Как помешать продать долю в квартире

Продажа

2к. Опубликовано 06.06.2023
Рецензент:Елена Бондаренко, юрист Обновлено: 06.06.2023

Иногда квартира принадлежит не одному человеку, а сразу нескольким, при этом в любой момент один из владельцев может решить продать свою «часть» недвижимости. Разбираемся, как это сделать правильно, и что делать, если другие собственники против продажи имущества.

Собственность совместная и долевая: разница

Совместная собственность— это когда квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделен на доли, и права каждого владельца считаются равноценными.

Совместное право на недвижимость возникает по желанию владельцев или автоматически. То есть когда недвижимость покупается супругами, ведь имущество, приобретенное в браке, считается общим. Квартира или дом, купленные после регистрации в ЗАГСе, являются совместной собственностью мужа и жены, даже если жилье зарегистрировано на одного из супругов.

Плюсы такого владения собственностью заключаются в следующем:

• все собственники в равной степени отвечают за содержание жилья. Оплата коммунальных платежей так же распределяется на всех владельцев общей совместной недвижимости.
• все несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. То есть налог на недвижимость вам начисляют в равной доле с другими собственниками.
• каждый вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между всеми владельцами квартиры или дома по договоренности.
• квартиру, находящуюся в совместной собственности, нельзя забрать за долги одного собственника.

Минусы в том, что на совместное владение выдается один документ. Собственник не имеет права единолично оформлять документы. Если вы по договоренности с другими собственниками решили сдать жилье в аренду, учтите, что доход придется делить между всеми владельцами.

Когда одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок, любые сделки с недвижимостью совершаются с участием органов опеки. Совместное распоряжение общим совместным жильем (продажа, дарение, завещание и т. д.) можно отнести как к плюсам, так и к минусам. К примеру, чтобы продать квартиру, придется получить согласие всех сособственников.

Одним словом, плюс в том, что без вашего ведома не будет продан ни один квадратный метр. Но если сделка инициирована вами и кто-то из собственников на нее не согласен, то вам придется договариваться.

Долевая собственность— когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.

К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.

Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.

Плюсы долевого владения в том, что:

• собственники могут распоряжаться своей частью жилплощади (подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно).
• если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.
• каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.

Минусы в том, что:

• доля в квартире – это не всегда отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.
• если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться суд.
• долевую собственность могут продать за долги. То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.

Порядок продажи долевой собственности целиком

Продать целиком квартиру, которая находится в долевой собственности, можно только при согласии всех совладельцев.

Порядок действий примерно таков:

1. Первое, что нужно сделать, прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности.
2. Если соглашение участников достигнуто, то стороны могут продать квартиру.

Подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Однако юристы советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.

Если соглашение о продаже квартиры не достигнуто

В этом случае продать квартиру не получится: невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.

Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной.

Как продать свою долю в квартире

Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог (ст. 250 Гражданского кодекса). Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки.

Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры.

Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.

Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально. Для этого нужно соблюсти ряд условий:

• данное извещение должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
• обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;
• уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.

Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу.

Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе.

Как помешать продать долю в квартире третьему лицу?

Я дольщик, хочу выкупить продаваемую долю другим дольщиком. Продавец заселил третьих лиц в долю (сговорился продать за меньшую цену, а дольщику завышает, третье лицо хочет приобрести за мат.капитал). Вопрос: каковы шансы выкупить дольщику эту долю и не допустить покупку третьем лицом?

Есть ответ

Отвечает

Погодина Светлана НиколаевнаЮрист

Непонятна ситуация. Кто в вашем случае является продавцом-дольщик, у которого вы хотите выкупить его долю? Еще вопрос — что из себя представляет эта доля?

Вопросы по теме:

1. Можно продать долю в квартире третьему лицу, если другие дольщики просят ждать?
2. Можно обязать брата продать долю в квартире?
3. Может ли отец заставить дочь продать свою долю в квартире?
4. Как продать долю в квартире и за какие услуги ЖКХ по ней платить?
5. Может бабушка продать долю стороннему человеку, если мы готовы ее купить?
6. Нужно заверять у нотариуса дарение доли третьему лицу?
7. Можно ли продать долю в квартире по цене выше, чем сообщил оценщик?
8. Как заставить собственника доли приобрести другую долю в квартире?

• Автомобильное право
• Административное право
• Банковское право
• Военное право
• Гражданское право
• Договорное право
• Документы
• Жилищное право
• Законы
• Защита прав потребителей
• Исполнительное производство
• Конституционное право
• Кредитование
• Лицензирование
• Медицинское право
• Миграционное право
• Налоги
• Наследство
• Недвижимость
• Предпринимательское право
• Семейное право
• Составление документов
• Социальное обеспечение
• Страхование
• Судебная система
• Трудовое право
• Уголовное право
• Федеральные законы

Полезная информация

Мы вконтакте

Если вы юрист и хотите принять участие в консультировании, свяжитесь с нами через форму обратной связи.

БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА 8 800 350-36-84

«Мое право» — правовой портал, предоставляющий услугу бесплатной онлайн-консультации юристов. Вы можете ознакомиться с советами юристов, полезными статьями, скачать образцы документов и задать вопрос специалисту.

Несанкционированное использование материалов, размещённых на сайте, запрещено законом об авторских правах. При использовании материалов активная ссылка на сайт обязательна.
Политика cookie
Политика обработки персональных данных

XДанный веб-сайт использует cookies и похожие технологии для улучшения работы. Чтобы узнать больше об использовании cookies на данном веб-сайте, прочтите Политику использования файлов Cookie и похожих технологий. Используя данный веб-сайт, Вы соглашаетесь с тем, что мы сохраняем и используем cookies на Вашем устройстве и пользуемся похожими технологиями.

Принудительная продажа доли в квартире через суд

Общедолевая собственность затрагивает интересы многих людей, зачастую чужих друг другу. Даже если они не живут в квартире, от споров уйти очень сложно. Нередко конфликт связан с продажей долей. Например, когда одни собственники злоупотребляют своими правами, а другие не могут заставить их продать спорную часть.

Один из камней преткновения – цена доли в квартире. Что делать, если мирный исход невозможен, и никто не идет на уступки?

Закон допускает принудительную продажу доли в квартире в судебном порядке. Пусть это возможно далеко не всегда, но порой иного пути попросту нет – на поиск компромисса могли уйти годы досудебных разбирательств. Разберемся, когда и как заставить собственника продать долю в квартире.

Знание судебного порядка позволит провести выкуп без осложнений.

✅ Можно ли через суд выкупить долю квартиры в принудительном порядке

Недвижимость может принадлежать одновременно нескольким владельцам – режим долевой собственности. Каждый из совладельцев имеет право на проживание в квартире. Вместе с тем он может продать свою долю с соблюдением преимущественного права (ст.

250 ГК РФ).

Собственники также могут установить порядок пользования квартирой. Или, другими словами, определить – кто в какой комнате будет проживать. Если это затруднительно или комнаты проходные, остается последний вариант – выкуп доли квартиры. Логично, что в случае отказа собственника от продажи придется действовать уже в судебном порядке (п. 4 ст.

252 ГК РФ).

Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет.

Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Имейте в виду, что не каждую долю можно выкупить через суд. Заставить собственника продать долю сами вы не сможете, зато есть шанс сделать это на основании существенных факторов:

• Незначительность доли– говорить о точном размере нельзя, ситуации индивидуальны. Расчеты ведутся от площади всей квартиры, т.е. решается – можно ли считать долю мизерной для выкупа или она таковой не является (пример: ⅓ в трехкомнатной квартире – всего лишь минимальная доля, а ⅓ в «однушке» – уже незначительная (выкупаемая)).
• Сложность с выделом в натуре– встречается в 99% из 100 возможных. Современная планировка жилья не позволяет превратить долю в «мини-квартиру», т.е. создать отдельный вход, кухню, санузел, коммуникации. Да и власти не приветствуют создание новых «коммуналок». Обычно здесь проблем не возникает и данный фактор сразу идет в зачёт позиции истца.
• Отсутствие имущественного интереса– пожалуй, главный критерий оценки долей в квартирах. Если обладатель спорного участка квартиры не имеет в ней регистрацию, никогда не жил в квартире, не оплачивал коммуналку, ремонт и налоги – суду станет ясно, что человек попросту не нуждается в данной доле. Следовательно, его обяжут продать ее по фиксированной цене заинтересованным совладельцам (истцам).

Отметим, что для успеха в суде придется сложить все три фактора воедино. Если хотя бы один из них не учтён, суд не вынесет решения в пользу продажи доли собственника.

Заметим также, что у судов нет универсальной трактовки понятия «незначительная доля». Вопрос решается в индивидуальном порядке – из расчета площади квартиры, количества жильцов, их отношений между собой, несения расходов, нарушения правил проживания и др.

✅ Как заставить продать долю в квартире через суд

Следование правилам позволит выкупить спорную долю в квартире – что фактически и означает ее продажу со стороны собственника. Даже если вы не сошлись в цене, обращение в суд позволит ее установить.

🔻 Пошаговая инструкция в 2023 году

Дело о продаже доли в квартире относится к гражданскому судопроизводству. Рассмотрением таких дел занимаются районные (городские) суды по месту нахождения объекта недвижимости.

Алгоритм действий через суд:

Этап №1. Досудебное урегулирование ситуации

Истцу предстоит выполнить стандартный перечень действий – о том, что он предпринял попытку разрешить спор в мирном русле:

• написать собственнику письмо с предложением о выкупе спорной доли (можно указать цену или сообщить о готовности к переговорам);
• вручить письмо адресату – под роспись на одном из экземпляров;
• отправить предложение ценным письмом – заполнить также опись вложений и заказать уведомление о доставке;
• сохранить ответ или дождаться доставки письма.

Этап №2. Сбор документов + оценка

Задача собрать как можно больше документов в пользу своих намерений. Желательно привлечь разные источники – включая показания соседей, совладельцев, участкового, сотрудников ЖЭК и т.д.

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист.

Специализация семейное, жилищное право.

Истец также готовит данные оценочной экспертизы. Чтобы привлечь оценщика, нужно подать заявку в лицензированную организацию (работают в системе СРО) и заключить договор на оценку доли в квартире. Эксперт ознакомится с документами на жилье, проведет статистический анализ, оценку на рынке недвижимости – по итогам расчетов вы получите актуальную стоимость выкупаемой доли.

Ознакомьте с нею несогласного собственника – быть может, он пересмотрит свое решение и вам не придется идти в суд (экономия денег).

Если ситуация не изменится – переходим к следующему шагу.

Этап №3. Составление иска

Желательно доверить это квалифицированному юристу – тем самым, вы сэкономите время и будете уверены в правильности готового обращения в суд.

Этап №4. Внесение выкупной стоимости

Истцу предстоит перечислить деньги на депозит Судебного департамента – что подтвердит его намерения и платёжеспособность. Если деньги не поступят, суд попросту не станет рассматривать дело. Квитанцию о зачислении средств нужно приложить к пакету с документами.

Этап №5. Подача иска

Адресат – районный или городской суд по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Если ответчик там не прописан, нужно подать иск по месту его регистрации. Узнать адрес суда можно на официальном сайте или на карте вашего населенного пункта.

Этап №6. Рассмотрение дела

Предварительно суд знакомится с материалами дела. Если кто-то из участников заявит ходатайство о назначении экспертизы – суд отложит дело на срок проведения оценки. Далее, заслушают истца, ответчика, свидетелей, а при необходимости – представителя органа опеки и прокурора.

Окончательное решение выносится с учетом предоставленных доказательств или их отсутствия.

Этап №7. Ознакомление с решением суда

Итоговый вердикт имеет форму постановления – вступление в силу происходит не сразу, а спустя 30 дней (срок на подачу апелляций). Затем истцу нужно снять копию с постановления суда. Перечисленные им деньги суд переведет на счет ответчика – последний утратит право собственности на объект спора.

Истец сможет объединить доли в квартире в одну общую.

🔻 Документы

Большинство сложностей возникает с подачей документов. Далеко не все истцы знают о минимальном комплекте бумаг по делам о принудительной продаже доли.

Среди основных документовможно отметить:

• копия + подлинник удостоверения личности (паспорта);
• квитанция о внесении госпошлины за подачу иска;
• квитанция о зачислении денег на депозит Управления Судебного департамента при ВС РФ;
• документы-основания на долю в квартире – сюда может входить свидетельство о праве на наследство, договор о передаче жилья в частную собственность (приватизация), дарственная, договор мены и т.д.
• документ о регистрации права собственности – раньше были свидетельства, а с 2016 года выдают выписки из ЕГРН (ранее – ЕГРП);
• техплан жилого помещения;
• выписка из ЕГРН с характеристиками на квартиру;
• выписка из поквартирной книги – о составе живущих в квартире на дату обращения истца;
• копия письма-предложения о продаже доли – желательно с уведомлением о вручении.

Среди вспомогательных документоввыделяют:

• акт-заключение эксперта – об оценочной стоимости выкупаемой доли ответчика;
• справки из банка, Налоговой, ЕИРЦ – о задолженностях собственника (весомый аргумент в пользу продажи);
• письменные показания свидетелей;
• фото–, аудио–, видео материалы – которые могут доказать правоту истца;
• копии договоров с подрядчиками, квитанции на капремонт, закупку стройматериалов и т.д.
• выписка из ЕГРН-3 – о том, что ответчик имеет в собственности альтернативное жилье;
• справка по месту жительства;
• прочие документы.

Потребуются не только копии, но и оригиналы. Число комплектов с документами (+иск) должно соответствовать количеству участвующих сторон. Минимально – три пакета с документацией.

🔻 Образец иска о принудительной продаже доли в квартире

Заполняя иск, ориентируйтесь на положения статей 131-132 ГПК РФ– в них содержатся обязательные условия к содержанию. При их отсутствии суд может оставить иск без движения или вовсе его отклонить.

Рекомендуем взять за основу следующий шаблон:

🔻 Судебные расходы, госпошлина

Подсчет затрат связан с госпошлиной за подачу иска и независимой экспертизой. Общая сумма может доходить до 50 000 рублей, но в большинстве случаев расходы перекладывают на ответчика.

Сколько стоит продажа доли в квартире через суд:

• обязательная госпошлина– рассчитывается на основании ст. 333.19 НК РФ: например, если цена иска до 20 000 рублей, истцу придется отдать 4% от стоимости (но не менее 400 рублей);
• повторная судебная экспертиза – до 50 000 рублей;
• госпошлина за регистрацию права собственности после суда – 2 000 рублей;
• прочие издержки – от 1 000 рублей.

Истец вправе просить об отсрочке или о рассрочке платежей – на случай, если он не может оплатить расходы сразу. Заявление подается вместе с основными документами в секретариат судебной канцелярии.

🔻 Сроки

Датой начала рассмотрения служит день подачи иска и документов. Начиная с этого дня, суд приступает к изучению представленных аргументов – на это отводится 5 суток(ст. 133 ГПК РФ).

Первые слушания назначают не раньше, чем через месяцпосле регистрации искового заявления. Заседания проводятся при участии обеих сторон – истца и ответчика (либо – их представителей). Неявка на заседание по уважительной причине может отсрочить слушания.

Максимальный период, который суд отводит на перерыв в деле – 6 месяцев.

Назначение судебной экспертизы также оттягивает сроки – обычно на 1-2 месяца. Если прибегнут к повторной экспертизе, дело затянется на полгода. Этим умело пользуются ответчики, желающие отсрочить принятие решения в суде первой инстанции.

Истцам нужно быть готовыми к разным уловкам и хитростям оппонентов.

✅ Судебная практика

И так, мы выяснили, что суды опираются на три фактора в рассмотрении дела. Если хотя бы один из критериев не учтён в иске, скорее всего последует отказ.

Что представляет важность для суда:

• общий баланс долей в квартире – кто имеет долю в собственности, какова ее величина, каково соотношение с остальными и др.
• нарушены ли интересы других сособственников, и если да – каким образом;
• знал ли ответчик о приобретении малозначительной доли в общем праве, учитывал ли неудобства от использования доли в квартире;
• затронуты ли интересы детей, пожилых людей, инвалидов, сирот;
• возможно ли совместное проживание в квартире, разделение комнат с учетом потребностей всех живущих людей.

Ответы на эти вопросы дают цельную картину происходящего. Если ответчику больше негде жить, его никогда не лишат единственной доли.

Пример 1

Серпуховский городской суд МО рассматривал дело Моисеевой Н.В. против ее бывшего супруга Моисеева А.Д. Оказалось, что истице принадлежала квартира до вступления в брак. Муж вложился в ремонт и покупку новой техники, увеличив итоговую стоимость жилья. Впоследствии от смог отсудить у Моисеевой ¼ долю, размером 9,4 м². Общая площадь квартиры – 41 м².

Совместное проживание стало невозможным в результате развода. Моисеева заявила, что бывший муж за квартиру не платит, устраивает скандалы, грозится отсудить и другие доли жилплощади. Истица предлагала ему продать ¼ долю, но он отказывался.

Иного жилья у ответчика не было.

Районный суд оценил исковые требования Моисеевой против бывшего супруга, сопоставил общую площадь к незначительной доле, изучил условия проживания и взаимоотношения совладельцев. Острой необходимости в выкупе доли суд не обнаружил. Однако он посоветовал истице подать новый иск – о взыскании с мужа денежных средств за коммунальные услуги.

Пример 2

Новосибирский районный суд зарегистрировал иск от истца Андреева в отношение Злобина. Предметом спора была 1/21 доля ответчика в 2-комнатной квартире г. Новосибирска – общая площадь 40 м².

Истец хотел заставить ответчика продать незначительную долю квартиры по оценочной стоимости (приложение – данные независимой экспертизы). Он также сообщил, что площадь Злобина – всего 2 м², что явно не дотягивает до минимального размера. Квадратных метров не хватит, чтобы выделить ответчику отдельную комнату, в которой тот не нуждался (приложение – выписка из ЕГРН о наличии альтернативной жилплощади + выписка из домовой книги – о том, что обладатель 1/21 доли не имел регистрации в спорной квартире).

Андреев также сообщил, что ответчик ни разу не оплачивал капитальный ремонт, имел задолженность по квартплате, не участвовал в собрании жильцов и не был заинтересован в реализации своей доли (ссылка на п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Ответчик (Злобин) на заседание не явился, опровержения предоставить не смог и всячески избегал участия в деле. Итоговое решение суда было в пользу Андреева – «обязать истца перечислить компенсацию за 1/21 долю ответчика с прекращением права собственности у последнего в отношение проданной доли». Выкупная сумма – 183 500 рублей.

«Яблоком раздора» в делах о принудительной продаже долей является имущественный интерес. Истцы могут считать, что ответчик не заинтересован в своей доле. Ответчики, напротив, ссылаются на такую необходимость и жизненные условия. Слабые аргументы могут сыграть не в пользу истца.

Особенно, если он не предоставит данные экспертизы, когда ситуация требует такого подхода. Если вам нужна срочная помощь юриста, обратитесь к ней на нашем сайте. Эксперты помогут с выстраиванием тактики в суде, подскажут что указать в иске и как не допустить сомнений второй стороны?

Знание нюансов – дополнительная гарантия успеха в выкупе доли через суд.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:

Как продать долю в квартире: пошаговая инструкция

Правообладатель доли имеет право не только жить в квартире, но и продать долю третьему лицу. Однако многие забывают, что реальная доля – это не вся квартира. Помимо продавца в ней проживают и другие совладельцы. Зачастую это приводит к ссорам, препятствованию продажи, уклонению от получения извещений от собственника.

Виной тому незнание, как правильно заключить сделку.

Что нужно знать перед подписанием договора купли-продажи, с чего начинать? Определим пошаговую инструкцию, документы, сроки и стоимость процедуры. Представленный нами алгоритм поможет собственникам не наделать ошибок и не сорвать выгодную сделку.

✅ Можно ли продать долю в квартире?

Рынок недвижимости состоит из всевозможных операций – начиная от продажи квартир, и заканчивая скупкой микродолей «под прописку». Продажа доли считается одной из сложных сделок. Такие операции привлекают мошенников и любителей лёгкой наживы.

Однако встречаются и успешные сделки.

Участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей как пожелает – подарить, заложить, завещать и продать(п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Остальные совладельцы не могут чинить ему в этом препятствия. Вместе с тем они являются первыми покупателями на эту долю. Прежде чем искать покупателей на стороне, собственник обязан предложить выкуп другим содольщикам.

🔻 Какую долю можно продать

Классическая «доля» – это в первую очередь «право собственности», а не отдельно взятая комната. Если дробь представлена комнатой, значит собственники определили порядок пользования квартирой. Но далеко не факт, что вместе с продажей доли покупатель реально приобретет эту комнату.

Нередко затем следует новое обсуждение – кому какая комната достанется?

Предметом продажи может выступать:

• «выделенная доля»– имеющая под собой реальные квадратные метры (например, ½ квартиры в виде 26 м² – спальня);
• «идеальная»– записанная в правоутверждающем документе как математическая дробь (например, ¼ квартиры).

Предпочтение в цене отдают выделенным долям, которые имеют под собой комнату. Однако, если оформить покупку со вторым собственником квартиры, можно обойтись «идеальной» дробью.

🔻 Кто имеет право продажи доли

Отчуждать долю в квартире может только ее фактический собственник, чье имя указано в свидетельстве о праве или выписке из ЕГРН. Если у него нет времени заниматься оформлением, допускается продажа доли по доверенности. Для этого нужно заверить доверенность у нотариуса.

Основные требования к продавцу-собственнику:

• достижение 18 лет – совершеннолетний возраст;
• согласие родителей и органов опеки – если в сделке участвует ребенок до 18 лет (причем нужно выделить аналогичную долю в новой квартире или заменить ее денежной суммой на счету);
• дееспособность – осуществление сделок подобного рода, отсутствие психологических отклонений, совершеннолетие.

Также можно поручить оформление юристу, риелтору или агенту по недвижимости. Сейчас есть немало фирм, занимающихся продажей долей в квартирах. Однако нужно быть осторожным – среди них встречаются «черные риелторы» и мошенники.

✅ Основные сложности – что нужно знать?

Планируя продажу доли, нужно учитывать трудности, которые сопровождают процесс. Далеко не все зависит от продавца – обман встречается и со стороны контрагентов.

«Подводные камни» и риски – на что обратить внимание:

1. Препятствия купле-продаже– другие собственники могут быть против подселения чужих лиц. При этом и не выкупать долю по предложенной продавцом цене. Случается, что другие дольщики не отдают ключи или меняют замок от входной двери. В результате сделка затянется – существует риск упустить выгодного претендента, который вряд ли захочет связываться с проблемами.
2. Поиск содольщиков. Хорошо, если собственники живут в квартире и можно обговорить детали устно. Плохо, когда место жительства совладельцев неизвестно и они не появляются в квартире. Придется рассылать запросы, обращаться в адресное бюро, искать через знакомых и родственников – это непросто.
3. Определение размера– не факт, что проблемная доля представлена комнатой. Желающих занять просторное помещение немало. Отсюда и возникновение споров между собственниками – кому принадлежит та или иная комната (см. “Как перевести долю в комнату“).

Например, трое владельцев 2-комнатной квартиры. Одному принадлежит ⅔, а двум другим – по 1/6 части в праве собственности. Означает ли это, что обладатель большой доли займет самую просторную комнату? Кому достанется вторая комната?

Кто сможет проживать в квартире, а кто не сможет? Ответы на эти вопросы могут поставить в тупик.

1. Цена и скидки. Продажа отдельной доли и продажа всей квартиры – это разные сделки. Если собственник продает ⅓ часть, ему придется делать скидку на 30-50% – иначе актив никто не купит. Другое дело, если совладельцы продают доли в рамках одной сделки. Рыночная цена квартиры окажется выше, чем реализация дробей по отдельности. Об этом нужно помнить и стараться извлечь максимальную прибыль (см. “Как рассчитать стоимость доли в квартире“).
2. Получение согласия супруга. Если доля считается совместно нажитым имуществом – потребуется согласие мужа или жены. Особых сложностей нет, но придется раскошелиться у нотариуса.

Рисков при продаже долей значительно больше. Мы описали лишь основные моменты. Нужно понимать, что доля – это самостоятельный, но проблемный объект. Особенно, если продавцу не удалось реализовать ее среди совладельцев.

Это станет «звоночком» для грамотного покупателя. Не факт, что он вступит в переговоры и не попросит скидку.

✅ Изменения, нововведения по закону 2019

Негативный опыт с продажей микродолей поставил важную задачу – пресечь намерения мошенников по отъему квартир у собственников. Законопроект уже рассмотрен в первом чтении Госдумы. Планируется, что со второй половины 2019 года он вступит в законную силу – продажа мизерных долей под «прописку» и «черные» схемы прекратятся.

Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет.

Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Что входит в планы Нового закона о микродолях:

• запрет на продажу третьим лицам – родственников закон не коснется и никак не ограничит;
• запрет деления квартиры на микродоли – кроме случаев, когда жилье достается в ходе приватизации, наследования, дарения и т.д.
• соответствие минимальным размерам долей в рамках конкретного региона (от 8 до 15 м²) – если дробь окажется меньше, сторонний покупатель не сможет зарегистрироваться и/или вселиться в квартиру.

Новый закон призван вернуть доле ее истинное предназначение – место для проживания людей. Собственников «резиновых» квартир для прописки мигрантов будут наказывать рублем.

Однако ряд вопросов еще нуждается в доработке. Например, как считать минимальную площадь на человека? Можно ли будет прописывать детей?

Как продавать малые доли в 1-комнатных квартирах и «студиях»?

✅ Пошаговая инструкция продажи доли в квартире третьему лицу

Юридически порядок не отличается от реализации квартиры. Однако нужно учесть, что жилье находится в долевой собственности. Правила обязывают считаться с интересами других совладельцев. Они имеют первоочередное право выкупа доли продавца – даже если он хочет выставить ее на продажу третьим лицам.

Итак, с чего начинать?

🔻 Пошаговый порядок действий

Чтобы сделка прошла легко и законно, нужно придерживаться обязательных этапов. Помним о преимущественном праве – уведомления остальных содольщиков обязательны!

Инструкция – как продать долю в квартире третьему лицу:

1. Убедиться, что никто из собственников не хочет выкупать часть квартиры.
2. Найти покупателя на долю – для этого реально использовать объявления в газете, на досках и стендах, на сайтах (Авито, ЦИАН), через знакомых или риелторов.
3. Обсудить условия сделки – в частности, сумму продажи. Если покупатель согласен, можно рассылать уведомления в адрес совладельцев. Обязательно прописать ту сумму, за которую планируется продать долю третьему лицу. Если она окажется завышенной – сособственники могут оспорить сделку через суд.
4. Дождаться отказов от совладельцев или выждать 30-дневный срок.
5. Записаться на прием к нотариусу, взять список документов.
6. Собрать необходимые документы (включая копии извещений или нотариальных свидетельств о вручении писем).
7. Повторный визит к нотариусу с документацией.
8. Составление проекта договора купли-продажи доли в квартире + акта приема-передачи объекта. Нотариус проверит условия сделки, дееспособность ее участников, сверит данные из документов и оформит ДКП по всем правилам. Продавцу и покупателю останется прочитать текст, уточнить ряд моментов или сразу проставить подписи. Далее, нотариус проштампует договор и заверит его своей подписью.
9. Передача документов на регистрацию в ФКП «Росреестра». Необязательно идти в МФЦ лично – с 1 февраля 2019 года такая услуга входит в число нотариальных (бесплатно). После того, как регистраторы примут заявку, они внесут сведения о сделке в ЕГРН. Затем нотариус получит правоутверждающие документы и зарегистрированные договора купли-продажи. Участникам сделки останется прийти к нотариусу и забрать готовые выписки – в любое удобное для них время.

🔻 Уведомление о выставлении доли в квартире на продажу

Прежде чем выставлять долю на рынке недвижимости, продавец обязан соблюсти «претензионный» порядок. Как мы уже выяснили, это рассылка уведомлений о выставлении доли на продажу (ст. 250 ГК РФ).

Если извещений не будет, сделку с третьим лицом не зарегистрируют!

Итогом станет следующая реакция совладельцев:

• отказ от выкупа– в письменной форме у нотариуса;
• официальное согласие– исключает продажу доли постороннему лицу (не собственнику). Оформление согласия на покупку происходит одним из сособственников;
• отсутствие ответа– остается выждать 30 дней с момента получения уведомлений другими содольщиками.

Обратите внимание: уведомление нужно только в случае продажи доли третьему лицу. Если «ударить по рукам» со вторым собственником – извещения уже не нужны. Достаточно устного предложения и такого же согласия.

🔻 Образец договора купли-продажи доли в квартире третьему лицу

🔻 Перечень документов для продажи доли в квартире

Основной пакет с документами нужно предоставить нотариусу. Специалист сам внесет их в электронную заявку для подачи в Росреестр.

Продавец и покупатель готовят:

• свои паспорта – оригиналы и копии;
• документы на долю в квартире (например, свидетельство о праве на наследство – если имущество досталось после смерти прежнего собственника);
• свидетельство или выписка ЕГРН о регистрации права на долю;
• техпаспорт или план-экспликация жилого помещения;
• кадастровая выписка из ЕГРН;
• справка о зарегистрированных в квартире лицах – выдается в паспортном столе или УФМС;
• справка об отсутствии долгов по квартплате;
• копии уведомлений остальных совладельцев;
• квитанция об оплате госпошлины.

Опционально могут понадобиться и другие документы:

• согласие второго супруга – если имущество общее совместное;
• акт-разрешение от ООП – при участии детей до 18 лет;
• нотариальные отказы сособственников;
• справка о дееспособности человека – выдается в медицинском учреждении дежурным терапевтом.

Перед тем, как отправлять данные о сделке в Росреестр, нотариус заполнит заявление о государственной регистрации. Сведения вписываются из договора купли-продажи, паспортов и других документов.

🔻 Стоимость, расходы, налоги

Одно из отличий продажи доли третьему лицу – дополнительные расходы. В частности, речь идет о затратах на рассылку уведомлений. Продавцу придется купить конверты на почте, заполнить бланк, оформить его как ценное письмо с описью вложений + уведомление о доставке адресату.

Общая сумма расходов не превышает 150 рублей.

Обязательные платежи по услугам:

• оформление и пересылка доверенности обойдется в 1 500 рублей, в зависимости от региона;
• за составление проекта договора купли-продажи нотариус берет от 3 400 до 5 000 рублей – техническая и правовая работа;
• тариф госпошлины за удостоверение ДКП доли в квартире – 0,5% от суммы сделки, т.е. цены, за которую продавец реализует свою долю покупателю (по договоренности);
• госпошлина за регистрацию в Росреестре – 2 000 рублейбез учёта скидки, 1 400 рублейс учётом 30-% скидкиза подачу электронной заявки через нотариуса;
• подоходный налог для продавца 13% от цены сделки – при условии, что доля была в собственности менее 3 (5) лет.

Услуги нотариуса оплачивают до удостоверения ДКП и выполнения иных действий в пользу участников. Госпошлину Росреестра можно оплатить прямо на сайте Госуслуг или Росреестра. Для этого нужно указать реквизиты для оплаты – номер банковской карты или электронного кошелька.

Необходимая сумма спишется в счет оплаты.

✅ Как правильно продать долю в квартире другому собственнику

Если есть возможность, желательно найти покупателя из числа собственников квартиры.

Это выгодно в плане переговоров и стоимости:

• во-первых, вам не придется делать 30-50% скидку – потери в деньгах сводятся к нулю;
• во-вторых, упрощенный порядок принятия квартиры – теоретическое отсутствие акта приема-передачи;
• в-третьих, если второй собственник член семьи, сделка займет пару дней. Не нужно уведомлять остальных дольщиков и ждать их ответов в течение месяца.

Для того, чтобы осуществить сделку, необходимо:

1. Договориться с потенциальным покупателем.
2. Обсудить условия сделки, способ передачи денег и стоимость доли.
3. Обратиться к нотариусу и заключить договор купли-продажи.
4. Получить выписки из ЕГРН.

Ситуация с документами, образцами, налогами и расходами идентичная описанной выше. Исключение в рассылке уведомлений – они не нужны.

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист.

Специализация семейное, жилищное право.

Нам часто задают вопрос, как продать долю квартиры, если согласие получено от нескольких собственников?

• обсудите вопрос в присутствии вышеназванных претендентов – вероятно, одни уступят право покупки другим;
• заключите сделку с тем, кто первый выразил согласие (разумеется, если вы предложили выкуп одновременно всем);
• предложить раздел доли между всеми покупателями – произойдет дробление на микродоли. Соответственно, и оплата будет делиться на всех;
• выберите покупателя по своему усмотрению – наиболее логичный шаг.

Исходя из практики, множество претендентов на долю встречается редко. Чаще согласие дают один-два кандидата. Но в любом случае придется искать компромисс.

Как вариант, устроить торги «кто больше даст». Условия должны быть адекватными, иначе велик риск вообще распугать покупателей.

✅ Ситуации, нюансы, особенности продажи:

🔻 1/2 доли

Владение половиной квартиры дает немалые преимущества в случае продажи. Однако нужно помнить, что ½ однокомнатной и ½ двухкомнатной квартиры имеют различия. Отчуждение 50% «однушки» – настоящая головная боль для собственника. Найдутся ли желающие делить и без того малогабаритную жилплощадь с незнакомым человеком?

Выгоднее продать ½ долю второму собственнику – тогда последний станет владельцем всей квартиры.

Продажа ½ доли в двухкомнатной квартире не означает, что покупателю достанется комната. Даже если ранее заключалось соглашение об определении порядка пользования квартирой. Скорее всего, хотя и не всегда, придется договариваться с содольщиками по новой.

Или решать вопрос в судебном порядке.

🔻 1/3 доли

Оптимальный вариант – продажа ⅓ доли второму собственнику. Если это невозможно, придется думать, как поделить жилплощадь с учетом интересов остальных жильцов в долевой собственности.

Продажа трети в 3-комнатной квартире гораздо выгоднее. Планировка жилья позволяет выделить покупателю отдельную комнату. Например, если в квартире уже проживает двое других совладельцев, проблем не возникнет. Правда, тут придется прийти к согласию – кто займет ту или иную комнату?

Нередко возникают разногласия, например – по поводу проходной комнаты в “хрущевке”. Обычно ее отдают одинокому собственнику, а изолированные помещения занимают семейные люди.

Сложнее всего продать ⅓ в двухкомнатной квартире. Выбирать придется не из 3-х, а из 2-х комнат. Если собственников много, возникнут проблемы.

Однако если покупатель будет проживать один, он может занять любую из комнат или пользоваться квартирой целиком.

🔻 1/4 доли

Чем меньше проблемная доля, тем труднее ее продать. Основная головная боль для покупателя – где он будет жить? Одно дело, когда ¼ доля покупается «под регистрацию» в Москве, и совсем другое – с целью постоянного проживания.

Оформить продажу ¼ доли в двухкомнатной квартире получится только для регистрации. Если покупатель не из числа собственников, его доля вряд ли дотянет до минимальной жилой площади на человека. Суды в таком случае также категоричны – только регистрация без вселения. Читайте “Может ли прописанный в квартире человек претендовать на долю?”

Чуть лучше при продаже ¼ в трехкомнатной квартире. Скажем, если в квартире есть меньшие доли и одна крупная, например – 2/4. Договорившись с ее правообладателем, реально занять одну из трех комнат.

Если продавец хочет продать ¼ долю в квартире, он может потребовать компенсацию от других совладельцев. Выплаты происходят на основании пункта 3 ст. 252 ГК РФ и судебного решения.

Но лучше договориться мирным путем, например – сделав небольшую скидку.

🔻 1/5 доли

Пятую часть квартиры обычно продают текущим собственникам. За счет присоединения они могут увеличить свои доли, а в ряде случаев стать владельцем всей квартиры.

Классический вариант – предложить выкуп совладельцам. Их отказ служит поводом для обращения в суд с целью принудительной продажи.

Однако стоит ли рассчитывать на большую сумму? Практика показывает, что 1/5 доли имеют низкую цену. Второй минус – ожидание расчетов. Если у совладельцев нет денег, они попросят о рассрочке.

Как вы понимаете, процесс оплаты может длиться 10-20 лет, а то и больше.

🔻 2/3 доли

Привлекательный с точки зрения продажи вариант – ⅔ доли в квартире. Найти покупателей гораздо проще, поскольку они гарантированно получат отдельную комнату за счет большой доли.

Что делать, если в квартире живут два собственника – одному принадлежит ⅔, а второму – ⅓ доля? Финансово выгодный вариант с продажей квартиры целиком. Тем самым, можно выручить больше денег.

Это особенно выгодно обладателю большей доли, т.к. при ее отдельной продаже он потеряет 20-30% на рынке жилья.

🔻 3/4 доли

Распределение может быть произвольным: ¾ и ¼ или две доли по 1/16, вариантов много. Лучшее решение – договориться о продаже всей квартиры. Обоюдная выгода позволит получить рыночную стоимость, а не уступать в цене из-за продажи проблемных долей.

Впрочем, иногда бывает так, что владелец ¼ доли в квартире не проживает. Собственник ¾ может продать ее семье. При таком раскладе покупатели получат в распоряжение всю квартиру и смогут в ней проживать.

Для этой цели они могут оформить ипотеку – о том, как и где это сделать читайте в статье «Ипотека на выкуп доли в квартире».

✅ Частые вопросы:

🔻 Можно ли продать часть своей доли в квартире

Объявления о продаже долей позволяют сделать вывод, что это самостоятельные объекты для отчуждения. Вместе с тем собственник может не продавать долю целиком. Допускается дробление на несколько малых долей с целью их реализации. Например, выделить из ½ две малых части – по ¼ и продать двум разным покупателям.

Другой вариант – поделить свою долю на две части: одну оставить, а вторую продать другому собственнику или третьему лицу. Но, разумеется, при соблюдении преимущественного права выкупа и через нотариуса.

🔻 Как можно быстро продать долю в квартире

Поиск покупателя на долю – процесс не быстрый. Для того, чтобы ускорить оформление, можно обратиться к риелторам или в агентства по недвижимости. Многие из них имеют базу из покупателей, готовых выкупить квартирные доли.

Мнение эксперта
Семен Фролов
Юрист. Стаж 7 лет.

Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Если собственник не хочет идти к риелторам, вот несколько советов:

1. Выбирайте покупателя из числа собственников – с ними легче и быстрее договориться.
2. Собирайте нотариальные отказы от выкупа – на случай, если никто не хочет приобретать долю в квартире. Таким образом экономится время, не нужно ждать 30 дней на совершение сделки.
3. Заменить продажу залогом. Разница в том, что так выйдет быстрее: продавец получит деньги, а залогодержатель – необходимую долю в квартире.
4. Собирайте документы заранее – экономия времени.

Продажа доли через суд является самым длительным процессом. На разбирательства может уйти от 2-х до 6-ти месяцев. И это без учета апелляций, независимой экспертизы, неявки ответчиков и т.д.

🔻 Какую долю нельзя продать

Особых ограничений по размерам долей в законе не предусмотрено. Однако нужно помнить об общих факторах, которые осложняют и запрещают отчуждение долей в жилом помещении.

Не получится продать:

• арестованную долю в квартире – поскольку на нее наложено обременение в рамках исполнительного производства;
• долю в залоге – принадлежит залогодержателю (банку) и не может быть реализована без согласия кредитора (см. «Как продать долю в ипотечной квартире»);
• часть в праве несовершеннолетнего – при условии, что органы опеки усмотрят нарушение интересов ребенка (например, выделение меньшей доли в новой квартире);
• совместную собственность – не предусматривает долей, поэтому сперва придется их выделить (по соглашению или в судебном порядке);
• микродоли третьим лицам – нововведение 2019 года, которое пока не вступило в законную силу.

Ограничений в плане продажи невыделенных долей также не имеется. Даже если собственник реализует ½ квартиры, не представленную комнатой – сделка состоится.

🔻 Как оспорить продажу доли в квартире

Другие собственники могут стать оппонентами продавца. Что же им делать, если сделка уже состоялась?

Способы защиты:

1. При несоблюдении первоочередного права других собственников – обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Срок на обжалование – 3 месяца.
2. При продаже доли ниже той цены, которая была предложена содольщикам.
3. При замене продажи дарением – подать иск о признании сделки притворной (мнимой). Однако на практике доказательств может и не быть. Суд затребует у истца факты того, что продавец получил деньги за подаренную долю. Здесь нужно действовать в связке с грамотным юристом.

Срок на оспаривание продажи – 3 годас того момента, как стало известно о нарушении. Иногда период продлевается до 10 лет.

🔻 Как воспрепятствовать продаже

Закон стоит на стороне собственников – если последний захочет продать долю, он ее продаст. Остальные владельцы не могут чинить ему в этом препятствия. Однако есть вариант помешать продаже доли.

Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист.

Специализация семейное, жилищное право.

Совладельцам нужно предложить продавцу повременить со сделкой. Аргументом может быть реализация жилплощади целиком (пусть и разным покупателям). Нужно сделать акцент на том, что при таком раскладе выиграют все – в первую очередь в финансовом плане.

Стоимость долей при одновременной их продаже выше, нежели цена по отдельности.

О том, как правильно осуществить процедуру читайте в статье «Продажа квартиры в долевой собственности».

🔻 Могут ли приставы продать долю в квартире

Да, у приставов есть такие полномочия. Продаже предшествует арест имущества, например – из-за просрочки по кредиту или неуплате алиментов. Первым делом обращают взыскание на счета, автомобили, драгоценности и прочие активы.

Если они не покроют сумму долга, приставы легко могут арестовать, а затем продать долю в квартирезаемщика(ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве»).

Отчуждение не коснется единственных долей в жизни семьи. Если помимо арестованных «квадратов» им больше негде жить – долю не тронут. Ситуации решаются в индивидуальном порядке.

Потребуется ходить по отделениям ССП, писать заявления, выступать в суде и искать возможности погасить задолженность.

Итак, продажа доли – это несложный, но требующий внимания процесс. Собственник имеет право реализовать имущество в пользу содольщика или третьего лица. Обязательные условия – преимущественное право выкупа и нотариальная форма договора купли-продажи. Без них Росреестр не зарегистрирует сделку. Не получится продать доли под арестом и залогом.

Если в операции участвуют дети, им нужно выделить аналогичные доли в новой квартире.

Остались вопросы по продаже долей? Вероятно, ваш случай уникален и требует тщательного анализа. Если сложно разобраться самостоятельно, задайте вопрос юристам сайта.

Они помогут с правовой позицией, сбором документов, оформлением договора и оспариванием сделок. Консультации также призваны обезопасить от проблем и рисков с мошенниками.

Как правильно продать долю в квартире – смотрите в видеосюжете:

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию: