Как продать квартиру с материнским капиталом

Необходимость продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, чаще всего возникает в связи с желанием приобрести более просторное жилье или переехать в другой населенный пункт. Российское законодательство не запрещает такие сделки, но накладывает ряд ограничений. Родители при продаже жилья обязаны соблюсти интересы ребенка.

При каких условиях можно продавать квартиру, купленную на материнский капитал

Целевое расходование средств материнского капитала в России контролируют три государственные организации: органы опеки и попечительства, Пенсионный фонд и прокуратура.

%colored_text_box=5%

Если дети уже достигли 18 лет, то для продажи квартиры достаточно получить согласие всех собственников. Документ оформляется у нотариуса. В остальных случаях законодатель разрешает продажу недвижимости при соблюдении трех условий:

• Несовершеннолетним выделена доля;
• В результате отчуждения квартиры не ухудшаются жилищные условия детей;

%colored_text_box=1%

Вместо приобретения новой недвижимости родители вправе предоставить детям компенсацию с согласия органов опеки. В этом случае необходимо подготовить акт независимой оценки долей. Если органы опеки одобряют денежную компенсацию, то на каждого ребенка открывается отдельный счет, куда зачисляются деньги, полученные от продажи жилья.

Впоследствии, когда ребенок достигнет 18 лет, то сможет снять сбережения со счета и распорядиться ими по своему усмотрению.

%colored_text_box=2%

• Получено согласие уполномоченных органов

Если планируется продажа квартиры, обремененной залогом, то требуется не только разрешение органов опеки и попечительства, но и, в случае с непогашенной ипотекой, банка.

Как получить разрешение органов опеки и попечительства

Отсутствие официального разрешения органов опеки – основание для признания в суде сделки по продаже жилья недействительной. Если суд примет такое решение, то бывшим собственникам квартиры придется возвращать деньги добросовестному приобретателю.

Для получения согласия необходимо подготовить следующий пакет документов:

Заявление подают оба родителя (законных представителя). Если один из них не может лично явиться в госучреждение, то должен заранее подготовить нотариально заверенное согласие на продажу недвижимости.

%colored_text_box=3%

• Документы, удостоверяющие личность

К ним относятся паспорта всех собственников и свидетельства о рождении детей.

• Документы на продаваемую и покупаемую недвижимость

Документы необходимо подготовить как на продаваемый объект, так и на жильё, которое планируется купить. К ним относятся:

• договор купли-продажи;
• свидетельства о праве собственности всех жильцов (выписки из Росреестра);
• справка о зарегистрированных лицах;
• кадастровый и технический паспорта;
• сведения об оценочной стоимости имущества;
• поэтажный план;
• справка об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ.

Кроме того, нужно предоставить сведения, подтверждающие возникновение у детей права на новое жилье. Например, предварительный договор с продавцом, участия в долевом строительстве, мены или дарения.

%offer_id=2001385%
%offer_id=2001325%
%colored_text_box=4%

Заявление и документы направляются в органы опеки по месту регистрации квартиры или через МФЦ. Чиновники рассматривают обращение в течение 15 дней. Окончательное решение содержит мотивировочную часть и подписывается руководителем муниципального образования.

Решение может быть обжаловано в суде.

Когда можно продать квартиру, купленную на мат капитал

Законодатель не предусмотрел строгих правил касательно сроков продажи квартиры. Однако есть ряд нюансов:

Минимальный период владения

Если жилье было оформлено в собственность после 01.01.2016, то он длится 5 лет. До этой даты – 3 года. Если продать квартиру до истечения минимального срока владения, то придется уплатить в пользу государства подоходный налог в размере 13%.

Декларацию по форме 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года. А уплатить налог – до 15 июля.

Наличие непогашенной ипотеки

Отчуждать жилье можно только в том случае, если несовершеннолетние признаны собственниками. Для проведения сделки необходимо получить два разрешения:

• у банка на выделение доли ребенку в ипотечной квартире;
• у органа опеки на передачу приобретенной доли в залог.

Чтобы повысить шансы на положительное решение, можно предложить кредитору другую недвижимость в залог. Выделение долей несовершеннолетним оформляется у нотариуса в форме соглашения или договора дарения.

Срок действия согласия

Составляет 3 месяца. Если не зарегистрировать переход прав на новое лицо до истечения этого срока, придется снова обращаться в органы опеки и проходить процедуру заново.

Что делать с долями несовершеннолетних детей при продаже квартиры

Перед продажей квартиры необходимо обязательно выделить доли несовершеннолетним детям. Если проигнорировать это условие, то в будущем Пенсионный фонд РФ может потребовать возврата субсидии или подать в суд иск о мошенничестве.

Порядок действий будет зависеть от того, находится продаваемая жилплощадь в ипотеке или нет.

Пошаговая инструкция о том, как продать недвижимость

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал – сложная и длительная процедура. Поэтому перед тем, как обращаться в органы опеки с заявлением, полезно изучить юридические тонкости сделки.

%offer_id=2001324%

Квартира без ипотеки

Продать квартиру без обременений проще, чем ипотечное жилье. Для этого необходимо пройти следующие шаги:

Шаг 1. Определить размеры долей на детей

В Законе РФ № 256-ФЗ не указано, какую часть собственности необходимо выделять каждому ребёнку. Однако юристы советуют рассчитывать её согласно размеру вложенного материнского капитала.

Выделение долей необходимо оформить у нотариуса в форме соглашения или дарственной.

Шаг 2. Зарегистрировать документ в Росреестре

Помимо соглашения (дарственной), составленного в 3-х экземплярах, необходимо подготовить паспорта всех участников сделки, свидетельства о рождении детей, документы на недвижимость, выписку из ЕГРН, квитанции об уплате госпошлины. Документы подать в МФЦ. Срок их рассмотрения составит 10 дней.

Шаг 3. Найти детям новое жилье

Как правило, органы опеки и попечительства требуют проводить продажу старой и покупку новой жилплощади единовременно, чтобы не ущемлять права несовершеннолетних. То есть, родителям необходимо заключить с продавцом, а потом удостоверить у нотариуса предварительный договор купли-продажи жилья или договор мены.

Как альтернативный вариант – можно оформить юных жильцов в квартире родственника. Но в таком случае выделение долей в новом помещении придется снова регистрировать в Росреестре.

Шаг 4. Получить разрешение органа опеки

Перед обращением необходимо ещё раз убедиться, что новое жилье обеспечит детям лучшие условия, чем прежде. Полезно изучить практику рассмотрения подобных заявлений в конкретном регионе. Можно также записаться на личный прием в органы опеки и получить консультацию.

Шаг 5. Зарегистрировать сделку

Регистрация сделки по отчуждению старой квартиры и сделки по покупке новой осуществляется одновременно. Для этого необходимо перепроверить (желательно у юриста) и представить в МФЦ следующие документы:

• паспорта и свидетельства о рождении участников;
• договоры купли-продажи – на каждое помещение в 3-х экземплярах;
• выписки из ЕГРН о праве собственности;
• техпаспорта;
• разрешение органа опеки.

На месте специалист учреждения даст заполнить бланки заявлений о переходе права собственности и о регистрации нового права. Затем выдаст реквизиты для оплаты госпошлины. После этого он примет весь пакет документов и оформит расписку с номером дела и полным перечнем бумаг.

Срок регистрации сделок составляет 10 дней с момента обращения.

Квартира с ипотекой

Для продажи ипотечной квартиры необходимо пройти следующие шаги:

Шаг 1. Снять обременение или договориться с банком о переуступке кредита

Чтобы погасить ипотеку можно использовать собственные сбережения или взять потребительский кредит. Для снятия обременения необходимо обратиться в Росреестр (или МФЦ) с заявлением и справкой банка, подтверждающей отсутствие задолженности. Орган рассмотрит документы и выдаст новую выписку из ЕГРН.

А что делать тем, кто пока не в состоянии выплатить ипотеку? В таком случае следует предоставить на согласование банку договор, в котором оговорено погашение ипотечного кредита за счет средств, полученных от покупателя квартиры. Некоторые банки дают согласие, особенно в ситуации, когда большая часть ипотеки уже погашена.

Наконец, продать ипотечную недвижимость можно при условии возврата субсидии Пенсионному фонду РФ. Тогда отпадет обязательство по выделению долей несовершеннолетним. Часть средств от продажи объекта пойдёт на погашение ипотеки, а остаток – на счет продавца.

%offer_id=2002058%

Шаг 2. Получить разрешение органов опеки

Здесь процедура такая же, как и при продаже квартиры без ипотеки. Необходимо выполнить следующие действия:

• выделить доли в недвижимости детям;
• зарегистрировать соглашение (договор дарения) в Росреестре;
• найти новое жилище несовершеннолетним;
• обратиться в органы ОиП с заявлением.

Если обременение ещё не снято, то нужно дополнительно предоставить предварительный договор купли-продажи с условием о задатке. В таком документе указано, что покупатель до момента основной сделки переводит часть денег продавцу в счет погашения обязательств перед банком.

Шаг 3. Зарегистрировать сделку

Процедура регистрации договора такая же, как и при продаже квартиры без ипотеки. Если осуществляется переуступка обязательств новому собственнику, то помимо вышеуказанных документов покупатель должен предоставить в МФЦ договор с банком.

Заключение

Продать квартиру, купленную на материнский капитал, сложно, но реально. С особой ответственностью стоит подойти к выделению долей и поиску жилья с лучшими условиями для проживания детей. Чтобы сэкономить на налогах, стоит выждать минимальный период владения 5 лет.

И, конечно, квартиру получится проще и выгоднее продать после полного погашения обязательств перед банком.

Главный редактор,

Окончила МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности журналистика.

Несколько лет проработала автором в ведущих финансовых изданиях — ПРАЙМ, ТАСС и других известных в РФ компаниях.

Как продать квартиру с материнским капиталом

Бoлee 90% ceмeй peaлизyют мaтepинcкий кaпитaл нa yлyчшeниe жилищныx ycлoвий. Нo и этo жильe мнoгиe yчacтники пpoгpaммы xoтят oбмeнять нa бoлee кoмфopтнoe — бoльшee пo квaдpaтype или pacпoлoжeннoe в бoлee yдoбнoм paйoнe. Oтвeчaeм нa вoпpocы: кaк пpoдaть квapтиpy, кyплeннyю нa мaтepинcкий кaпитaл, вoзмoжнo ли этo, кaк избeжaть pиcкoв и тpyднocтeй и зaвepшить cдeлкy мaкcимaльнo быcтpo.

Можно ли продать квартиру с материнским капиталом

B зaкoнoдaтeльcтвe PФ нeт зaпpeтa нa пpoдaжy нeдвижимocти, пpиoбpeтeннoй нa мaтepинcкий кaпитaл. Taкиe cдeлки c нeдвижимocтью peгyлиpyют:

• Фeдepaльный зaкoн «O дoпoлнитeльныx мepax гocyдapcтвeннoй пoддepжки ceмeй, имeющиx дeтeй» — pacкpывaeт тoнкocти oбpaщeния c мaтepинcким кaпитaлoм ;
• cтaтьи Гpaждaнcкoгo кoдeкca PФ № 28, 36, 37, 454, 455, 456 — paccкaзывaют oб oбязaннocтяx poдитeлeй пepeд дeтьми, пpaвилax cдeлoк c имyщecтвoм peбeнкa и oбщиx пpaвилax кyпли-пpoдaжи.

Coглacнo этим зaкoнaм poдитeли или oпeкyны дoлжны пoзaбoтитьcя oб oбecпeчeнии нecoвepшeннoлeтниx дeтeй вceм нeoбxoдимым, жить c дeтьми и выдeлить им дoлю в квapтиpe или дoмe. Caмoe глaвнoe — нe нapyшить пpaвa peбeнкa, зa кoтopыми cлeдят пoпeчитeльcкиe opгaны. Любaя пpoцeдypa тpeбyeт пиcьмeннoгo paзpeшeния opгaнoв oпeки.

Ecли дeти в ceмьe дocтигли 18 лeт, пoнaдoбитcя тoлькo иx пиcьмeннoe и зaвepeннoe y нoтapиyca coглacиe.

Уcлoвия и ocoбeннocти пpoдaжи жилья, кyплeннoгo зa мaткaпитaл

Квapтиpa, кoтopyю вы пpoдaeтe, дoлжнa быть в oбщeй coбcтвeннocти вceй ceмьи.

Ecли вы пoкyпaли квapтиpy, иcпoльзyя зaeмныe cpeдcтвa, и oфopмили ee тoлькo нa мaть или oтцa дeтeй, пepeд пpoдaжeй ee нyжнo oфopмить в oбщyю coбcтвeннocть. Taкaя пpoцeдypa нaзывaeтcя нoтapиaльнoй oбязaннocтью, чтoбы ee иcпoлнить y вac бyдeт 6 мecяцeв.

Ecли дeти coвepшeннoлeтниe — нyжнo иx coглacиe, ecли нeт— opгaнa oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Дeти дoлжны пoлyчить oт нoвoгo жилья тe жe или бoльшиe дoли — мeньшиe дoли paзpeшaют пoлyчить, тoлькo ecли знaчитeльнo yлyчшaютcя ycлoвия пpoживaния.

Oбязaтeльнo oдoбpeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa, Пeнcиoннoгo фoндa и в cлyчae c ипoтeкoй — oт бaнкa.

Нyжнo зaблaгoвpeмeннo пoдгoтoвить нoвyю жилплoщaдь — c paвными или лyчшими ycлoвиями, зaдaткoм и peгиcтpaциeй в Pocpeecтpe.

Дoкaзaть oпeкyнcкoмy coвeтy, чтo нe yщeмитe пpaвa дeтeй — oбecпeчитe тe жe дoли, a жилищныe ycлoвия нe бyдyт yxyдшeны.

Пpaвo coбcтвeннocти дeлитcя мeждy вceми члeнaми ceмьи, a poдитeли дeйcтвyют тoлькo в интepecax дeтeй — гocyдapcтвo жecткo кoнтpoлиpyeт вce пpoцeccы cдeлoк кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.

Paзвoд poдитeлeй нe пoвлияeт нa измeнeниe дoли для дeтeй.

Любoй пpoживaющий и пpoпиcaнный в квapтиpe имeeт пpaвo нa дoлю в нoвoм жильe пocлe пpoдaжи.

Ecли квapтиpa в coбcтвeннocти мeнee 3 лeт или мeнee 5 лeт пpи пpиoбpeтeнии пocлe 1 янвapя 2016 гoдa, зa нee нyжнo плaтить нaлoг.

Baжнo coxpaнять ypoвeнь жилищныx ycлoвий пpи зaмeнe жилья, пpиoбpeтeннoгo нa мaтepинcкий кaпитaл, нo ecть вoзмoжнocть пpиoбpecти нoвoe жильe c мeньшeй плoщaдью — нaпpимep, ecли oдин из дeтeй нyждaeтcя в cпeциaльнoм дopoгocтoящeм лeчeнии или poдитeли пoлyчaт мeньшyю дoлю в нoвoм жильe в пoльзy paвнoзнaчныx дoлeй дeтям.

Когда можно продать квартиру, купленную на мат капитал

Законодатель не предусмотрел строгих правил касательно сроков продажи квартиры. Однако есть ряд нюансов.

Минимальный период владения

Если жилье было оформлено в собственность после 01.01.2016, то он длится 5 лет. До этой даты – 3 года. Если продать квартиру до истечения минимального срока владения, то придется уплатить в пользу государства подоходный налог в размере 13%.

Декларацию по форме 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года. А уплатить налог – до 15 июля.

Наличие непогашенной ипотеки

Отчуждать жилье можно только в том случае, если несовершеннолетние признаны собственниками. Для проведения сделки необходимо получить два разрешения:

• у банка на выделение доли ребенку в ипотечной квартире;
• у органа опеки на передачу приобретенной доли в залог.

Чтобы повысить шансы на положительное решение, можно предложить кредитору другую недвижимость в залог. Выделение долей несовершеннолетним оформляется у нотариуса в форме соглашения или договора дарения.

Срок действия согласия

Составляет 3 месяца. Если не зарегистрировать переход прав на новое лицо до истечения этого срока, придется снова обращаться в органы опеки и проходить процедуру заново.

Требования к продаже недвижимости, выдвигаемые органами опеки

1. Несовершеннолетний собственник не должен лишиться своей доли или эквивалентной суммы денежных средств (их переводят на счет ребенка). При этом доля ребенка в квартире, приобретенной с участием средств материнского капитала, не может уменьшиться, если разница никак не компенсируется.
2. Родители либо опекуны обязаны предоставить ребенку условия проживания не хуже предыдущих. Доля в жилом помещении, площадь квартиры и удобства в новом жилье, как минимум, должны соответствовать прошлому.

Как получить согласие

Лучшим способом получения согласия органов опеки на продажу квартиры «с маткапиталом» будет одновременная продажа имеющейся жилплощади и приобретение новой. Если родители продают жилье без выделения доли ребенка и без получения согласия (а такое бывает), такая сделка впоследствии может быть оспорена и признана недействительной.

Процесс продажи квартиры, купленной на материнский капитал

Чаще всего у семьи нет другого собственного имущества, чтобы выделить там доли детям взамен прежних, поэтому доли будут выделяться в новой квартире. Такую ситуацию и рассмотрим.

Если вы планируете провести такую сделку, предварительно рекомендуем посетить органы опеки и получить от них точные инструкции по действиям. Специалист пошагово расскажет, как законно продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, и купить другую недвижимость.

Примерный алгоритм действий:

1. Заняться поиском покупателя на свою квартиру и недвижимости, которая будет одновременно приобретаться. Сразу предупреждайте всех, что у вас детские доли, что им нужно быть готовым к тому, что дело несколько затянется. Возможно, чтобы удержать будущего покупателя и того продавца понадобятся задатки по обеим сделкам.
2. Когда все стороны договорятся, нужно позвонить в опеку для назначения времени приема. В обозначенное время к специалисту на беседу приходят все три стороны сделки. Опека будет спрашивать всех о семейном положении, о нюансах купли и продажи, за счет каких средств будет выполняться купля, семейное положение сторон и пр.
3. По итогу анализа предоставленной информации специалист опеки составляет схему сделки. Например, что квартира с детскими долями продается за 3 000 000, а в течение 7 дней после сделки семья покупает квартиру за 4 000 000, добавляя свои средства, и выделят там долги в определенных пропорциях (они точно вписываются).
4. Представитель органов опеки выезжает на покупаемый объект для его проверки. Если все в порядке, жилье пригодно для проживания детей, составляется приказ о выдаче предварительного решения на сделку с указанием всех подробностей: кто, что, кому, когда продает, какие доли кто получает.
5. При наличии приказа можно начинать сделки. Сначала оформляется продажа квартиры. Семья получает деньги от продавца (хорошо, если это не маткапитал, иначе придется ждать перечисление денег ПФР). После оперативно оформляется покупка другой квартиры с выделением долей детям.
6. Предоставить в опеку документы по сделке, чтобы доказать, что она прошла успешно, дети ничем не обделены.

Это действительно очень сложные многоступенчатые сделки. И если где-то что-то срывается, кто-то передумывает, рушится вся схема, приходится начинать все заново. Поэтому семьи часто пользуются услугами риэлторов для продаж жилья с детскими долями.

Конечно, за это нужно платить.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку, с вложением материнского капитала

Продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, а средства маткапитала уже внесены, сложнее, чем продать такую же квартиру, но с закрытым жилищным кредитом.

Когда вы покупаете жилье в ипотеку, оно находится в залоге у банка, и для начала вам необходимо получить его согласие на выделение доли. А на эти условия готовы пойти далеко не все банки: мало кому хочется брать на себя ответственность за выделение детской доли, так как если родители-заемщики вдруг по каким-либо причинам откажутся или не смогут обслуживать свой ипотечный заем, квартиру придется реализовывать.

А это является затруднительным, когда среди собственников есть несовершеннолетний. Поэтому рекомендуется сначала погасить кредит и только после этого выделять в квартире доли.

Кaким дoлжнo быть нoвoe жильe

Нeдвижимocть, кoтopyю вы пpиoбpeтaeтe взaмeн, дoлжнa cooтвeтcтвoвaть ycлoвиям кoмфopтнoгo пpoживaния:

✅инфpacтpyктypa — paзвитaя и пpиeмлeмaя для жизни дeтeй, c дeтcкими caдaми, шкoлaми, бoльницaми, пapкaми и тaк дaлee;

✅плoщaдь нoвoгo жилья — y дeтeй дoлжнa быть тaкaя жe, либo бoльшaя плoщaдь;

✅гoд пocтpoйки — нeльзя, чтoбы нoвoe жильe былo вeтxим или нaxoдилocь в aвapийнoм cocтoянии;

✅мecтoнaxoждeниe — бeзoпacный и кoмфopтный paйoн;

✅cocтoяниe квapтиpы — нe xyжe пpeдыдyщeй, кyплeннoй нa мaтepинcкий кaпитaл.

Кaк пpoдaть квapтиpy c мaтepинcким кaпитaлoм, чтoбы пocтpoить дoм

Нaпpимep, ceмья 3ыкиныx пpиoбpeлa квapтиpy нa мaткaпитaл, нo дoли дeтям eщe нe выдeлили. Teпepь 3ыкины xoтят пpoдaть квapтиpy, чтoбы нa выpyчeнныe cpeдcтвa пocтpoить дoм бoльшeй плoщaди. Cлoжнocть в тoм, чтo дoли в cтpoящeмcя дoмe нe выдeлить, a нaчaть cтpoитeльcтвo бeз пpoдaжи квapтиpы oни нe мoгyт — нe xвaтaeт cбepeжeний.

3ыкины мoгyт выдeлить дoли в пpoдaвaeмoй квapтиpe, ocyщecтвить пpoдaжy, a cpeдcтвa oт пpoдaжи пepeвecти нa cбepeгaтeльныe cчeтa дeтeй, либo иcпoльзoвaть кaк вcтpeчный вapиaнт квapтиpy близкoгo poдcтвeнникa,нaпpимep бaбyшки, выдeлив дeтям дoли в квapтиpe пo дoгoвopy дapeния.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

Платить налог нужно, если недвижимость была в собственности меньше пяти лет. Отсчет ведут с даты, указанной в выписке ЕГРН или в свидетельстве о государственной регистрации права. Если вы владели квартирой или домом дольше — отчитываться о продаже в налоговую и налог не нужно.

Как правильно рассчитать налог

Необходимо самостоятельно подать декларацию и заявить о праве на налоговый вычет, который уменьшит налогооблагаемую базу. Автоматически он не предоставляется.

Если стоимость продажи больше 70 % кадастровой стоимости на 1 января года, когда регистрируется переход пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля, есть два способа уменьшить налогооблагаемую базу:

• Использовать налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Например, вы продали квартиру за 5 млн рублей, вычли из этой суммы 1 млн рублей. Налогооблагаемая база — 4 млн рублей. С этой суммы и нужно заплатить налог в размере 13 %. Это 520 тысяч рублей.
• Использовать разницу между ценой продажи и покупки. Например вы купили квартиру за 3 млн рублей и продали за 5 млн рублей. Разница составила 2 млн рублей. С нее нужно заплатить налог в размере 13 %. Это 260 тысяч рублей.

Если стоимость продажи менее 70 % кадастровой стоимости на 1 января года, когда регистрируется пepexoд пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля, также можно использовать один из двух способов уменьшения суммы налога:

Использовать налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Расчеты нужно вести не от стоимости продажи, а от 70 % кадастровой стоимости.

Использовать разницу между ценой продажи и покупки. Из 70 % от кадастровой стоимости нужно вычесть сумму приобретения жилья. Налогом будут облагать 13 % от полученной разницы.

Можно ли продать квартиру купленную на материнский капитал? Продажа квартиры в ипотеке с маткапиталом.

Как продать квартиру с маткапиталом? Можно ли продать жильё с ипотекой и семейным капиталом? Какие документы нужны для продажи доли несовершеннолетнего?

Советы специалиста помогут совершить сделку быстро и безопасно.

Программа «Материнский (семейный) капитал» реализуется с 2007 года, и за это время обстоятельства могли поменяться: у одних дети только появились на свет, у других уже повзрослели и захотели жить отдельно. Если при покупке использовался сертификат МСК, то все члены семьи должны иметь выделенные доли в данном жилье. Проблемы возникают, если среди собственников есть несовершеннолетние.

О том, какие документы нужны для оформления купли-продажи, как получить согласие опеки и что делать, если ипотека ещё не погашена, расскажет эксперт кредитного отдела.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних: инструкция

Самый простой вариант – если детям исполнилось 18. В этом случае жилье оформляется в общую собственность (если это не было сделано ранее) и реализуется с согласия всех владельцев. Если же среди собственников есть несовершеннолетние, то потребуется разрешение Органов опеки и попечительства (ООиП) на продажу их долей.

С 14 до 18 лет, помимо опеки, ребенок также пишет согласие на переезд.

На данный момент самая большая проблема в этой сфере – отсутствие единого регламента для принятия таких решений и местечковые правила у каждого районного ООиП. Поэтому, вариантов действия при продаже квартиры с маткапиталом несколько, но перед тем, как решить воспользоваться одним из них, обязательно проконсультируйтесь в органах опеки. Без их положительного вердикта реализовать квартиру законным способом невозможно.

Вариант 1. Выделение долей детям в покупаемой квартире

Этот вариант чаще всего срабатывает, т.к. предполагает минимальные риски для ребенка остаться ни с чем. Нужно подготовить документы на продажу одной и покупку другой квартиры, заключить предварительные договоры купли-продажи, прописав, какая доля в новом жильё будет принадлежать отпрыскам. Некоторые ООиП требуют предоставить «Гарантийное обязательство продавца о продаже доли несовершеннолетнему».

В данном случае адрес нотариата нужно уточнить у них, поскольку не все нотариусы знают, как оно оформляется.

ДДУ при наличии несовершеннолетних собственников опека пропускает только при 70% готовности дома. Но здесь зависит от застройщика: не все хотят бронировать квартиру на длительный период, и сроки оплаты бывают достаточно короткими. Кроме того, некоторые банки вообще не работают с долями, субсидиями и т.д., поэтому нужно все нюансы уточнять заранее.

Важно! Сделки купля-продажа должны происходить в один день, иначе опека не даст разрешение.

Вариант 2. Выделение денежной компенсации за доли детям

В том случае, если новое жильё вы пока не присмотрели или вовсе не планируете его покупать, можно положить деньги за доли несовершеннолетних на счёт в банке. По достижении 18 лет дети смогут воспользоваться вкладом самостоятельно, до совершеннолетия им распоряжаются родители (только для приобретения жилья).

Согласие на такую манипуляцию в опеке получить сложнее. Никакой логики в этом не просматривается, однако есть администрации, в которых ООиП вообще не одобряют такой подход и часто выносят отказы. Поэтому для начала нужно взять справку о стоимости доли (без проведения оценки) и подать её в органы вместе с другими документами.

Список документов будет дан ниже.

Важно! Не заводите на детей счета и не переводите туда деньги до получения согласия органов опеки.

Вариант 3. Дарение/выделение долей детям в квартире родственников

Есть и другой выход: одновременная продажа и дарение долей в другом жилье у родственников или у одного из родителей, имеющего собственность в иной недвижимости. Если новую квартиру вы покупаете в долевке, опека может не разрешить детям переехать в недострой. Если вообще не планируете приобретать недвижимость, этот способ тоже подходит.

Прежде, чем проводить процедуру дарения, обязательно уточните в опеке, что они пропустят данный способ. Как правило, сделку купли-продажи и договор дарения необходимо заключать одновременно, день в день. Если этого не сделать, ООиП посчитает это просто жестом доброй воли и не учтут эти доли, как выделенные взамен продающихся.

Главное, чтобы жилищные условия детей в результате не ухудшились. Т.е. квартира, в которой им выделяют доли, должна быть либо больше предыдущей, либо иметь большую стоимость или лучшую инфраструктуру. Состояние жилого помещения органы опеки могут проконтролировать лично.

Важно! Дарение должно осуществляться день в день с продажей старой квартиры. Если нужно оформить выделение долей раньше, то делать это можно только с разрешения опеки.

Какие документы подготовить для продажи квартиры с маткапиталом

В органы опеки и попечительства по месту жительства необходимо предоставить:

1. Заявление от обоих родителей (если явка одного из них невозможна – нотариальное разрешение);
2. Паспорта или свидетельства о рождении всех собственников;
3. Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
4. Кадастровый и технический паспорта на жилое помещение;
5. Правоустанавливающие документы по встречной сделке (договор КП, мены, дарения, приватизации, вступление в права наследства и т.д.);
6. Сертификат МК, использованный при покупке жилья;
7. Выписка из поквартирной карточки или домовой книги;
8. Предварительные договоры купли-продажи;
9. Справку о готовности дома на 70% (для новостроек).

В ФЗ «Об опеке и попечительстве» прописано, что ответ организация должна дать за 15 дней: это предварительное разрешение либо отказ. В некоторых случаях они разрешают сделку после выполнения каких-либо условий: предоставления дополнительных документов, гарантийных писем и т.п.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом

В этом случае ситуация осложняется присутствием в неё третьей стороны: банка. Согласие на продажу ипотечной квартиры может дать только он, поэтому в первую очередь заручитесь разрешением кредитной организации. В остальном план действий тот же, что и по продаже просто с МК.

Будьте готовы, что часть денег придется отдать за погашение кредита, потому что перекупить ваши долговые обязательства нельзя: при участии в сделке несовершеннолетних это довольно рискованно. И это ещё одна загвоздка для органов опеки: оставшейся суммы может не хватить, чтобы покрыть стоимость детских долей. Поэтому жилое помещение стоит выбирать тщательно, в соответствии с финансовым положением семьи.

Как продать квартиру с материнским капиталом: пошаговая инструкция

Статья подробно расскажет о сделках с недвижимостью в которой собственники несовершеннолетние. Ознакомит с документами требующимися, если необходимо продать недвижимость, оплаченную (изначально) материнским капиталом.

Сергеев Олег · 2023-04-21 20:04:39

• Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал
• Условия продажи квартиры с маткапиталом
• Сроки продажи квартиры, купленной с маткапиталом
• Как продать квартиру, купленную с материнским капиталом
• Оформление сделки
• Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом
• Нужно ли платить налог с продажи квартиры
• Как рассчитать налог от продажи квартиры
• Риски продажи квартиры, купленной с привлечением маткапитала
• Как продать квартиру, купленную с маткапиталом: заключение
• Комментарии

Что делать с недвижимостью, купленной на материнский сертификат, если планы изменились? И как быть в случае, когда маткапитал и ипотека, а семья хочет переехать?

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

Для материальной помощи родителям, в Российской Федерации, предусмотрены следующие правовые основания:

• гражданский кодекс РФ, семейный кодекс РФ;
• федеральный закон №256 от 29 декабря 2006 года (предусматривающий поддержку семей)
• региональные законы (ответственность субъекта за использование по назначению материнского сертификата)

Получая сертификат, родители задаются вопросом: как им распорядиться? Большинство склоняется к покупке жилья. В случае продажи, допустим с целью увеличения жилплощади, обращение в государственные службы необходимо.

Так как нужно получить разрешение на сделку, в которой могут быть нарушены права ребёнка.

Условия продажи квартиры с маткапиталом

Чтобы оформить продажу жилого помещения, которое было куплено с привлечением материнского сертификата надо:

• одобрение Социального фонда России, органа опеки и банка;
• оформление недвижимости в общую долевую собственность;
• доля в новом жилье не будет меньше, а условия проживания хуже;
• жилое помещение зарегистрировано в Росреестре.

Контроль за семейным капиталом осуществляется государством. Поэтому придётся обращаться в следующие службы: орган защиты и опеки детей, Социальный фонд России.

Сроки продажи квартиры, купленной с маткапиталом

Если у родителей возникает необходимость продать жилую площадь (приобретённую за материнский капитал), то закон не предусматривает каких-либо ограничений по времени. Однако, если нет разрешения от ООиП, то продажа не будет оформлена нотариально и соответственно новый собственник не сможет зарегистрировать собственность в Росреестре. Так же необходимо, чтобы сделка была одобрена СФР.

Как продать квартиру, купленную с материнским капиталом

Перед продажей недвижимости, где есть собственники дети, нужно сделать ещё очень много. Найти жильё, которое соответствует требованиям по закону. Так же найти покупателей, на жильё которое будет продано.

Произвести оформление и регистрацию сделки.

Поиск недвижимости для детей или компенсации

К новому жилью, купленному вместо приобретённого, за материнский сертификат, предъявляют определённые требования:

• рядом должны находиться больница, школа или детский сад;
• состояние, пригодное для проживания;
• район, где располагается жильё, должен быть безопасен;
• сделан надлежащий ремонт.

Продажа недвижимости, купленной по материнскому сертификату, происходит одномоментно с приобретением нового помещения. Сначала оформляется договор (купли-продажи), потом он нотариально заверяется.

В случае невозможности выделения доли (несовершеннолетнего) в другом жилье. Возможна денежная компенсация, если ООиП не против. Тогда выясняется точная стоимость доли ребёнка (детей), затем деньги переводятся на банковский счёт несовершеннолетнего.

Поиск покупателей на новую квартиру

В случае не выделения доли детям или не получении разрешения от ООиП, сделка скорее всего будет оспорена. Это останавливает покупателей от покупки недвижимости с использованием материнского сертификата.

Когда найдено жилое помещение (соответствующее нормам опеки), договариваемся с покупателем о стоимости. Далее заключаем договор (предварительный) и вносим залог (желательно). Подтверждаем органу опеки намеренье выделить долю ребёнку во вновь приобретённом помещении.

Если всё будет сделано правильно, то можно закончить сделку очень быстро.

Получение разрешения органов опеки и СФР

Продавая недвижимость, в которой дети являются собственниками, необходимо согласие СФР и ООиП. Тот, кто покупает, подаёт заявление в СФР, на распоряжение средствами материнского сертификата. Договор признаётся незаконным, при отсутствии согласия банка на сделку, в случае нахождения недвижимости в ипотечном кредитовании.

Пакет документов для органов опеки:

• заявление на продажу (разрешительное);
• документ подтверждающий личность (родителей, опекунов);
• свидетельство о рождении(для детей) и свидетельство о заключении брака (для родителей);
• выписки на покупаемое и продаваемое жильё из Единого государственного реестра, технические паспорта, лицевые счета (копии);
• согласие банка (если было ипотечное кредитование);
• оценочная стоимость жилья (документ из Росреестра);
• предварительный договор (с согласием заключения основного).

Решение принимается в течение 15 дней после подачи документов.

Оформление сделки

Регистрировать оба объекта недвижимости стоит одновременно. Обязательно удостоверение нотариусом.

Для нотариуса собирают следующие документы:

• документ подтверждающий личность(родителям, детям), до 14лет (свидетельство о рождении);
• предварительный договор (согласие на сделку);
• согласие на продажу (от ООиП);
• выписка из единого государственного реестра (подтверждающая права на собственность);
• паспорт объекта недвижимости;
• лицевой счёт (копия);
• справка из ЖКХ (отсутствует задолженность).

Регистрация права собственности в Росреестре

В МФЦ подаётся нотариально заверенное соглашение, договор продажи и план объекта недвижимости. Оплачивается госпошлина, и получается выписка из государственного реестра. Срок готовности выписки 7 дней.

Можно воспользоваться электронной регистрацией (банковская услуга).

Как продать ипотечную квартиру с материнским капиталом

Ипотечная недвижимость, зачастую погашается семейным сертификатом. В этом случае всё равно требуется согласование с ООиП, даже в случае не разделения на доли.

Для продажи такой недвижимости существует несколько вариантов:

• погашение ипотекипроисходит за счёт части денег;
• банк соглашается передать покупателю условия по кредиту и обязательства;
• кредит гасится самостоятельно. Обременение снимается и жилое помещение переоформляется на покупателя.

Родители могут воспользоваться семейным сертификатом для выплаты ипотечного кредита. Тогда заранее готовится нотариально заверенное обязательство. В этом документе указывается следующее, после выплаты кредита ребёнку выделяется часть жилого помещения (доля).

В законе нет чёткого срока по исполнению требований. Когда обременение будет снято, по прошествии 6 месяцев этот период закончится. Приобретённое на материнский сертификат недвижимое имущество, реализуется только с согласия ООиП.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

Согласно налоговому кодексу РФ ст.№ 217. Семья, имеющая двух детей и больше не платит налог. Собственностью пользовались 5 лет (и более) налог не платится.

Для остальных случаев налог составляет 13% от вырученной суммы.

Как рассчитать налог от продажи квартиры

Когда сумма, обозначенная в договоре меньше 70% кадастровой стоимости, то из суммы нужно вычесть стоимость (подтверждённую документально) покупки недвижимости. Налоги будут считать с большей суммы, если обозначенная цена больше 70%. Общая оценочная стоимость считается после регистрации прав покупателем, но на 1 января.

Риски продажи квартиры, купленной с привлечением маткапитала

Важность получения разрешительных документов от государственных служб и банка, заключена в их возможности оспорить сделку в суде. Представителей несовершеннолетних ждёт административное наказание. Исходя из этого стоит до продажи недвижимости обосновать своё решение перед государственными органами.

Как продать квартиру, купленную с маткапиталом: заключение

• С недвижимостью приобретённой за счёт материнского сертификата возможно совершать сделки.
• В случае необходимости продажи, обязательно получить согласие от СФР, банка, ООиП.
• Вновь приобретаемая недвижимость не может быть менее комфортабельной и выделяемая часть (детям) должна быть такой же, как была или больше.
• Есть возможность перечисления на счёт ребёнка денежной компенсации, взамен положенной доли.
• Если пользование недвижимостью происходит более 5 лет, налоги не платятся.

Всем детям по доле: как продать квартиру с материнским капиталом

Материнский капитал – отличный способ вложиться в покупку жилья. Но иногда возникают ситуации, в которых «квадраты» важно расширить или заменить на недвижимость в другом регионе. Рассказываем, как продать квартиру, купленную на семейный капитал.

• Продажа квартиры
• Разрешения регулирующих ведомств
• Нюансы
• Сроки
• Налоги
• Алгоритм сделки
• Сделка с ипотечной квартирой
• Риски
• Вывод

Продажа квартиры

Программа стимулирования рождаемости в нашей стране действует уже 15 лет и продлится еще четыре года. Ежегодно объем выплат растет. Например, в этом году размер материнского капитала увеличился до 524,5 тысяч рублей при рождении первенца.

Объем положенных выплат растет пропорционально количеству детей в семье. Так, за второго ребенка государство выплатит уже 693,1 тысяч рублей, если пара не получила деньги на первенца. В ином случае доплата составит 168,6 тысяч рублей. Подробнее о размере выплат можно узнать на сайте «Госуслуги» .

В следующем году размер выплат увеличится на 12,4%, в соответствии с годовой инфляцией. Получить средства могут не только пары, чьи отношения официально зарегистрированы, но также отцы и матери, воспитывающие детей в одиночку.

Материнский капитал в 2023 году

Чаще всего россияне используют полученные деньги для приобретения недвижимости: большая часть граждан нашей страны нуждается в улучшении условий жизни. А с появлением ребенка этот вопрос встает ребром.

Кому положен маткапитал:

1. мужчинам:
   (ребенок появился до 1 января 2020 включительно, либо остался с отцом из-за смерти матери;
   второго и третьего ребенка усыновили через суд после 1 января 2007);
2. женщинам:
   (второй и третий ребенок появились с 1 января 2007 года;
   первый ребенок появился с 1 января 2020 года).

Важно: кроме основной суммы родителям, которые завели первого ребенка, положены дополнительные выплаты. Условия зависят от субъекта РФ.

Что такое региональный материнский капитал

Однако покупка квартиры – это лишь одна сторона медали. Возникают случаи, когда купленное жилье перестает соответствовать запросам семьи и требует расширения, либо продажи.

Рассмотрим ситуации, когда родители задумываются о реализации недвижимости, купленной с использованием материнского капитала.

Отец-одиночка из Москвы Михаил, который воспитывает Егора и Дашу, задумался о переезде в другую часть России: ему предложили высокооплачиваемую должность при горизонтальном переводе

Мужчина подготовил детей к смене обстановки, договорился со своими родителями о периодических визитах, собрал документы и задумался о том, как продать квартиру, которую он купил с применением сертификата на маткапитал.

Просто найти покупателя и заключить сделку у Михаила не получится: для этого требуются разрешения от прокуратуры, Пенсионного фонда, органов опеки и попечительства.

Разрешения регулирующих ведомств

Такая необходимость возникает, поскольку родители, получающие маткапитал, обязуются направить деньги на поддержку детей. В том числе квартира – это приобретение, которое должно улучшить условия их проживания.

Соответственно, квартира в обязательном порядке делится на равнозначные доли, часть которых принадлежит детям ( Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» N256-ФЗ ). Пока им не исполнится 18 лет, «зеленый свет» на продажу дают ПФР и органы опеки, которым надо убедиться, что сделка не ухудшит условия проживания детей.

Михаил нашел подходящую квартиру, заключил с продавцом предварительный договор-купли продажи и передал его отделу опеки вместе с другими документами:

• свидетельством о рождении, паспортом;
• выпиской из Росреестра на обе квартиры;
• данными о лицах, зарегистрированных в квартирах;
• планом этажей зданий;
• оценочными данными и справкой о задолженностях ЖКХ.

Нюансы

В таких сделках представители органов опеки должны быть на 100% уверены, что супруги или родители-одиночки действуют в интересах детей и не пытаются использовать маткапитал в корыстных целях. В противном случае недобросовестным гражданам грозит ответственность ( ст. 159.2 УК РФ ).

Сроки

Ожидание подтверждения отдела опеки и попечительства – важный этап. В течение этого времени ведомство оценивает пользу сделки для детей. Если специалисты увидят, что продажа квартиры может ухудшить жилищные условия ребенка, процесс остановится.

Михаилу повезло: он ждал разрешения всего 15 дней. Как только от муниципального образования пришли подписанные документы, мужчина запустил сделку, продал свою недвижимость и купил квартиру в другом регионе.

Герой нашей истории решил, что хочет наверняка улучшить условия жизни и поэтому подыскал жилье побольше. В качестве оплаты он выбрал ипотечный кредит – это ускорило процесс и позволило сразу заехать в квартиру мечты. Рассчитать платеж помог ипотечный калькулятор.

Налоги

Собственнику придется заплатить государству налог, если период владения не превысил трех лет. При продаже владелец жилья оплачивает налоги по ставке 13%, но не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи жилья ( ч. 2 НК РФ ).

В случае, когда недвижимость находится в собственности дольше трех-пяти лет, оплата не потребуется.

Как использовать материнский капитал на погашение ипотеки

Алгоритм сделки

Чтобы продать жилье, приобретенное с использованием средств материнского капитала, следует пройти несколько этапов: выделить доли детям, получить нотариальное подтверждение, зарегистрировать сведения в Росреестре, подыскать новую квартиру, получить разрешение органов опеки и зарегистрировать сделку купли-продажи.

Подобрать подходящее жилье можно на вторичном рынке, где доступны хорошие варианты с ремонтом и большей площадью. Многие россияне предпочитают покупать такую недвижимость в ипотеку по льготным условиям.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.

Сделка с ипотечной квартирой

Продать квартиру, обремененную ипотечным кредитованием, гораздо сложнее. В таком случае от участников сделки требуются повышенное внимание и терпение, поскольку придется пройти не через одну инстанцию.

Если вы обладатель ипотечного жилья, для начала потребуется побеседовать с сотрудниками банка, который предоставил кредит: нужно добиться переуступки или снятия обременения.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Пока банк рассматривает запрос, не теряйте времени: подкрепите доводы предварительным договором купли продажи, если нашли подходящий вариант на замену старой квартире.

После действуйте по алгоритму, который мы описывали на случай реализации квартиры без ипотеки. Соберите необходимый пакет документов, выделите доли детям, получите одобрение органов опеки, зарегистрируйте сделку.

Важно: заверять документы о выделении долей у нотариуса не обязательно ( Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» N218-ФЗ ). Однако в Росреестре все же могут попросить вас сделать это.

Риски

Такие сделки содержат риски для покупателей. Тем, кто хочет купить квартиру, приобретенную с материнским капиталом, надо основательно проверить объект.

Если продавец не соблюдал требования законодательства и не наделил детей равнозначными долями, есть вероятность, что новый собственник получит права лишь частично – без учета детских долей. В худшем случае суд признает сделку недействительной.

Вывод

Очевидно, что продажа или покупка квартиры, которая была приобретена со средствами маткапитала, несет риски как для продавца, так и для покупателя. Поэтому потенциальным участникам сделки нужно внимательно изучать все документы и действовать в рамках закона, чтобы итог радовал, а не стал поводом для судебного разбирательства.