделения доли в натуре.

Общая долевая собственность и выделенная доля — в чем разница

Обычные граждане зачастую путают долю в собственности на жилое помещение и выделенную долю, либо воспринимают их, как идентичные. Но это далеко не равноценные понятия.

Общая долевая собственность предполагает, что одним объектом недвижимости владеют сразу несколько собственников, причем, использовать эту недвижимость они могут сразу все и всю.

Например, брат и сестра являются совладельцами двухкомнатной квартиры, доставшейся им по наследству в равных долях. Они оба могут пользоваться всей квартирой, независимо от того, что один и другой фактически занимают по комнате и совместно используют кухню, ванную и другие подсобные помещения. Но ни продать, ни подарить, ни распорядиться каким-либо другим способом всем жилым помещением, либо ее частью, ни один из совладельцев самостоятельно не могут.

Совсем другое – выделенная в натуре доля. Эта юридическая процедура закрепляет за совладельцем, потребовавшим выделения своей доли, право на полное распоряжение своей частью жилого помещения, независимо от других собственников и их желаний.

Например, те же брат и сестра, выделив свои доли в натуре, могут:

• продать свою долю жилого помещения;
• подарить ее;
• оставить в наследство;
• использовать в качестве залога,

при этом собственник второй доли никоим образом не может воспрепятствовать этому.

Выделение из общей долевой собственности отдельной доли в натуре может быть реализовано за счет:

• установленияпорядка пользованияжилым помещением, например, одна из комнат передается в личную собственность владельца доли, кухней, коридором, санузлом все собственники продолжают пользоваться совместно;
• раздела долейв совместной собственности бывших супругов;
• выделения долиобъекта недвижимости для дальнейшей ее продажи, дарения, наследования третьим лицам.

Установление порядкапользованием чаще всего происходит в небольших квартирах, в которых невозможно выделить сколько-нибудь реальную физическую часть помещения без нарушения ее целостности, либо ущемления прав других совладельцев. В этом случае стороны оговаривают, какая комната выделяется одному из совладельцев (второй уже не может ее использовать без ведома первого), какая второму. Отдельно оговариваются правила использования совместных помещений.

Раздел долейбольше подходит для бывших супругов, которые после развода вынуждены проживать в одной квартире. В этом случае бывшие муж и жена оформляют «идеальные доли», то есть, квартира физически не делится, но каждая из сторон может распоряжаться своей долей так, как ему заблагорассудится.

Выделение долейчаще всего происходит в тех случаях, когда, например, единоличный собственник жилого помещения хочет подарить часть квартиры близкому родственнику, либо продать, но не всю квартиру, а одну из комнат.

Можно ли выделить в квартире долю в натуре

Статья 252 ГК РФ разрешает выделение доли одного из собственников в натуре, но оговаривает ряд условий, главным из которых является дальнейшая пригодность объекта недвижимости для проживания в нем граждан.

Например, невозможно физически разделить однокомнатную квартиру на два обособленных друг от друга жилых помещения, оборудовать отдельные входы, разделить или перенести коммуникации, прорубить в несущей стене окно для второй комнаты, то есть, произвести полномасштабную перепланировку.

Но если квартира достаточно большая, в ней есть несколько раздельных комнат, имеется техническая возможность ее переоборудовать, сделать отдельный вход, то выдел вполне возможен. Условием для проведения такой процедуры станет согласование перепланировки в органах местного самоуправления и оформление в БТИ двух отдельных технических паспортов.

В некоторых случаях полный раздел одного жилого помещения на два (или более) отдельных технически невозможен, даже если оно достаточно просторное. В таких случаях законодательство дает совладельцам возможность перевести квартиру в статус коммунальной. Каждый совладелец будет иметь в личной собственности комнату, в которой он будет проживать, а места общего пользования, такие, как кухня, санузел, другие подсобные помещения, останутся в совместной собственности.

В каких случаях это необходимо

Итак, выделение доли в натуре позволяет ее владельцу полностью распоряжаться своей частью квартиры. Такая необходимость может возникнуть в случае:

• расторжения бракаи последующего раздела совместного имущества;
• унаследования жилого помещения несколькими наследниками;
• невозможность дальнейшего совместного проживания, например, сестра не может больше проживать с братом, который злоупотребляет алкоголем;
• желание продать свою часть квартиры,например, если один из совладельцев навсегда переезжает в другой населенный пункт;
• намерение распорядиться своей собственностью по собственному усмотрению, например, подарить ее или передать в наследство иным лицам, не являющимся совладельцами жилого помещения;
• некоторые другие ситуации, когда выдел является единственным выходом.

Как определить долю в квартире, если собственность совместная

Согласно положениям ст. 244 ГК РФ общая собственность может быть как долевой, так и совместной, например, в случае, когда квартира находится в общей собственности супругов. В таком случае они оба владеют жилым помещением поровну, если иное не оговорено в брачном контракте или соглашении.

Например, супруги после вступления в брак и покупки квартиры составили брачный контракт, в котором определили, что супругу будет принадлежать 25%, а его жене 75% объекта недвижимости. В таком случае при выделении долей каждого жена получит в личную собственность три четверти, а муж только одну четверть жилого помещения.

При отсутствии брачного договора квартира была бы поделена поровну.

Однако, и здесь гражданский кодекс оговаривает некоторые исключения.

Например, если один из собственников за свой счет значительно улучшил техническое состояние квартиры, произвел капитальный ремонт, либо перепланировку, то в этом случае он претендует на большую долю объекта недвижимости, как правило, пропорциональную затраченным личным средствам.

Когда выдел доли невозможен

Не всегда выдел в натуре возможен. Не получится выделить физическую долю жилого помещения в тех случаях, когда:

1. Выдел в натуре затруднит части жильцов доступ к местам общего пользования, например в ванную комнату, или на кухню. Отсутствие доступа законодательство считает грубым нарушением жилищных нормативов.
2. Перепланировка при выделении отдельного жилого помещения создаст угрозу жизни или здоровьюжильцов, например, если будет снесена несущая стена, то это создаст угрозу обрушения здания.
3. Вторичные жилые помещения будут непригодны для проживания, например, в одной из жилых комнат не будет оконного проема. Это является нарушением ст. 16 ЖК РФ.
4. Выделение доли нарушит законные интересыорганизаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.

Варианты раздела квартиры, находящейся в совместной собственности

Имеются два варианта выдела долей:

• физический выдел части жилого помещения (в натуре);
• денежная компенсация (выдел в денежном эквиваленте).

В натуре

Если техническое состояние жилого объекта недвижимости позволяет разделить его на два (или более) отдельных объекта недвижимости, то происходит выделение доли в натуре. Важно иметь в виду, что:

• общая площадь выделенной части не должна быть меньше 28 кв. метров (согласно СНиП 31-01-2003);
• в ней должны присутствовать все объекты благоустройства, которые были в первичной квартире;
• она должна быть оборудована отдельным входом.

В отличие от отдельно стоящего дома, в современных многоквартирных домах такой физический раздел одной квартиры на две крайне затруднителен физически и обременителен материально. Оборудование отдельного входа, подвод коммуникаций, перепланировка отдельных подсобных помещений, получение разрешения на переоборудование объекта недвижимости, последующий ремонт – все это заставляет сто раз подумать, прежде чем решиться на такое кардинальное изменение жилищных условий.

В денежном эквиваленте

Второй вариант – выдел доли в денежном эквиваленте. Практикуется в ситуациях, когда физический раздел квартиры крайне затруднен, либо невозможен. Фактически выдел в денежном эквиваленте представляет собой выкуп одним из совладельцев доли другого.

Сумма выкупа определяется пропорционально размеру доли в стоимости квартиры.

Например, если жилым помещением площадью 100 кв. метров владеют два собственника, причем доля одного составляет три четверти, а другого – одну четверть квартиры, а ее полная стоимость – 10 млн. рублей, то размер доли в денежном эквиваленте первого совладельца будет составлять 7,5 млн. рублей, а второго – 2.5 млн. рублей. Соответственно, при выкупе первым совладельцем доли второго, он должен будет выплатить денежную компенсацию в размере 2 500 000 рублей.

При выделе в натуре зачастую также происходит выплата денежной компенсации за часть доли, например, если выделенная физическая часть жилого помещения из-за конструктивных особенностей объекта оказывается меньше, чем у другого совладельца. В таком случае тот собственник, кому достается большая часть, доплачивает второму стоимость недополученным им квадратных метров.

Например, те же брат и сестра при разделе двухкомнатной квартиры в натуре, столкнулись с тем обстоятельством, что одна жилая комната намного меньше другой (25 м 15 кв.м.). Все остальные подсобные помещения они смогли разделить поровну, но с разделом жилой площади появились проблемы. Перенос стены с тем чтобы выровнять размеры обеих комнат, невозможен, то есть, в любом случае один получит часть квартиры, на 10 кв. метров большую по площади, чем другая и должен будет выплатить денежную компенсацию за уменьшение доли второго.

Способы выделения доли в натуре в квартире

Физический раздел жилого помещения происходит двумя способами:

• по взаимной договоренности совладельцев;
• в судебном порядке.

Рассмотрим подробнее каждый из способов.

Договорной режим

Совладельцы квартиры сами решают – кому из них какая часть квартиры после выдела достанется. В этом случае стороны не обязаны придерживаться принципа равенства долей.

Свои договоренности они должны зафиксировать с помощью составления соглашения о выделе долей в натуре, заверенного в нотариальной конторе.

Через суд

Если договориться о порядке и способе раздела не удалось, остается судебный порядок разрешения спора. При выделении доли в натуре через суд жилое помещение делится на равные доли, например, если объект недвижимости находится в собственности трех совладельцев, то каждому из них суд определит одну треть квартиры.

Если каким-либо соглашением или договором определен иной порядок раздела, то суд будет выделять доли согласно документу.

Как выделить долю в квартире в натуре через суд: пошаговая инструкция 2023

Итак, при невозможности договориться по выделу в натуре, остается только судебное решение проблемы. Для того, чтобы решить вопрос в судебном порядке, истец должен соблюсти определенный порядок действий.

Алгоритм действий при судебном выделении доли в натуре

Любой гражданин, решившийся на судебный спор, задает себе вопрос – с чего начать и как действовать? Пошаговая инструкция:

1. Определение варианта выдела. Как говорилось выше, это может быть выдел в натуре, либо в денежном эквиваленте.
2. Попытка досудебного решения проблемы. Инициатор должен попытаться договориться с остальными собственниками жилого помещения, предложить варианты, которые могут устроить все стороны.
3. Получение экспертной оценки. Этот документ должен содержать ответы на следующие вопросы:
   1. возможен ли раздел в натуре технически;
   2. какие варианты выдела имеются;
   3. число долей и их соотношение с общей площадью жилого помещения (в кВ. метрах и в процентном соотношении);
   4. рыночная стоимость объекта недвижимости.

   Исковое заявление

   1. Наименование и адрес судебной инстанции, в который подается иск.
   2. Сведения обо всех участниках процесса: истце, ответчике, третьей стороне с указанием их ФИО, месте жительства, контактных данных.
   3. Сведения о спорном объекте недвижимости: адрес, общая площадь, количество комнат, число собственников.
   4. Правоустанавливающие документы на квартиру.
   5. Указание на досудебные попутки разрешения спора.
   6. Данные об экспертных оценках.
   7. Если выдел в натуре невозможен – расчет выдела в денежном эквиваленте.
   8. Перечень приложенных документов.
   9. Дата и подпись истца с обязательное расшифровкой.

   Необходимые документы

   Вместе с исковым заявлением истец должен предоставить суду пакет документов, подтверждающих законность иска:

   1. Копию паспорта истца.
   2. Несколько экземпляров иска (по количеству участников процесса).
   3. Выписку из ЕГРН о спорном жилом помещении.
   4. Правоустанавливающие документы на квартиру.
   5. Если имеются какие-либо обременения – сведения о них.
   6. Квитанция об уплате госпошлины (оригинал).

   Сроки

   Рассмотрение дела в суде займет от двух до шести месяцев (иногда такие дела рассматриваются до года). Но непосредственно судебный процесс – это далеко не весь срок, который может понадобиться для судебного выдела доли в натуре:

   • проведение независимой экспертизыи получение ее результатов займет до 30 рабочих дней;
   • запрашивание и изготовление справок, подготовка других документов – до двух недель;
   • 5 рабочих дней суд будет изучатьисковое заявление;
   • дата предварительных слушанийназначаются судом через 30 дней со дня подачи иска;
   • судебные слушаниязаймут от двух месяцев до полугода;
   • время на обжалованиерешения суда – один месяц.

   Итого: без учета затягивания процесса ответчиком, судебная тяжба может продлиться от 3-4 месяцев до года.

   Стоимость, расходы

   Иски о выделении доли относятся к искам имущественного характера, поэтому размер госпошлины будет зависеть от цены иска. Сумма госпошлины, которую истец должен будет уплатить, в зависимости от стоимости выделяемой части жилого помещения, может составить от 400 до 60 000 рублей. Как рассчитать стоимость госпошлины самостоятельно, можно посмотреть в Таблице 1.

   Таблица 1. Расчет суммы госпошлины при подаче иска о выделе доли жилого помещения в натуре

   Цена иска, тыс. руб.

   Судебная практика

   Наибольшие сложности в судебных исках по выделу в натуре возникают в тех случаях, когда стороны не могут определиться со стоимостью жилого помещения в целом и выделяемых долей в частности. Обычно в таких случаях суд назначает дополнительные судебные экспертизы, которые значительно затягивают судебную тяжбу.

   Например, брат и сестра Никита и Наталья Пивоваровы получили в наследство от матери двухкомнатную квартиру. Брат остался проживать в жилом помещении, а сестра вышла замуж и переехала к мужу. За время отсутствия сестры Пивоваров произвел в квартире дорогостоящий ремонт, полностью поменял устаревшие коммуникации, сменил окна и двери.

   Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости значительно возросла.

   Через несколько лет Наталья развелась с мужем и вернулась в квартиру, но с братом ужиться не смогла и потребовала выделить ей в натуре ее часть квартиры. Техническая экспертиза показала, что физический раздел объекта недвижимости невозможен, поэтому Наталья подала исковое заявление о компенсации братом ее части квартиры в денежном эквиваленте.

   При этом истица требовала половину стоимости квартиры, брат же был не согласен с таким разделом, так как он за свой счет значительно повысил рыночную стоимость жилого помещения. При этом он предоставил суду доказательства своих затрат на улучшение технического состояния объекта недвижимости. Суд принял во внимание доводы ответчика и встал на его сторону.

   Что можно сделать с полученной долей

   После того, как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению.

   Продажа

   Наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей доли именно для того, чтобы впоследствии ее продать.

   Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того, как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник может выставлять долю на открытую продажу.

   Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.

   Аренда

   Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать свою собственность в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия.

   В том случае, если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.

   Важно: в этом случае также действует преимущественное право найма (согласно п. 5 ст. 250 ГК РФ).

   Дарение

   Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения – передача ее в дар.

   Отличием от продажи является невозможность получения за объект недвижимость никакой денежной компенсации, так как дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу собственности.

   Если вы являетесь совладельцем жилого помещения и хотите выделить его часть в свою личную собственность, не пытайтесь сделать все самостоятельно, конечно, если вы не являетесь адвокатом по жилищным спорам. Запутаться во всех нюансах этого сложного процесса достаточно просто, а исправить допущенные ошибки будет намного сложнее, в некоторых случаях – невозможно. Особенно сложно будет, если вам предстоит судебное разбирательство.

   Но вы всегда сможете получить бесплатную консультацию у дежурного специалиста нашего сайта, позвонив по телефонам, указанным ниже, либо обратившись с вопросом он-лайн. Наши специалисты работают круглосуточно.

   Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

   • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
   • напишите вопрос в форме ниже;

   Выделение доли в натуре

   

   Недвижимость, которая в результате приватизации или приобретения в браке супругами, часто оформляется в долевую собственность без четкого разграничения площадей. Как правило, это устраивает владельцев до того момента, когда возникает необходимость как-то распорядиться своей долей. Выделение доли в натуре снижает риск конфликтов из-за спорного имущества и позволяет подарить, продать или завещать свою часть квартиры или дома.

   Выделение доли в квартире или доме

   • когда квартира или дом наследуются несколькими родственниками;
   • когда недвижимость приобретена супругами в браке в простой долевой собственности;
   • когда жилье приватизировано на всю семью, включая детей.

   При оформлении квартиры в общее владение каждой стороне выделяется доля в процентном соотношении, без конкретного разграничения площадей. Однако каждый из собственников имеет право распорядиться своей частью недвижимого имущества – продать, подарить или завещать, сдать в аренду третьему лицу.

   Чтобы осуществить любое из этих действий, придется выделить свою долю в натуральном выражении, то есть определить в законодательном порядке только собственность на конкретную часть жилья.

   

   Разделить всю жилплощадь на физические доли для владельцев невозможно. Все места общего пользования (кухня, ванная комната, холл или прихожая) останутся в совместном владении. Порядок пользования при этом будет отдельно определен договором. Натуральному разделу, как правило, подлежат жилые комнаты (или нежилые помещения по согласованию между владельцами). Еще проще дела обстоят, когда необходимо выделить долю в отдельно стоящем доме.

   Чаще всего в таких случаях делает перепланировка, и часть строения превращается в обособленное жилье.

   Пример:Трем сыновьям в наследство от отца остался жилой дом в пригородном поселке с приусадебным участком, гаражом и небольшой мастерской. Все имущество было поделено между родственниками в равных долях: каждый из них получил 1/3 часть общего наследства. Один из сыновей, по согласованию с другими, пожелал подарить свою часть сыну и для этого выделили свою треть, в которую включил только мастерскую и гараж.

   Дом при этом остался в совместной собственности у двух оставшихся братьев.

   Единственный владелец квартиры или дома тоже может распорядиться собственностью, разделив ее на части. Выделение доли в натуре позволит подарить не все жилье, а какую-то его часть. Чаще всего таки образом поступает старшее поколение при оформлении дарственной близким родственникам.

   

   Таким образом, доля недвижимости выделяется в натуральном выражении в нескольких случаях:

   • при желании одного из собственников продать свою часть имущества – например, сын или дочь желают жить отдельно от родителей;
   • когда имеющаяся недвижимость делится между супругами при разводе;
   • когда совладельцы не связаны родственными узами, и проживать в квартире с посторонними людьми нет желания;
   • когда с другими собственниками возникают серьезные конфликты.

   Важно!Подарить или по-другому распорядиться своей частью жилья можно и без выделения натуральной доли. В такой ситуации облегчается процесс заключения договора дарения или продажи.

   Однако при возникновении конфликтов с совладельцами заниматься разделом впоследствии придется будущему собственнику.

   

   Выделение доли земельного участка или нежилой недвижимости

   Как выделить долю в натуре, если разделу подлежит земельный участок? Совладельцам земельного участка при выделении натуральной доли нужно учитывать несколько факторов:

   • обособляемый участок не может иметь метраж менее установленного региональным законодательством;
   • его границы не должны нарушать границ соседнего надела;
   • участок должен быть использован по его прямому назначению;
   • при разделе земельного надела в обязательном порядке проводят межевание.

   При разделе хозяйственных построек и другой нежилой недвижимости (гаражи, подсобные помещения, мастерские и прочее) также разделяется и участок земли, на котором они возведены. Если владельцы не могут договориться о выделении имущества в натуральном выражении, они могут выкупить у других собственников их доли.

   Условия выделения натуральной доли

   Прежде чем запускать процесс выделения доли одного или нескольких владельцев в квартире, следует определить их размер в процентном отношении. Например, законодательство предусматривает, что при разводе оба супруга могут претендовать на половину совместно нажитого имущества. Если между ними было заключено особое соглашение (брачный контракт, дополнительный договор при приобретении жилья), покупка может делиться в любой другой пропорции по их желанию.

   Варианты раздела совместной собственности может быть два:

   • выделение доли в натуре;
   • разделение имущества с использованием денежного эквивалента.

   

   Особенности разделения долей в натуральном выражении

   Площадь квартиры при таком разделе делится на жилую и вспомогательную. Проще всего в таких случаях делить обособленные помещения. В зависимости от размера доли, между владельцами распределяется по одной или нескольку комнат.

   На места общего пользования при этом (кухня, ванная комната, коридоры и холлы) составляется специальное соглашение, в котором оговариваются все нюансы: порядок ухода, ремонта, внесения технологических изменений и прочие вопросы.

   Важно!Законодательство предусматривает, что выделяемая владельцу часть жилья в натуральном выражении должна иметь метраж не менее 28 кв.м.

   

   Выделение доли с денежной компенсацией

   На деле разделить доли в натуральном выражении поровну непросто. Планировка квартир может быть довольно усложненной, а метраж обособленных помещений сильно различаться. В таких ситуациях оговариваются компенсационные выплаты тому владельцу, чья доля в итоге составит меньше положенной ему по закону.

   Пример: При разводе между супругами делится квартира жилой площадью 70 кв.м. Мужу отходит комната в 30 кв.м., а жене остается две комнаты по 25 и 15 кв.м. По итогам соглашения супруге придется доплатить мужу, как второму собственнику, стоимость 10 метров площади жилья.

   Цена при этом может быть определена по кадастровой стоимости недвижимости, либо после экспертной оценки по рыночным критериям.

   В случаях, когда один из владельцев планирует продать выделенную ему долю недвижимости, другим собственникам проще не заниматься оформлением его части имущества в натуре, а выкупить ее сразу.

   Важно! Неузаконенная перепланировка осложнит раздел недвижимости на доли. В первую очередь придется официально утвердить проведенные ранее изменения, заплатить серьезный штраф за нарушения, и только после этого заниматься выделением долей в квартире.

   

   Когда выделить долю невозможно

   Не всегда есть возможность выделить собственнику его долю недвижимости в физическом выражении. Недопустимы такие решения, если они:

   • создают угрозу целостности жилья и его безопасности – в рамках перепланировки задуман перенос несущих конструкций, нарушается работа коммунальных приборов и сетей;
   • создают препятствия к использованию общих территорий – ванной, кухни, холлов и коридоров;
   • нарушают права и интересы других лиц, проживающих в квартире (инвалидов, иждивенцев);
   • полученные в ходе перепланировки обособленные помещения не будут соответствовать всем санитарным нормам (отсутствие естественного освещения, отопления).

   Например, выделение доли в натуре в квартире, состоящей из одной комнаты, будет возможно только в случае, если единственная комната может быть разделена при планировке на две с сохранением необходимых для проживания условий – наличия окон и двери в общий коридор.

   Важно!Если доля одного из владельцев в квартире мала и возможность выделить ее в натуральном выражении отсутствует, ему причитаются компенсационные выплаты. В такой ситуации для замены физической доли денежным эквивалентом его добровольного согласия закон не требует (ст.

   252 ГК РФ).

   

   Оформление доли в добровольном порядке

   Вопросы раздела собственности между владельцами приятнее и проще решать договорным путем. Если согласие на распределение площадей между ними достигнуто, останется только оформить соглашение на выделение доли квартиры или дома в натуре. Чтобы составленный документ стал легитимным, требуется:

   • заверить его нотариально;
   • получить согласие всех владельцев жилплощади в письменном виде. В противном случае выделение доли можно будет опротестовать через суд.

   Алгоритм оформления выделенной в натуре доли:

   • составление соглашения между всеми владельцами и его нотариальное заверение;
   • при необходимости перепланировка жилья для обособленности доли (установка разделяющих стен и прочее) и регистрация произведенных изменений в БТИ;
   • расчет замены части стоимости доли денежным эквивалентом при неравном распределении (при необходимости);
   • регистрация всех внесенных изменений в права владельцев на квартиру или дом в Росреестре.

   

   Оформление доли через суд

   Если же согласия между собственниками достичь не удается, инициатор выделения доли имеет право обратиться в судебные органы. Чтобы дело было решено в пользу заявителя, следует придерживаться определенного порядка.

   Первое, что нужно сделать – получить экспертное заключение с определением, возможно ли вообще выделение доли в натуре в имеющемся жилье. При этом нужно проследить, чтобы в заключении специалиста было оговорено:

   • наличие технической возможности разделения квартиры;
   • соотношение всех долей в разделяемом помещении в процентном и денежном эквиваленте;
   • варианты физического выделения доли с возможными перепланировками;
   • рыночная цена делимой недвижимости с учетом износа жилья;
   • физические и материальный эквивалент доли, на которую претендует заявитель.

   

   После получения экспертного заключения, исковое заявление к другим собственникам и передается в суд с приложением всех необходимых документов:

   • подтверждающих личность заявителя (паспорт, свидетельства о рождении детей, ИНН и прочие);
   • документы БТИ – технический и кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН;

   Внимание!В выписках ЕГРН, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.

   • ранее полученное экспертное заключение;
   • финансовые расчеты размера возможных денежных компенсаций другим владельцам за разницу в долях;
   • чеки или квитанции об оплате пошлины;
   • правоустанавливающие документы на делимое имущество – договоры дарения, купли-продажи, свидетельство о получении наследства, свидетельство о праве собственности.

   Важно!Размер госпошлины зависит от цены иска и рассчитывается согласно ст.333.19 НК РФ от кадастровой стоимости доли, которую желает получить истец. Некоторые юристы склонны квалифицировать эти дела, как не имеющие имущественного характера, и советуют заплатить фиксированную сумму в 300 рублей.

   Чаще всего суд оставляет заявление без движения до момента оплаты пошлины в соответствии со ст.333 Налогового Кодекса.

   

   Само заявление должно содержать данные об участниках, информацию о предмете спора и данные о недвижимости. В нем придется кратко изложить сведения о попытках решить конфликт в досудебном порядке. При этом в пакет документов необходимо включить предложения от истца, ранее направляемые другим владельцам с уведомлением о вручении или их личным отказом от раздела недвижимости в натуральном выражении.

   Важно!Юридическая практика показывает, что потребуется приготовить несколько экземпляров собранных документов для каждого участника процесса.

   Выделение доли в натуре через суд может тянуться от 2 до 7-8 месяцев без учета каких-либо дополнительных сложностей, а если ответчик преднамеренно затягивает дело, то и дольше. Свободно распоряжаться своей долей истец сможет лишь по завершении процесса и оформление собственности через Росреестр.