Как продать долю в квартире банку

Собственники вправе распоряжаться своей недвижимостью по своему желанию: продать, сдать, подарить и выделить в ней долю. В некоторых случаях выделение доли — обязательно. Всё проще, если недвижимость не находится в залоге у банка.

В этой статье совместно со СберЮрист разберёмся, можно ли выделить долю в ипотечной квартире и что для этого нужно.

Случаи, когда собственники хотят выделить долю в квартире

В жизни случаются разные ситуации, когда возникает вопрос о выделении доли в квартире. Вот самые частые:

Собственник хочет подарить долю в имуществе детям, близким людям или кому-либо ещё
Хочет продать долю
Выделить долю ребенку или детям — это обязательно, если квартира приобреталась с участием материнского капитала
Оформить долю на супруга/супругу
Разрешить конфликт с другими собственниками жилья

Как выделить долю в квартире

Есть несколько законных способов выделить долю в квартире. Разберем каждый.

Продажа доли

Вы решили продать свою долю в квартире. Если вы не единственный собственник жилья, о своих планах нужно сообщить его остальным владельцам (даже если продать долю планируется близкому родственнику) и лучше всего в письменной форме — заказным письмом с уведомлением о вручении.

Другие собственники имеют преимущественное право на выкуп доли. Сделать это они могут в течение месяца или написать письменный отказ. Если этого не сделать и продать долю без их ведома, любой из них может оспорить сделку в суде в течение трех месяцев после продажи.

Если никто из собственников не высказался против, сделку можно оформить в простой письменной (если все собственники — совершеннолетние) или нотариальной форме — точно так же, как и с любой другой недвижимостью. Правда, цена доли обычно на 30% ниже её реальной рыночной стоимости, потому что распоряжаться ей гораздо сложнее, чем квартирой целиком.

Если квартира в ипотеке, то продать долю в недвижимости можно месте с долгом с предварительного согласия банка. Подробнее о том, как это сделать, — будет ниже.

Подарить долю по договору дарения

При дарении доли в квартире согласие других владельцев не нужно. Это правило применяется только для возмездных сделок, то есть при продаже недвижимости.

Если одаряемый — близкий родственник, помимо стандартных документов на квартиру, понадобится еще и подтверждение родства. Например, свидетельство о рождении или о браке. Так человеку, которому переходит квартира, не придется платить с неё налог на дарение.

Оформить дарение квартиры можно даже если она в ипотеке. Нового собственника можно включить в созаёмщики, но, опять же, только с согласия банка.

Как оспорить дарение недвижимости

Передать долю по наследству

Если человек не оставил завещания, недвижимость или доля в ней переходит всем законным наследникам в равных размерах. В завещании же наследодатель определяет, какая недвижимость, какая доля и кому переходит.

По закону обязательную долю в имуществе получают несовершеннолетние, недееспособные супруги и родители, иждивенцы. Что бы ни было сказано в завещании, этим наследникам достанется не менее половины того, что они могли бы получить по закону. Оформить собственность на доли они смогут после того, как вступят в наследство.

Обязательная доля в наследстве: что такое и кто может получить имущество без завещания

Если квартира в ипотеке, то кредит достаётся по наследству вместе с ней. Причём доля ипотеки для каждого человека пропорциональна его доле в квартире.Наследники имеют право отказаться от имущества в течение 6 месяцев после смерти наследодателя. Если они несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, отказ от наследства возможен только с предварительного разрешения органов опеки.

Банк должен знать о случившемся, чтобы внести в кредитный договор изменения о составе созаёмщиков. Если ипотека для получателей наследства неподъёмна, стоит ознакомиться с условиями страхования жизни и здоровья заёмщика. Если это страховой случай, то страховая компания выплачивает долг соразмерно сумме страховки.

Также наследники могут договориться с банком о рефинансировании кредита или продаже недвижимости. Вырученные от реализации квартиры деньги пойдут на погашение кредита, а оставшуюся часть наследники получат пропорционально своей доли в наследстве.

Что делать, если квартира досталась по наследству с долгами

Оформить долю на супруга

Если квартира приобретена в браке, то супруги будут владеть ею в рамках совместной, а не долевой собственности. Выделить долю мужу или жене можно даже в ипотечной квартире, если оформить брачный договор или нотариальное соглашение о разделе имущества. Договор нужно зарегистрировать в Росреестре.

В нём должно быть прописано, какая часть доли отходит второму. Как правило, в этом случае каждому из супругов достаются равные доли в имуществе.

Ипотека при разводе: как делится недвижимость

Супруга/супругу можно ввести в состав созаёмщиков по ипотеке или перенести статус титульного заёмщика с себя на супруга/супругу. На всё потребуется согласие банка.

Важно: площадь доли каждого собственника в помещении, согласно недавним изменениям в законодательстве , должна быть не менее 6 квадратных метров. Это необходимо учитывать при распределении долей. Ограничение не распространяется на выделение доли в имуществе, приобретённом с помощью материнского капитала.

Как выделить доли в квартире с материнским капиталом

При покупке квартиры или дома с использованием материнского капитала выделение доли ребёнку обязательно. Если квартира приобреталась в ипотеку, это нужно сделать в течение полугода с момента погашения кредита.

Закон не определяет, какую часть недвижимости нужно дать ребенку. Но юристы советуют выделять долю, пропорциональную доли материнского капитала, которую использовали для приобретения квартиры.

Однако на практике так происходит далеко не всегда. Любые сделки с недвижимостью с маткапиталом и несовершеннолетними собственниками согласовываются органами опеки. Их задача — проконтролировать соблюдение прав и интересов детей при продаже имущества.

Если родители выделили ребенку 30% имущества, то ровно такую же долю он должен получить в новой квартире. То есть чем больше доля несовершеннолетнего, тем сложнее будет согласовать сделку с опекой и продать такую квартиру.

Сейчас в России разработан законопроект, который разрешит менять долю ребенка в жилье, например, купленном на средства маткапитала, на долю в квартире близкого родственника. Это должно упростить сделки для семей, а, значит, они смогут быстрее улучшить жилищные условия.

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний

Обращайтесь к юристам

Правильно рассчитать или изменить доли в собственности на недвижимость поможет СберЮрист . За вами закрепят персонального юриста, который произведёт расчёты, исходя из требований законодательства и ваших пожеланий, поможет подготовить соглашение об определении долей по материнскому капиталу в ипотечной квартире после согласия банка.

Персональный юрист в области семейного права подготовит проект подходящего соглашения и будет сопровождать весь период решения вопроса.

Как согласовать выделение доли с банком

Как уже отмечалось ранее, любые сделки с ипотечным имуществом проходят с разрешения банка. Если ипотека в Сбере, подать заявку на выделение доли можно онлайн.

Шаг 1. Соберите все необходимые документы

Заявление. Его заполняет основной созаёмщик. Для удобства клиентов в личном кабинете Домклик есть шаблон заявления.

Его можно скачать, заполнить, отсканировать и загрузить в заявку.

Скачать образец заявления

Важно: у основного созаёмщика должна остаться хотя бы какая-то доля в собственности, а в сумме доли всех собственников должны быть равны единице. Если новый собственник совершеннолетний, он обязательно становится поручителем по ипотеке.

Документ, меняющий собственность. Необходимо обратиться к любому нотариусу и составить с ним проект документа (например, договор дарения или соглашение об определении долей), по которому меняется состав собственников, и предоставить его в банк. Заверить документ у нотариуса нужно только после получения согласия банка.

Какой именно документ нужно составить — зависит от способа выделения доли и ситуации. Это нужно обсудить с нотариусом.

Паспорт действующих и новых заёмщиков/созаёмщиков. Если доля выделяется ребенку младше 14 лет, то понадобится его свидетельство о рождении.

Анкета. Её заполняет каждый собственник.

Кредитный договор — все страницы.

Документы на недвижимость. Например, договор купли-продажи, договор долевого участия, договор уступки прав требования и, при наличии, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.

В некоторых случаях могут понадобиться дополнительные документы.

При разводе — свидетельство о расторжении брака и соглашение о разделе имущества
Если заявитель находится в браке — свидетельство о заключении брака и брачный договор с разделом имущества и обязательств
Документы, подтверждающие родство с новым собственником. Например, свидетельство о рождении, заключении брака или разводе и иные документы
Когда выделяются доли по иным сделкам — проект договора
Если, помимо распоряжения недвижимостью, меняется состав созаёмщиков по ипотеке, банк должен удостовериться, что новый/оставшийся созаёмщик сможет исполнять свои кредитные обязательства — поэтому понадобятся документы, подтверждающие его финансовое положение и трудовую занятость

Шаг 2. Оставьте заявку в личном кабинете Домклик

Для этого авторизуйтесь в личном кабинете в мобильном приложении или веб-версии Домклик, перейдите в раздел «Обслуживание ипотеки», выберите «Изменение условий договора» и «Выделение долей собственности».

Как продать долю в квартире банку за хорошие деньги? Рассказываем подробно

Долю в квартире продать сложнее, чем целый объект недвижимости: клиентов мало, так как не многие хотят жить в одной квартире с посторонним человеком, цена такого объекта тоже мала.

Если найти покупателя из числа физических лиц найти не удается, то остается последний вариант — продажа доли квартиры банку. Такие сделки тоже особенной выгодностью не отличаются, но иногда выбирать не с чего.

Об особенностях продажи части квартиры юридическому лицу и поговорим дальше.

1 Почему люди вообще продают недвижимость банку?
2 Какую долю банк не захочет покупать?
3 Продажа доли банку: пошаговая инструкция
4 Сроки оформления сделки
5 Возможные расходы

Почему люди вообще продают недвижимость банку?

Согласно ГК РФ первоочередным правом на выкуп доли в квартире или доме имеют совладельцы. И только если они официально отказываются от такого предложения, собственник доли может начать искать покупателей среди третьих лиц — физических или юридических.

Среди физических лиц желающих купить часть недвижимости и жить в квартире с посторонними людьми (выходит уже коммуналка) мало. К тому же, иногда продавец выставляет невыгодные условия: высокая цена, нет ремонта, странные соседи и так далее.

В такой ситуации остается только один вариант — продать долю юридическому лицу. Это может быть банк или агентство, которое занимается выкупом недвижимости. Но, как первым, так и вторым покупка доли тоже может быть невыгодна.

Что делает в таком случае находчивый продавец? Он берет кредит у банка под залог своей доли, а потом просто его не отдает. Банк за долги, пени и штрафы изымает недвижимость и продает ее с торгов.

Какую долю банк не захочет покупать?

Любое финансовое учреждение, государственное или частное, в первую очередь заботиться о своей выгоде. Поэтому, не всякую долю будет банку интересно покупать, а вот такие он вообще откажется рассматривать не только в плане приобретения, но и залога:

дата постройки дома до 1970 года, так как оно считается старым;
неудобное расположение: рядом нет общественного транспорта, объектов инфраструктуры;
на предлагаемый объект нет спроса на рынке;
больше двух совладельцев у объекта, среди них есть дети, недееспособные, престарелые люди;
проблемы с собственниками. Например, они категорически не хотят продажи доли, и покупать ее тоже не собираются;
доля не выделена.

Не выделенной долей считается так, которая не имеет конкретного ограничения в физическом плане. Например, в документах собственника части квартиры указано, что он владеет ⅓ объекта, но что это за треть непонятно, так как физически это не указано.

Выделенная доля — это та, которая имеет обозначение. Например: 1 комната площадью 14 квадратных метров.

Еще по теме: Как прописать ребенка по месту прописки отца

Продажа доли банку: пошаговая инструкция

Порядок действий таков:

рассылка предложения совладельцам выкупить долю;
через 30 дней, если желающих не оказалось, обращайтесь в банк за консультацией. При себе лучше иметь документы на часть недвижимости, оценку объекта и свой паспорт;
если банк заинтересуется вашим предложением, то в назначенный день придет их оценщик. Максимум, что предлагает банк — 70% от реальной стоимости доли;
подготовка к сделке: сбор документов, составление договора купли-продажи в пользу юридического лица;
проведение сделки у нотариуса, составление акта приема-передачи;
регистрация сделки в Росреестре, расчеты банка с продавцом — вы получаете средства в форме, которая была указана в договоре (наличные, на банковский счет, в банковской ячейке).

Продавцу нужно подготовить такие документы :

паспорт;
выписка из ЕГРН о праве собственности или свидетельство о праве собственности;
документ, на основании которого перешло право собственности. Это может быть свидетельство о вступлении в права наследства, договор купли-продажи, договор дарения;
технический паспорт, если он есть;
справка о составе семьи;
справка о том, что на доле нет обременений — ареста, залога;
оценочный акт предоставляется работником банка. Делать свою оценку нет смысла для заключения сделки, потому что банк все равно будет основываться на своем заключении.

Сроки оформления сделки

На все может уйти до 1,5 месяца. На одобрение сделки у банка уходит до 2 недель, оценка занимает от 2 до 4 недель. На заключение договора и регистрацию сделки в Росреестре хватает 1-2 дней, а средства на счет продавца переводят в течение 3 рабочих дней.

Возможные расходы

При продаже доли основные траты ложатся на покупателя — он должен оплатить 2 вида госпошлины:

государственная пошлина у нотариуса — 0,5% от стоимости доли;
регистрация права собственности в Росреестре — 2000 рублей, если делать это физически и 1400 рублей, если в электронном виде.

Продавец, если он владеет долей меньше 3 лет, должен будет заплатить после закрытия сделки 13% налога от вырученной суммы. Это НДФЛ, платить его нужно обязательно.

Как продать долю в квартире банку?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире банку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Выбирая продажу жилья через залог, заемщик рискует столкнуться с большими неприятностями, пытаясь уклоняться от исполнения обязательств по кредитному договору. Отсутствие оплат станет подтверждением попытки мошенничества, что может быть использовано банком в суде. Чтобы избежать проблем с законом, заемщику с залоговым обеспечением рекомендуется проконсультироваться у юриста.

Какие юридические сложности могут возникнуть при продаже доли банку?

Если владелец доли захочет продать долю банку по договору купли-продажи, есть риск взимания подоходного налога , если право собственности оформлено в пределах 5 лет по договору купли-продажи, или в пределах 3 лет по договору приватизации. Чтобы сделка с банком не привела к новым затратам, стоит предварительно посетить юриста и проанализировать оптимальные варианты продажи доли банку.

Распоряжаться долевым имуществом не так просто. Сложности ждут и с поиском покупателя, и с согласованием сделки с остальными владельцами. Если же продается залоговая комната, процедура продажи жилья осложняется неприятным судебным разбирательством и последующим принудительным взысканием через пристава.

В таких условиях безболезненно решить проблемы с продажей доли в квартире поможет только квалифицированный юрист, специализирующийся на имущественных сделках.

Обременения в виде долгов за услуги ЖКХ

Первый вопрос, который возникает, если надо продать квартиру с коммунальными долгами – а можно ли это сделать в принципе? Можно, если на недвижимость не наложен арест за долги.

Если он все же наложен, то придётся погасить задолженность, снять обременение и только потом выставлять объект на продажу. Сделки с квартирами, имеющими долги, можно проводить только в том случае, если нет ареста.

Если арест снят, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не должно быть. Главное, чтобы наличие долгов не пугало покупателя. Тем более что по закону новый собственник, в соответствие со статьей 210 ГК РФ, не должен погашать долги старого.

На практике, если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Чаще всего задолженность гасит новый владелец жилья. Как правило, квартира с большими долгами за коммунальные услуги продается с дисконтом на сумму долга.

Покупатель вносит аванс, чтобы собственник рассчитался с задолженностью.

Другой вариант предполагает, что неоплаченные услуги ЖКХ остаются на прежнем владельце недвижимости. Важно, чтобы об этом было указано в договоре купли-продажи квартиры.

Продать неприватизированную квартиру с нагрузкой в виде долгов сложнее. Ее нужно приватизировать, и в большинстве случаев это невозможно сделать, не погасив задолженности. Можно попробовать договориться с покупателем об авансе и из него выплатить долг, но на такую рискованную сделку пойдёт не каждый.

В этой ситуации могут помочь опытные риэлторы, знакомые с нюансами продажи подобных объектов.

Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?

Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.
Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.
Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.
Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.
Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.
Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.
Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.

Читайте также: Размер единого пособия на детей до 17 лет с 1 января 2023 года (таблица)

Близкие и взаимозависимые родственники

Первое, что стоит запомнить, — как взаимоотношения между членами семьи трактует закон.

Родители и дети, бабушки и дедушки, братья и сестры, внуки — эти люди считаются близкими родственниками. Приемные дети и родители по закону приравниваются к родным — это полноценные члены семьи.
Существует еще одна категория — взаимозависимые родственники. Сюда относят родителей и детей, опекунов и людей под опекой, а также братьев и сестер — как полнокровных, так и неполнокровных. В эту категорию также входят супруги и попечители. Усыновители и усыновленные, как и в предыдущем случае, приравниваются к родным членам семьи.

Эти понятия стоит знать, чтобы не путаться в банковских определениях и юридических формулировках. Некоторые организации отдельно указывают условия для сделок между близкими и взаимозависимыми родственниками.

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников.

В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца.

Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Продажа квартиры за долги

Жилое помещение может быть продано в счет задолженности перед банком только при условии наличия иного пригодного для проживания жилья. Это условие является обязательным и при рассмотрении вопроса о конфискации.

На практике банкам конфисковать и реализовать квартиры простых граждан, не переданные в залог в качестве обеспечения, достаточно проблематично. В этих случаях крупные кредитные организации обращаются в суд и взыскивают задолженность через судебных приставов.

При наличии в собственности заемщика, допустившего просрочку, нескольких квартир и иных жилых помещений судебные приставы вправе наложить взыскание на квартиру и выставить ее на торги. При этом начальная цена устанавливается в сумме общей задолженности перед банком. Вырученные денежные средства сверх долга будут компенсированы заемщику, что на практике происходит довольно редко.

Нужно ли согласие других содольщиков, если доли не выделены в натуральном виде?

Вот, что гласит об этом закон, в частности Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2021).

Статья 7. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности: «Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников».

То есть, согласие собственников не нужно вообще. Также в законе приводится уточнение по взысканиям, которые могут возникнуть у финансового учреждения при невыплате займа должником: «В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и 255 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам».

Читайте также: Земельный участок при рождении 3 ребенка в 2022 уфа

Самый выгодный и простой вариант – продать часть дома родственникам, являющимся совладельцами недвижимости. Они будут заинтересованы в быстром совершении сделки, но могут согласиться только на низкую цену. Еще сложнее будет в ситуации, когда родственники откажутся от покупки.

Необходимо будет продать и часть дома, и часть участка.

Продажа части дома с землей третьему лицу разрешена законодательством. Собственник, владеющий даже частью жилого здания, может не только продать, но и обменять, подарить, завещать и даже отдать в залог.

ВНИМАНИЕ! Такое право на разные операции с собственной недвижимостью ее владельцы получают согласно статье 245 Гражданского Кодекса.

Дополнительная информация о возможностях распоряжения частью недвижимости изложена в статье 250 этого же Кодекса. Долю собственности ее владелец может продать родственнику, постороннему лицу, банку. Но остальные владельцы этой долевой собственности имеют приоритетное право покупки:

В первую очередь о предстоящей продаже доли в частном доме ее хозяин должен уведомить других дольщиков.
И только после их отказа от покупки, он может предложить купить долю других людям.
Уведомлять других собственников нужно будет письменно, можно это сделать заказным письмом с уведомлением.
При оформлении продажи части дома и части земельного участка третьему лицу, нужно будет доказать отказ других дольщиков от покупки.
В уведомлении указывается факт продажи, цена на часть дома, другие условия.
На размышление остальным собственникам дается длительное время – 30 дней.
Если кто-то из них решает, что куплю часть жилья за предложенную стоимость, начинается оформление сделки.
Но возможно за месяц никто не заинтересовался возможностью увеличить свою часть жилья. В таком случае продавец имеет полное право искать других покупателей, выставлять объявление о продаже на сайтах, на специальных досках, подавать заявку о нем в риэлтерские агентства.

Еще по теме: Как проходит и что спрашивают при психиатрическом освидетельствовании

Другие собственники против

Взаимоотношения владельцев частей одного дома могут быть разные, от дружественных до конфликтных. При самом худшем положении дел другие собственники могут всячески препятствовать в продаже чужой доли.

Они не хотят ее сами покупать и не хотят, чтобы она продавалась в принципе. Как аргумент против продажи выставляется отсутствие четких границ доли в доме, границ частей участка.

Это создает массу проблем собственнику и сильно отпугивает потенциальных покупателей – кто захочет начинать жизнь в новом доме с конфликтов и споров. В такой ситуации юристы сферы недвижимости советуют официально выделять свою долю как объект недвижимости. Такое право за владельцами долевой собственности закреплено статьей 252 ГК РФ.

При отсутствии согласия на выделение отдельных частей здания у других собственников, можно сделать это через суд. Не всегда получается точно ограничить пространство выделенной доли так, чтобы оно соответствовало доле юридической. Иногда нужно компенсировать часть площади деньгами тому или иному владельцу.

Компенсация также может быть выплачена в принудительном порядке, через суд.

ВАЖНО! Как бы не было сложно, продать долю всегда можно даже без согласия других собственников.

Только иногда это будет связано с решением многих дополнительных вопросов, потребует немало времени и некоторые средства.

Рекомендуется при конфликтных отношениях с другими собственниками сразу выделять свою часть, чтобы потом сразу можно было продать, завещать, обменять свое имущество. Собственник уже сам решает, кому он будет передавать права собственности и по какому документу.

Как продать дом полностью?

Продать дом целиком возможно в том случае, если все владельцы согласны на такую сделку. При наличии обоюдного согласия каждый собственник, по сути, будет продавать свою долю. Средства, полученные от продажи, распределяются с учетом размера долей. Для оформления сделки потребуются следующие документы:

паспорта всех собственников;
документы, подтверждающие права собственности на дом;
договор купли-продажи;
справка об отсутствии задолженности за ЖКУ;
кадастровый паспорт недвижимости;
справка из ФНС (об отсутствии налоговой задолженности);
выписка из БТИ и техпаспорт.

Нужно обратить внимание, что под договором купли-продажи дома должны стоять подписи всех собственников. Если кто-то из владельцев дома не может присутствовать при оформлении сделки, допустимо оформить доверенность.

Читайте также: Какой налоговый режим выбрать на 2023 год, чтобы сэкономить

Этап №1 — Сначала определяемся со стоимостью доли и порядком оплаты

Это важно сделать, потому что нотариус стоимость доли и способ оплаты сразу укажет в договоре купле-продажи.

По сути стоимость доли определяется сторонами сделки. За сколько собственник готов продать, а покупатель купить. Это всё по договорённости.

После того как определились со стоимостью, теперь нужно подумать о способах оплаты. Здесь вариантов много и об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора, во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки.

Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:

Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку о получении денег. Я не очень люблю такой способ, только если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют.
Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.

Как продать долю банку по договору

Стоит уточнить, что купля-продажа квартир не является основной деятельностью финучреждений, их предназначение аккумулирование финансовых активов с целью получения прибыли. Однако в случаях невыплаты ипотечного кредита банк охотно рассмотрит возможность выкупа доли квартиры с целью последующей реализации целого объекта.

Для продажи имущества банку необходимо:

Обратиться в кредитно-финансовую организацию, получить согласие на сделку.
Провести оценку стоимости доли. В финучреждениях работает оценщик.
Проанализировать соотношение стоимости доли и суммы долга с учетом процентов.
Оформить и подписать договор, передаточный акт.
Осуществить переоформление недвижимости на нового собственника — финучреждение.

Какую долю банк не выкупит?

Юридические лица внимательно изучают предложение продавца. Если оно покажется им выгодным, они согласятся на выкуп или залог имущества. Однако «доля» – это в большинстве случаев невыгодный актив.

Ведь помимо продавца в квартире имеют доли другие собственники. Что с ними делать?

Основания, когда банк откажет в выкупе доли:

старое, изношенное жилье – дата постройки до 1970 года;
необустроенный район, удаленность от центра, низкая рентабельность;
отсутствие спроса на рынке недвижимости;
наличие других совладельцев – свыше 2-х человек, зачастую с детьми, пожилыми, инвалидами;
проблемы с сособственниками;
невыделенная доля.

Последний пункт нуждается в пояснении. Невыделенной долей называют условное обозначение права в общей собственности, например – собственнику принадлежит ⅓ двухкомнатной квартиры. В чем выражается дробь – непонятно. Также нельзя утверждать, что невыделенная доля представлена отдельной комнатой.

Разумеется, банк не устроит такой вариант, и он вынесет отказ.

Как продать долю в квартире банку?

Какие юридические сложности могут возникнуть при продаже доли банку?

Продажа квартиры за долги

Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.

«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.

Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.

Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше.

Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.

Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу.

Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.

Читайте также: Можно сделать межевание земельного участка без согласования с соседями

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет.

Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.

Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.

Не избавляйтесь от квартир, поддавшись панике

Любую сделку суд может отменить, особенно банкротство если не за горами

Еще по теме: Как изменить назначение земельного участка

Есть две группы ситуаций.

Первая: гражданин в преддверии банкротства спешит продать / подарить всё имущество, включая единственную квартиру.

Но когда суды успешно отменят все сделки, квартиру уже не признают единственным жильём. Логика проста: раз должник избавился от квартиры, значит, ему точно было где жить. Вот пусть там и живёт.

Вторая группа ситуаций: гражданин или его супруга распродаёт всё, кроме единственной квартиры. Тем самым он оставляет за собой как бы единственное жильё в надежде, что его не заберут.

Как продать долю в квартире банку

Поскольку банк – это, прежде всего, коммерческая организация, стремящаяся к получению прибыли, покупка доли в квартире способна заинтересовать его лишь в том случае, если цена ее продажи ниже рыночных цен и такой актив пользуется спросом.

Поскольку владельцы доли в квартире зачастую выставляют невысокий ценник, банки охотно идут на подобные сделки. Определенные выгоды от такого сотрудничества получает сам домовладелец: банк быстро перечисляет деньги по сделке, а список требуемой документации для ее проведения не отличается от продажи имущества другим частным лицам.

Для продажи доли в квартире банку понадобятся:

согласие соседей на проведение сделки (заверенное нотариально);
кадастровый паспорт;
решение попечительских органов (в том случае, если один из совладельцев – несовершеннолетний).

Легко ли продать долю в квартире и как найти покупателя

Нельзя однозначно сказать, легко ли продать долевую часть недвижимости. Ситуации бывают совершенно разные, например, продать долевую квартиру целиком всеми совладельцами гораздо проще, чем составить договор купли продажи одной доли, особенно если фигурируют несовершеннолетние дети. Чтобы найти покупателя, продавец размещает объявления, устраивает просмотры жилья, ведет переговоры.

Нередко эта роль отводится риэлтерским агентствам.

Наличие долевой собственности на любое жилое помещение предоставляет своему владельцу обширный спектр прав по распоряжению ней, но, вместе с тем, и имеет свои особенности. Каждый случай продажи индивидуален, поэтому очень важно ознакомление с законодательной основой.

Продажа не выделенной доли в квартире еще более трудное занятие. Если у вас есть вопросы по этой теме, то просьба задать их в комментариях, а лучше записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу. Мы поможем вам пройти весь путь продажи вашей доли максимально быстро и комфортно.

Просьба оценить пост и поставить лайк.

Основой для процесса выкупа долевой собственности на жилплощадь служит стандартный договор купли-продажи.

достижение принципиального согласия участников сделки, в том числе и всех совладельцев недвижимого имущества;
сбор пакета документов, необходимых для регистрации сделки;
заключение договора купли-продажи долевой собственности;
госрегистрация прав на приобретенное имущество.

Как заложить свою долю в квартире или доме

Начать следует с того, что под отдельные доли и комнаты банки деньги заемщикам дают не охотно, даже если они прекрасные и благонадежные плательщики. Исключением могут быть лишь займы на выкуп всех долей или комнат в квартирах, с последующим закладыванием всего объекта недвижимости. Допустим, владелец одной доли из трех, берет деньги на выкуп двух других долей, и сразу закладывает всю квартиру для обеспечения взятого кредита.

Такой вариант может подойти банку, но опять-таки, при нормальной кредитной истории, и при подтверждении своих доходов.

Читайте также: Кому будут платить пособие по уходу за ребенком до 3 лет в 2023 году?

При этом, закон не содержит прямых запретов того, чтобы долевое имущество выступало в качестве залогового. При этом надо понимать, что есть ряд условий, которые необходимо соблюсти для совершения такой сделки.

Когда же нужно согласие других собственников на залог?

Упоминание согласия есть всё в томе законе «Об ипотеке». В частности, в нем говорится:

«На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.»

Классическим примером является собственность супругов в отношении имущества, нажитого ими во время брака: муж может распоряжаться квартирой только при согласии жены и наоборот. При этом каждый из собственников имеет права и обязанности в отношении всей квартиры или дома.

В этом случае, для совершения одним из супругов сделки по заключению договора залога имущества, необходимо получить согласие на залог имущества.

В черном-черном городе…

Что это за ребята такие, вы можете почитать в одной из моих статей, где про них довольно подробно рассказано. В канве сегодняшнего разговора тема выкупа доли в квартире — одна из излюбленных схем работы черных риэлторов.

Для продавца доли работа с ними — реальное благо. Он получает необходимую сумму за свою часть жилья и то, что произойдет дальше с этой квартирой и прочими владельцами, его уже не интересует. А черные риэлторы начнут действовать оперативно, подселив особых жильцов на свою жилплощадь.

И эти дебоширы, алкоголики и прочие маргиналы активно станут расшатывать привычный уклад квартиры, делать жизнь в ней настолько невыносимой, что прочие участники будут вынуждены продать новоявленному собственнику свои доли, естественно, по слишком заниженной цене и, вероятно, с горечью вспоминая свою прежнюю упертость в диалогах с предыдущим собственником.

Что будет, если сразу продавать долю третьему лицу

Игнорировать отправку извещений не стоит, потому что у всех собственников квартиры есть право преимущественного выкупа долей. Если провести сделку без предложения купить долю, извещений и отказов — ее могут отменить через суд. На обращение в суд у других собственников есть три месяца с момента, когда они узнали о продаже доли.

Если собственники обращаются в суд, то права и обязанности покупателя могут перевести на них. Это значит, что доля переходит к другим собственникам квартиры от вашего покупателя. Причем собственникам нужно отдать ту же сумму, за которую покупатель приобрел у вас долю.

Аналогичный иск другие собственники могут подать за нарушения условий в извещении. Например, вы отправили им предложение выкупить долю в квартире за 10 млн руб., они отказались. Затем вы продали долю третьему лицу, но уже за 1 млн руб.

Они могут оспорить сделку, если узнают.

Как определить долю в квартире

Большинство собственников частей общей жилплощади даже не задумываются о том, что законодательно их доли в большинстве случаев не пригодны к продаже и покупке. Прежде чем продать долю, ее сначала нужно четко определить. В юридической практике существует два типа определения доли недвижимости:

Натуральная доля — это реальный объект, часть недвижимости, которую можно определить отдельно. Например, одна комната в квартире с выделенной и четко определенной в квадратных метрах площадью.
Идеальная доля — это часть квартиры, не заданная квадратными метрами, а определенная соотношением от общей площади. Например, доля 1/3 от общей площади — это не какой-то отдельно выделенный объект, а именно третья часть от общей собственности без выделения отдельной части натурального имущества.

Читайте также: Какой штраф за одну сплошную линию в 2023 году

Варианты продажи долей в квартире

Как продать долю в квартире, уже говорилось ранее. Сделать это можно двумя способами: продать долю в квартире другому собственнику или дольщику. К сожалению, сразу перейти ко второму способу нельзя, в первую очередь нужно уведомить других владельцев долей. Так как согласно принципу преимущественного права покупки держатели долей имеют прерогативу первоначального выкупа собственности.

Поэтому если вы решили продать свою долю, в первую очередь нужно уведомить ваших совладельцев. Форма уведомления – письменная, с указанием цены и других условий сделки.

Со дня уведомления у владельцев долей есть месяц на то, чтобы отреагировать на ваш запрос и выкупить долю на предложенных условиях. На практике часто возникает ситуация, когда уже после продажи доли стороннему лицу держатели доли заявляют, что не получали предложений о выкупе. Поэтому, чтобы избежать данного рода разногласий, рекомендуется сохранять документы об отправке уведомления о продаже доли.

Лучше всего это сделать с помощью нотариуса или отправив заказное письмо. Также от владельцев можно взять расписку о получении оферты.

Как и говорилось ранее, если в течение месяца владельцы не выкупили долю, то у вас появляется право продать ее стороннему лицу. Естественно, это крайний срок, если владельцы письменно отказались от выкупа, то процесс продажи можно начать раньше. После письменного отказа они теряют право преимущественного выкупа и вообще какие-либо права на вмешательство в процесс продажи доли. Далее владелец доли сам решает, кому продать ее.

Чтобы продать долю в комнате в коммунальной квартире, необходимо соблюсти такой же порядок.

Что нужно сделать для продажи своей доли

Если один из совладельцев недвижимости решился на продажу своей доли в квартире, он должен помнить, что другие участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки. Перед тем, как продавать часть жилплощади третьему лицу, необходимо отправить письменное извещение с предложением выкупа части имущества совладельцам.

Уведомление о продаже доли в квартире совладельцам должно содержать такие сведения:

Площадь продаваемой части жилплощади;
Стоимость;
Порядок проведения расчетов;
Список лиц, которые после совершения купли-продажи вправе будут пользоваться квартирой;
Дата и порядок передачи недвижимости покупателю.

Продаем долю третьим лицам

Владелец доли имеет право продать свою долю остальным собственникам, но это не является его обязанностью, особенно в случае, когда у потенциального покупателя нет возможности приобрести долю. Выход – продажа неопределенному кругу лиц, но нужны оговорки. Перед выставлением доли на рынке следует убедиться, что остальные собственники не имеют желания приобрести вашу долю, ведь они обладают преимущественным правом покупки.

Вы должны поставить сособственников в известность о продаже своих долей, для чего отправить каждому из них заказное письмо с уведомлением о вручении. В письме требуется указать цену и условия продажи. На ответ есть 30 календарных дней – отсчет начинается с даты получения ими вашего письма, что подтверждает уведомление о вручении, либо с даты возврата письма за истечением срока хранения.

Не стоит торопиться и на 31-й день заключать договор с любым лицом, которое не обладает преимущественным правом покупки, ведь нередко письма отправляются в последний день срока, так что к 30 дням набросьте сверху период на доставку письма с ответом. Если не хотите ждать истечения положенного 30-дневного срока, вам необходимо взять у каждого сособственника письменный отказ от приобретения вашей доли. Тогда вы сразу сможете приступить к продаже своего имущества. Бывает, в ходе переговоров изменяется цена – к примеру, вы первоначально решили продавать доли за 2,0 млн руб., но в ходе переговоров с покупателем без преимущественного права на покупку решили сторговаться на 1,8 млн руб.

Тогда необходимо повторно получить отказы от остальных дольщиков. В противном случае они имеют право оспорить вашу сделку, добиться признания ее недействительной и принудить вас продать доли по последней цене – 1,8 млн руб., которая уже их устраивает.

Как продать долю в квартире банку

Случаи, когда собственники хотят выделить долю в квартире

Как выделить долю в квартире

Продажа доли

Подарить долю по договору дарения

Как оспорить дарение недвижимости

Передать долю по наследству

Обязательная доля в наследстве: что такое и кто может получить имущество без завещания

Что делать, если квартира досталась по наследству с долгами

Оформить долю на супруга

Ипотека при разводе: как делится недвижимость

Как выделить доли в квартире с материнским капиталом

Как продать квартиру, если собственник несовершеннолетний

Обращайтесь к юристам

Как согласовать выделение доли с банком

Шаг 1. Соберите все необходимые документы

Скачать образец заявления

Шаг 2. Оставьте заявку в личном кабинете Домклик

Как продать долю в квартире банку за хорошие деньги? Рассказываем подробно

Почему люди вообще продают недвижимость банку?

Какую долю банк не захочет покупать?

Продажа доли банку: пошаговая инструкция

Сроки оформления сделки

Возможные расходы

Как продать долю в квартире банку?

Какие юридические сложности могут возникнуть при продаже доли банку?

Обременения в виде долгов за услуги ЖКХ

Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?

Близкие и взаимозависимые родственники

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Продажа квартиры за долги

Нужно ли согласие других содольщиков, если доли не выделены в натуральном виде?

Другие собственники против

Как продать дом полностью?

Этап №1 — Сначала определяемся со стоимостью доли и порядком оплаты

Как продать долю банку по договору

Какую долю банк не выкупит?

Похожие записи:

Как продать долю в квартире банку?

Какие юридические сложности могут возникнуть при продаже доли банку?

Продажа квартиры за долги

Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?

Не избавляйтесь от квартир, поддавшись панике

Как продать долю в квартире банку

Легко ли продать долю в квартире и как найти покупателя

Как заложить свою долю в квартире или доме

Когда же нужно согласие других собственников на залог?

В черном-черном городе…

Что будет, если сразу продавать долю третьему лицу

Как определить долю в квартире

Варианты продажи долей в квартире

Что нужно сделать для продажи своей доли

Продаем долю третьим лицам

Похожие записи:

По теме