Как делится квартира между созаемщиками

Этот материал поможет сэкономить время, нервы и другие ресурсы на разводе с ипотекой. Рассказываем обо всех нюансах и подводных камнях.

• Как делится ипотечная квартира при разводе
• Как делится квартира, купленная в ипотеку до брака
• Когда квартира в ипотеке делится не поровну
• Раздел долевого участия при ипотеке
• Основные сложности при разделе ипотеки

Пожалуй, развод – это самое нерво- и ресурсозатратное мероприятие в семейной жизни. Конечно, мы не думаем о том, что в семье могут появиться проблемы, когда женимся, покупаем квартиру мечты, пусть в ипотеку – зато свою.

Но проходит время, в семье начинаются разногласия – серьезные и не очень. Какие-то мы преодолеваем, с какими-то учимся жить. Но вот возникают те, с которыми мы не можем смириться, которые мы не можем преодолеть, обсудить и найти решение, способное устроить всех.

Марина и Михаил поженились почти сразу после института – никаких накоплений, движимого или недвижимого имущества ни у одного из них не было. Они были довольны, свободны и собирались жить вместе долго и счастливо. Пару лет после свадьбы копили на первоначальный взнос, потом оформили ипотеку на свою первую, как они думали тогда, совместную однушку.

• если они заключили брачный договор, где установлен раздельный режим собственности (тогда созаемщиками они станут только по желанию),
• если у супруга нет российского гражданства.

В остальных случаях муж и жена, во-первых, становятся созаемщиками, а во-вторых, имеют право на половину собственности, если на размер долей не влияют другие факторы (об этом чуть ниже). При этом на кого записана квартира и кто вносит платежи – не важно: все равно это будет совместная собственность. Подробнее об этом можно почитать в статье 34 Семейного Кодекса РФ.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.

Ребята жили душа в душу, выплачивали ипотеку уже 5 лет, когда Мише сделали хорошее предложение на работе, но с условием – надо будет переехать в другой город и работать в головном офисе. Они обсудили это предложение и решили, что Мише нельзя упускать такой карьерный шанс. Но Марина не была готова ехать вместе с Мишей: во-первых, она не хотела оставлять пожилых родителей без помощи, а во-вторых, у нее был хороший доход в родном городе.

Они оба много работали, поэтому решили, что вполне могут поддерживать отношения на расстоянии, летать друг к другу на выходных и по праздникам. Однако через полтора года таких отношений они поняли, что стали друг другу совсем чужими людьми.

Развод с последующим требованием разделить имущество и долг приведет к существенным изменениям кредитного договора, поэтому банку лучше узнать о ваших планах заранее.

Как делится ипотечная квартира при разводе

• владельцем квартиры и титульным заемщиком остается один супруг, а другого выводят из сделки (при условии, что доход одного заемщика позволяет выплачивать долг в одиночку);
• выплатить ипотеку совместными усилиями, а затем продать квартиру уже без обременения и поделить деньги;
• продать ипотечную квартиру, закрыть долг, оставшиеся деньги разделить между собственниками.

Миша и Марина выбрали самый простой и «скучный» вариант развода и дележа собственности и долгов: они договорились обо всем мирно и заключили соглашение у нотариуса. Чтобы закрыть ипотечный вопрос по общей квартире, они решили продать ее, закрыть долг, а остаток суммы поделить. Теперь им осталось только официально развестись и подать бумаги на согласование их варианта раздела в банк.

1. Заключаем соглашение о разделе у нотариуса или по суду и официально регистрируем развод. Делать это можно в любом порядке.
2. Обращаемся в свой банк со всеми документами, которые мы получили в результате действий по пункту 1. Это свидетельство о разводе, соглашение о разделе имущества или решение суда, а также документы по требованию банка. Например, если есть решение оставить квартиру одному из созаемщиков, понадобятся документы для оценки его платежеспособности. В любом случае, полный список документов лучше уточнить у кредитора.

Как делится квартира, купленная в ипотеку до брака

В большинстве случаев – никак.

Например, если вы просто живете вместе, не расписываясь, и решили оформить ипотеку – делайте это только вместе, как созаемщики с определением долей в собственности. Потому что, если ваш партнер предлагает оформить все на него «потому что так проще» – в будущем, даже если вы поженитесь, а потом разведетесь, все действительно будет проще некуда: квартира будет принадлежать только вашему партнеру, а у вас на нее не будет никаких прав.

Но, конечно, есть нюансы.

Другая ситуация – если одна из сторон свадьбы вложила деньги в новостройку на этапе котлована или строительства (если официально: заключил договор уступки требования или долевого строительства). Потом вы поженились, строительство закончилось, вы получили квартиру – и право собственности возникло уже после свадьбы, поэтому в суде такая квартира может быть признана и совместной собственностью.

Еще один вариант: до свадьбы куплена (подарена, унаследована) готовая квартира, т.е. она принадлежит одному собственнику и общей не является. Но если в браке объект был улучшен настолько, что это существенно увеличило его стоимость (например, вы сделали капитальный ремонт), есть шанс, что суд признает имущество общим. По крайней мере такая возможность обозначена в статье 37 Семейного кодекса.

Самый удобный вариант – когда будущие муж и жена оформляют квартиру в ипотеку как созаемщики, вместе платят и получают свои доли в индивидуальную собственность.

Только задумываетесь об ипотеке? Рассчитайте размер ежемесячного платежа на калькуляторе Совкомбанка.

Когда квартира в ипотеке делится не поровну

Это возможно, если одна сторона вносила платежи больше установленной договором суммы и эти средства были личными. В таком случае суд может увеличить долю в квартире, если заемщик сможет предоставить доказательства, что эти деньги действительно были личными, а не совместно нажитыми.

Квартира, купленная с привлечением материнского капитала, тоже будет делиться не поровну. Часть квартиры, оплаченная маткапиталом, поделится между родителями и детьми. Оставшаяся часть – между супругами (возможно, уже бывшими).

Например, семья с одним ребенком оплатила маткапиталом 10% от стоимости квартиры. Эти 10% поделятся на троих, остальные 90% – на родителей.

Во втором пункте статьи 39 Семейного кодекса есть еще одно основание для неравного деления жилплощади: теоретически большую часть квартиры может получить родитель, с которым остаются дети. Однако практически это очень сложно: поскольку деньги на квартиру зарабатывали только родители, то суд делит жилплощадь между ними (по тому же Семейному кодексу).

Раздел долевого участия при ипотеке

Супруги получают права по договору долевого участия (или ДДУ) так же, как и любое другое имущество, – в совместную собственность без выделения долей, если брачным договором не предусмотрен другой вариант.

Поэтому и при разводе право требования по ДДУ, как и в других случаях приобретения собственности, делится между сторонами пополам – и неважно, кто оформил договор и на кого зарегистрирована недвижимость.

Совместную собственность не стоит путать с общей долевой собственностью. Если коротко, первый вариант – только для супругов без брачного договора. Второй – для всех остальных. То есть по второму варианту собственниками по договору могут выступать и родственники, и друзья, знакомые, партнеры – кто угодно.

Главное, что они договорились купить некую площадь в общее пользование и определили, кому какие доли будут принадлежать.

Супруги тоже могут оформить квартиру по ДДУ в общую долевую собственность, но только в случае, если у них заключен брачный договор, в котором прописан раздельный режим собственности.

Основные сложности при разделе ипотеки

Главная сложность при разделе ипотеки и собственности при разводе – это вконец испорченное отношение бывших супругов друг к другу. С багажом взаимных обвинений найти решение, которое устраивало бы обе стороны, невозможно, потому что обычно каждый по максимуму хочет ущемить права другого.

Совет от банка:

Никто не планирует развод, собираясь пожениться. Но и исключать такой поворот событий тоже нельзя. Поэтому подумайте о брачном договоре заранее – перед оформлением ипотеки.

Он сэкономит время и нервы, если дело дойдет до дележа собственности.

Например, в договоре можно прописать:

• кто и в каких долях делает первоначальный взнос и ежемесячные платежи,
• доли в общей собственности,
• компенсацию и ее размер при отказе одного из собственников от своей доли в недвижимости,
• порядок деления остального имущества и общих долгов при разводе.

Раздел ипотечной квартиры при разводе: как быть супругам?

Бракоразводный процесс часто сопряжен с решением вопроса о совместно нажитом имуществе. Соглашение о разделе ипотечной квартиры – возможность урегулировать обязательства и сохранить собственность. Учитывая, какой процент недвижимости приобретен таким способом, механизм достаточно актуальный. Однако при разделе, в том числе на добровольных началах, учитывается ряд нюансов. Во-первых, время заключения ипотечного договора, оставшаяся сумма выплат.

Во-вторых, наличие несовершеннолетних детей. В-третьих, позиция банка и его одобрение выбранного варианта раздела. У супругов есть право самостоятельно определять, как именно поделить имущество. Когда речь идет об ипотечной квартире, процедура всегда согласовывается с банком. В этом аспекте важны грамотное правовое сопровождение и своевременное привлечение юриста.

Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» имеет большой опыт представительства в бракоразводных процессах, ведения дел по разделу имущества, в том числе проблемных и спорных объектов. Мы сводим риски к минимуму и помогаем выработать грамотную стратегию.

Варианты раздела по соглашению

Практика доказала эффективность нескольких сценариев:

• выделение доли права собственности каждого супруга, раздел ипотеки пропорционально выделенным долям. Такой вариант наименее распространен, так как рискованный для банков. Он подразумевает возможность супругов стать созаемщиками и вместе проживать на одной площади;
• поиск покупателя, который соглашается со специальными условиями продажи и вносит аванс за ипотечное жилье, равный остатку непогашенных обязательств. Банк снимает обременение и дает разрешение на сделку. Оставшаяся сумма от продажи объекта недвижимости распределяется поровну между супругами;
• самостоятельное погашение сторонами остатка задолженности. Затем следуют продажа объекта ипотеки и раздел денежных средств в соответствии с условиями документа;
• переоформление права собственности на одного супруга. Соглашение о разделе ипотечной квартиры при таком сценарии подразумевает, что к ипотечному договору составляется дополнительное соглашение, которым устанавливается один заемщик, он же становится собственником. По договоренности второй стороне причитается компенсация.

Момент оформления ипотеки

Соглашение о разделе ипотечной квартиры имеет свою специфику в зависимости от условий, при которых возникли обязательства: Если супруги оформили договор до вступления в брак, они являются созаемщиками, и каждому из них принадлежит доля в формате собственности для сторон. Оформление ипотеки за счет материнского капитала предполагает, что это имущество является общей собственностью лица, которое получило выплаты, а также его детей и супруга. Размер долей определяется по соглашению.

Если жилье взято в ипотеку одним из супругов после регистрации брака, действует режим совместной собственности. В ситуациях, когда договор заключен после официальной регистрации семьи, однако фактически выплаты делал один из супругов, права второго защищены брачно-семейным законодательством. Применяется режим совместной собственности.

Каждый из супругов может претендовать исключительно на свою долю. Разобраться в правовом режиме собственности поможет Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры».

Инициирование процедуры

Законодательство позволяет решать вопрос раздела ипотечного жилья, будучи в браке, в период бракоразводного процесса или после расторжения брака. Соглашение о разделе ипотечной квартиры как вариант урегулирования допускается, если развод является волей одной из сторон или двоих супругов. В случае выдвижения требований кредиторов о разделе имущества с целью обратить взыскание на долю одного супруга-должника соглашение недопустимо.

Общее правило говорит, что мужу и жене принадлежат равные доли, если иное не оговорено брачным договором. Соглашение может урегулировать полномочия в отношении имущества, но без права распоряжения, поскольку действует режим залога. Кроме того, в рамках добровольного урегулирования очерчивается, кто, сколько и с какой периодичностью вносит платежи, как решается вопрос страховки заемщика и помещения.

Может обозначаться вопрос о компенсации супругу, который не является заемщиком. В таких правоотношениях инициаторами выступают обе стороны, поскольку соглашение исключительно добровольное.

Форма и содержание

Соглашение о разделе ипотечной квартиры подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Требуется письменная форма. В документе требуется отражение пунктов:

• супруги – идентифицирующие данные, адрес регистрации;
• ипотека – номер договора, остаток задолженности, лицо, на которое переводятся обязательства;
• банк – идентифицирующие данные этой стороны правоотношений;
• имущество – характеристики объекта недвижимости, технические параметры, стоимость, кадастровый номер, а также площадь и адрес;
• доли – информация о выделении части имущества каждого супруга, если соглашение нарушает принцип равенства;
• компенсация – сведения, в каком размере и кому из супругов выплачивается денежный эквивалент в случае отказа от своей доли ипотечного жилья в пользу второго супруга.

Требуются указание даты и личные подписи сторон. Четких ограничений по содержанию нет. Если соглашение заведомо ставит в очевидно невыгодное положение одну из сторон, ущемляет или полностью лишает прав, оно является ничтожным и не подлежит исполнению.

Порядок оформления соглашения

Первый шаг – составление проекта и обращение в банк с целью его согласования. Если предварительно супругами погашена вся задолженность, сняты обременения и квартира продана, кредиторы не должны одобрять соглашение о разделе ипотечной квартиры. Во всех остальных случаях важно грамотное представительство. Нотариус не удостоверит документ без разрешения банка. Каждая из сторон получает на руки по одному экземпляру.

Исходя из формата договоренности оформление может включать переподписание ипотечного договора для указания двух заемщиков вместо одного или, наоборот, с целью оставления как субъекта только одного из супругов. В таких случаях удостоверяются еще и договоры. Процедура усложняется и затягивается. Важен каждый нюанс, поскольку на кону финансовое благополучие.

Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» имеет большой опыт участия в таких делах, поэтому обеспечивает грамотное правовое сопровождение на всех этапах, участие в переговорах, в том числе на этапе согласования проекта.

Документы для составления соглашения

Нотариус обязан установить личности сторон, поэтому запрашивает паспорта. Соглашение о разделе ипотечной квартиры предоставляется в четырех идентичных экземплярах – по одному каждой стороне и одно – на сохранность в нотариальной конторе. Потребуются выписка из реестра недвижимости, справка о состоянии задолженности, сам ипотечный договор, а также разрешение банка на выбранный формат раздела. Последним пунктом часто пренебрегают, рассчитывая, что наличие соглашения и внесение долей оплаты исключает претензии кредитора.

Однако на практике банк может обжаловать такие действия в суде. Поэтому настоятельно рекомендуется получить одобрение. Если имеются несовершеннолетние дети, предоставляются их свидетельства о рождении.

Исходя из ситуации нотариус может запросить дополнительные бумаги. Нотариальное удостоверение таких документов облагается пошлиной. Ее размер составляет полпроцента от рыночной или кадастровой стоимости имущества, на усмотрение сторон.

Однако совокупная сумма не может превышать 20 тысяч рублей.

Защита прав детей

Семейным законодательством определено, что совместно нажитое имущество является собственностью только мужа и жены. Совершеннолетний ребенок не имеет прав на вещи и объекты режима законной собственности супругов. При этом соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться с учетом интересов той стороны, с которой остаются проживать несовершеннолетние дети. Такой же позиции придерживается суд, разрешая споры о разделении долей, поэтому могут быть предоставлены некоторые преимущества.

Что касается ситуаций оформления ипотеки на средства материнского капитала, дети имеют свою долю, что должно учитываться. Производится раздел в равных долях между всеми членами семьи, однако обязательства по выплате ипотечных взносов возлагаются исключительно на родителей. Если для погашения обязательств по ипотечной квартире использовалось имущество детей, этот факт обязательно учитывается, и ребенку выделяется доля соразмерно внесенной части.

Она может быть продана для выплаты кредита в рамках реализации личных имущественных прав.

Особенности раздела военной ипотеки

Соглашение о разделе ипотечной квартиры не будет признано законным, если ипотека военная. Это обусловлено спецификой расчетов. По таким обязательствам исполнителем является государство, которое погашает долг перед банком.

Впоследствии объект недвижимости принадлежит только военнослужащему, то есть является личной собственностью, даже если она получена уже в период брака. Такая жилая площадь не разделяется даже при наличии детей. Если будет доказано, что частично такой кредит погашался не только государством, но и за счет средств совместного семейного бюджета, в судебном порядке недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом и разделена между супругами по закону, без учета детей. Если выплаты осуществлялись за счет средств материнского капитала, несмотря на военную ипотеку, квартира делится в равных долях между родителями и детьми.

Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет разобраться в вопросах раздела имущества военнослужащих, на которых распространяются специальные нормы права.

Отличие соглашения о разделе имущества и брачного контракта

В случае с ипотекой оба варианта являются плюсом в урегулировании вопроса. Соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться, только когда такая недвижимость есть. Брачный договор принципиально отличается тем, что может регламентировать вопросы наперед, еще до оформления ипотеки и наличия имущества в собственности.

Например, установить, что приобретенное жилье в случае развода отходит одному из супругов с одновременным переходом обязательств или становится собственностью совместного ребенка. Соглашение может удостоверяться в период брака или после развода, в то время как брачный контракт – до регистрации союза или будучи еще не разведенными. Позже – нельзя. Брачный договор признается недействительным, если закрепляет ипотечное жилье как собственность только одного из супругов, когда на его приобретение затрачивались ипотечные средства.

Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет отстоять интересы детей, составит грамотные документы для мирного урегулирования вопроса, обеспечит профессиональное правовое сопровождение.

Совместная ипотека: можно ли вывести созаемщика из кредита

Ипотека — ответственность на несколько лет. Для повышения шансов приобретения жилья часто необходимо привлекать родственника или друга, что рискованно. Рассказываем, как вывести созаемщика из кредита и остаться с квартирой.

• Особенности ипотеки
• Роль созаемщика
• Отличия от поручителя
• Риски
• Банкротство созаемщика
• Как вывести из кредита третье лицо
• Раздел ипотеки при разводе
• Как созаемщику выйти из ипотеки самостоятельно
• Вывод

Особенности ипотеки

Ипотека и спонтанность — несовместимые понятия. Потенциальный заемщик принимает решение осознанно, поскольку ему предстоит сделка с банком на долгое время — от 10 до 30 лет в зависимости от условий договора и размера заработной платы.

Не всем зарплата позволяет покупать дорогостоящую недвижимость. Поэтому каждый второй заемщик прибегает к юридическим тонкостям и привлекает третье лицо. Так покупатель повышает шансы на одобрение кредита, а банк обеспечивает стабильность платежей и снижает риск просрочек.

Купить квартиру без привлечения третьих лиц возможно, но если вы полностью соответствуете запросу банка и условиям ипотечного кредитования. Заключить выгодный договор помогут хорошая работа и стабильный высокий доход, который полностью покроет содержание кредита.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями.

Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Роль созаемщика

Созаемщик — это любое физическое лицо, которое может привлечь основной заемщик при оформлении ипотечного кредита. Этот участник сделки получает равные права и принимает обязанности по договору ипотеки, то есть несет солидарную с заемщиком ответственность за ее погашение.

Для банка созаемщик становится гарантией поступления ежемесячных взносов. Ведь именно на него ложится ответственность содержания кредита, если основной заемщик прекращает платить по различным причинам.

Количество участников ипотечного договора не должно превышать пять человек. Обычно банки разрешают привлекать двух-трех человек. От поручителя созаемщик отличается тем, что имеет право претендовать на долю купленной недвижимости.

«Правом собственности на приобретаемую недвижимость созаемщики наделяются, если это предусмотрено договором. Обычно созаемщиками по ипотеке выступают родственники или близкие люди. Супруги же при оформлении ипотечного кредита становятся созаемщиками автоматически по закону» , — рассказала ипотечный брокер Алина Буханевич .

Поэтому к третьим лицам кредитная организация предъявляет те же требования, что и к основному заемщику — это высокая заработная плата, стабильная работа, хорошая кредитная история, стаж на последнем месте работы не менее шести месяцев, наличие российского гражданства.

Отличия от поручителя

Участники сделки

Права на купленную недвижимость

Влияние дохода на сумму ипотеки

Обязанность погашения

полный срок договора

только при неплатежеспособности основного заемщика

Риски

Каким бы добропорядочным ни был созаемщик, банку и основному заемщику не стоит исключать вероятные риски неплатежей или негативные данные из кредитной истории.

Как очистить или удалить кредитную историю

Если третьим лицом сделки является родственник или супруг основного приобретателя недвижимости, то камнем преткновения могут стать разногласия, развод или банкротство созаемщика. В некоторых случаях банк может потребовать заменить созаемщика на другое лицо.

Банкротство созаемщика

У заемщика и созаемщиков равные права и обязанности по ипотечному договору. Иными словами, кредит становится общим для всех, а долг перед банком не делимым на части.

Не получится владеть половиной жилплощади и вносить половину платежа, разъяснил исполнительный директор сервиса «ВсеЗаймыОнлайн» Артур Карайчев .

«Платеж поступает в полном объеме, либо по договору возникает просроченная задолженность. Если заемщик или созаемщик инициировал процедуру банкротства, банк имеет право расторгнуть ипотечный договор и требовать полную оплату от одного из участников договора или от всех сразу» , — добавил эксперт.

Предположим, что квартира — личное имущество банкрота. В этом случае банк выставит ее на торги. Часть денег уйдет на погашение долга, а другая — обанкротившемуся лицу.

Если после банкротства одного из созаемщиков обязательства перед банком не выполнены, организация выдвинет требования к другим созаемщикам.

Когда созаемщиком-банкротом выступает один из супругов, банк также продает недвижимость на торгах и возмещает задолженность. Разницу между стоимостью жилья и остатком долга переводят второму супругу, который вместе с тем получает долю в совместном имуществе.

Единственную квартиру, по закону, не забирают. Однако недвижимость в залоге — исключение из этого правила: если заемщик банкрот, квартиру включат в конкурсную массу, а за счет выручки за нее погасят долг перед банком. Сумму от продажи недвижимости, которая является совместно нажитым имуществом, обычно делят поровну между супругами.

Как вывести из кредита третье лицо

Сократить количество созаемщиков возможно, подчеркивает эксперт Артур Карайчев , но при одновременном соблюдении двух условий:

• основной заемщик — единоличный собственник жилья или один из собственников;
• основной заемщик может подтвердить достаточный доход за последний год.

Проверять выполнение условий будет банк. Специалисты оценят риски и рассчитают, сможет ли заемщик в одиночестве или с одним созаемщиком выполнять обязательства и обслуживать кредит без просрочек.

Поэтому к выводу созаемщика из сделки надо подготовиться. Соберите документы: заявления всех созаемщиков, паспорта участников договора, справки о доходе, ипотечный договор. Дополнительно нужно включить документы о праве собственности.

При разводе в банк нужно принести свидетельство, соглашение о разделе имущества. Супругам, которые не разводятся, следует захватить брачный договор, если он есть.

Алгоритм действий

1. Подайте заявление в банк о смене состава участников ипотечного договора,
2. дождитесь ответа.
3. Подпишите допсоглашения, которые предоставляет банк, и внесите изменения в закладную.
4. Оформите изменения в Росреестре.
5. Передайте договор и выписку из ЕГРН в банк.

Согласие банка на изменение количества участников ипотечного договора актуально в течение 60 дней. Все документы надо подписать в указанный срок, иначе ипотечный договор останется без изменений.

Кредитная организация может и отказать титульному заемщику. В таком случае можно обратиться в другую финансовую организацию за рефинансированием и одновременным выводом созаемщика из кредитного договора. Таким способом часто пользуются ипотечные брокеры.

В этом случае другой банк также будет оценивать платежеспособность заемщика и причины для исключения созаемщика.

Рефинансируйте ипотеку с Совкомбанком по сниженной ставке — от 6,99%. Объедините ипотечные и прочие кредиты другого банка в один кредит в Совкомбанке и платите меньше. Рассчитайте на нашем калькуляторе комфортный для вас платеж.

Раздел ипотеки при разводе

Для семей без брачного договора действует правовой режим совместной собственности, даже если заемщиком и собственником имущества является только один из супругов. Это значит, что ипотечная недвижимость, будь то квартира, дом или участок, при разводе делится между супругами пополам.

Вместе с объектом разделу подлежит обязательство по погашению ипотеки: каждая из сторон имеет право на половину недвижимости и обязательство по погашению половины ипотечного кредита. Есть три способа поделить ипотечную недвижимость при разводе : в общем порядке, по соглашению сторон или в судебном порядке.

1. Супруги делят имущество и обязательство по ипотеке поровну. При этом каждый супруг сохраняет свое право на проживание в ипотечной квартире и обязанность по оплате своей части ипотечного кредита. Для развода понадобится продажа ипотечного имущества — это закроет долг и позволит супругам разделить остаток суммы.
2. Супруги договариваются, кто заберет объект недвижимости и ипотеку. Такая договоренность фиксируется у нотариуса и закрепляется соглашением о разделе совместно нажитого имущества. После регистрируется право собственности в ЕГРН, но только с согласия банка.
3. Супруги не смогли договориться и поделить имущество. Тогда определение долей участников бракоразводного процесса в квартире или доме производится в судебном порядке.

В любом случае супругам нужно поставить банк в известность о разводе. А как поступить с ипотекой — решать участникам сделки. Можно дальше вносить платежи на существующих условиях.

Либо попросить банк разделить недвижимость, выплаты по договору, зафиксировать отказ первого супруга от своей доли недвижимости и перезаключить ипотечный договор на второго супруга.

Важно помнить, что при разводе всегда можно договориться с банком и продать ипотечную недвижимость, а с вырученной суммы погасить долг перед банком и разделить остаток суммы.

Как созаемщику выйти из ипотеки самостоятельно

Причиной может быть не только развод, но и невозможность исполнять обязательства по договору или изменение места жительства одного из участников сделки. Созаемщик, который хочет выйти из кредитной сделки, должен направить в банк соответствующее заявление, а также подать иск в суд.

«Исключить себя из сделки без согласия банка и заявления титульного заемщика созаемщик может только при наличии веских обстоятельств: нестабильное материальное положение из-за болезни, травма, инвалидность, ужесточение условий займа со стороны кредитной организации» , — отметила ипотечный брокер Алина Буханевич .

Во всех остальных случаях вывод созаемщика происходит по заявлению титульного заемщика и с согласия банка.

Вывод

Исключение одного или нескольких созаемщиков из договора всегда нужно оговаривать с представителями банка. Именно кредитная организация решает, как изменить договор и на каких условиях.

Попытки действовать без участия банка обернутся юридическим провалом и ростом долгового бремени. Поэтому лучше не рисковать и учитывать все нюансы ипотечного кредитования.

Раздел долгов и ипотечной квартиры при разводе: нюансы от эксперта

В случае развода нажитое в совместном браке имущество подлежит разделу. Урегулировать возникающие вопросы возможно как во время брака, так и после его официального расторжения. Помимо приобретенного в браке имущества, бывшие супруги по закону обязаны делить и накопленные долговые обязательства.

Раздел ипотечной квартиры при разводе

1. Если такая квартира оформлена, например, на мужа, который и вносил в браке ипотечные платежи, то после погашения кредита он и станет единственным владельцем жилья. В таком случае жена имеет право на получение денежной компенсации за половину квартиры. Ее размер определяется на основе рыночной стоимости жилья. Сориентироваться по рыночной стоимости можно, заказав в МФЦ справку о кадастровой стоимости, поскольку сегодня кадастровая стоимость недвижимости в большинстве случаев приближена к рыночной.
2. Ипотечный договор можно переоформить на супругов. В этом случае собственниками квартиры станут и муж, и жена. А в кредитном договоре должно быть четко определено, какую ответственность несет каждый заемщик по оплате кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за второго.

Ипотечная квартира находится в залоге у банка. Для того чтобы каким-то образом распорядиться этой квартирой (разделить, продать и т. д.), потребуется согласие банка.

Роль банка при разделе ипотечной квартиры в случае развода супругов

Участие банка в судебном разбирательстве по поводу раздела ипотечной квартиры обязательно. Поэтому поддержкой банка лучше заручиться до суда, хотя это довольно сложно сделать на практике. Нужно отметить, что банки в таких случаях очень редко и неохотно идут на изменение договора об ипотечном кредитовании. Если банк не соглашается с предложением о разделе ипотеки, суд обычно становится на позицию банка. В результате одна из сторон получает свою долю в праве собственности, но ипотеку платит тот, на кого она оформлялась.

Тогда плательщик ипотеки имеет право требовать половину от уплаченных денег по ипотеке с бывшего супруга.

Раздел долгов жены и мужа

Общие долги супругов при разводе делятся наряду с совместно нажитым имуществом. Причем в соответствии со ст. 38 СК РФ раздел долгов может быть произведен как при разводе, так и после него.

Соглашение по долгам разводящихся или бывших супругов может быть заключено в добровольном порядке или в суде. Добровольное соглашение о разделе долгов лучше всего заверить в нотариальном порядке — как показывает практика, это надежнее. При этом все долги должны быть рассчитаны на момент такого соглашения и подтверждены документально.

В качестве доказательств могут выступать кредитные договоры, расписки, договоры предоставления займа.

Какие долги признаются совместными

Важный момент! Разделу подлежат не все имеющиеся долги, а только совместные. В законе нет четкого указания, какие именно долги можно считать совместными. Но правоприменительная практика относит к ним следующие виды долговых обязательств:

• те, в которых оба супруга выступают созаемщиками (например, ипотечный кредит или договор займа), или о которых оба супруга знали и второй давал свое согласие на такую сделку;
• те долги, которые были оформлены на одного из супругов, но денежные средства при этом пошли на приобретение общего имущества (автомобиля, квартиры и т. д.).

Сложилась такая практика, при которой долг супруга, оформленный на него, считается его личным, пока он не докажет обратное. При этом важно подтвердить соответствующими документами, что деньги, полученные в долг, действительно пошли на общие расходы.

Итак, подведем итоги. То, как делятся общие долговые обязательства, напрямую зависит от следующих факторов:

• как эти долги были оформлены;
• на какие цели были направлены полученные в долг денежные средства или имущество;
• можно ли отнести имеющиеся долги к совместным.

Читайте также

• Раздел имущества при разводе: от брачного договора до медиации и суда
• Ипотека после развода: как выплачивать кредит
• Как продать квартиру в ипотеке: 4 варианта

Юрий Паршиков генеральный директор агентства недвижимости «Полезные люди»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Созаемщик по ипотеке или кредиту: кто может брать, права и обязанности

В этой статье разберем, кто такой созаемщик, его обязательства и какие подводные камни ждут исполнителя этой роли.

• Когда нужен созаемщик
• Кто может быть созаемщиком
• Права и обязанности созаемщика
• Какие права созаемщик имеет на ипотечную квартиру
• Может ли созаемщик отказаться от своих обязательств
• В чем отличие созаемщика от поручителя
• Как взять ипотеку с созаемщиком
• Какие необходимы документы
• Может ли созаемщик получить налоговый вычет
• Может ли созаемщик взять еще одну ипотеку
• Стоит ли становиться созаемщиком

Ваши друзья – скажем, семейная пара – решили купить квартиру в ипотеку и просят вас стать созаемщиком. Даже если вы знакомы уже полжизни – не торопитесь соглашаться. Сначала разберитесь – кто такой созаемщик, в чем заключаются его обязанности.

Взвесьте все за и против!

Созаемщик – это человек, который вместе с заемщиком (или дебитором) несет совместную ответственность по договору. То есть для банка между заемщиком и созаемщиком нет никакой разницы – если не вносит платежи первый, это должен делать второй.

Если вы решите выступить созаемщиком, то банк будет проверять вас с той же тщательностью, что и основного заемщика. К вам предъявят те же требования и попросят те же документы для анализа вашей репутации и платежеспособности.

А еще этот заем и то, насколько дисциплинированно он погашается, отразится в вашей кредитной истории (даже если погашаете его не вы).

При этом созаемщик, например, по ипотеке, может и не иметь доли в собственности, но ответственность от этого меньше не станет.

Совет от банка:

Договоритесь с дебитором о том, как вы будете вносить платежи: пополам или в другом соотношении. Не забудьте закрепить договоренность в Соглашении о взаимных обязательствах.

Конечно, если заемщик в какой-то момент не сможет вносить платежи – это придется делать вам. Но по крайней мере вы сможете вернуть ту часть платежей, что вносили за дебитора. Если понадобится – через суд на основании заключенного Соглашения.

Когда нужен созаемщик

Вернемся к нашему примеру – семейной паре, которая просит помощи и участия в оформлении ипотеки.

Аня и Антон выбрали квартиру, но по предварительной заявке банк одобрил ребятам сумму, которой не хватает на покупку жилья мечты. Проблема в том, что Аня работает неофициально, так что банк учитывает доход одного Антона – 50 тысяч рублей. А ежемесячный платеж по предварительным расчетам будет примерно 42 тысячи рублей.

Поэтому сейчас Аня и Антон ищут созаемщика, чтобы банк при анализе платежеспособности учел его доход и одобрил им большую сумму.

Для более точного анализа платежеспособности рекомендуем вывести неофициальный доход из тени, например, зарегистрироваться в качестве самозанятого – так можно будет подтвердить доход выписками со счета.

В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны от 4,09% с господдержкой.

Кто может быть созаемщиком

• супруги заключили брачный договор и в нем есть пункт о раздельной собственности – в этом случае супруг станет созаемщиком и совладельцем собственности только по желанию;
• у супруга(-и) дебитора нет гражданства РФ.

Созаемщиком может выступить не только супруг или родственник, а вообще любой человек. Главное, чтобы согласие было добровольным, и кандидат подошел по требованиям банка и размеру дохода.

Например, по ипотеке в сделку вступает супруг, на открытие или развитие бизнеса – партнеры, по кредиту на образование – трудоспособные родители.

Поскольку обязанности у созаемщика такие же, как и у заемщика, банк предъявляет к ним одинаковые требования – в зависимости от программы кредитования. Банк проверяет кандидата на платежеспособность, добропорядочность и финансовую дисциплину так же, как и заемщика.

Основные требования примерно такие:

• гражданство РФ,
• регистрация – постоянная или временная,
• возраст от 20 до 85 лет (на момент закрытия договора),
• стаж общий и на последнем месте работы – от 1 года и 3-6 месяцев соответственно.

Права и обязанности созаемщика

Как уже было сказано выше, обязанности перед банком аналогичны дебиторским: платить по графику без просрочек. Однако в кредитном договоре можно уточнить порядок погашения.

Например, погашение кредита – это обязанность в первую очередь инициатора оформления договора, а созаемщик подключается только если прекращаются платежи.

Еще вариант – ежемесячное погашение в равных (или других) долях.

Но в любом случае и при любой договоренности обязанность по внесению платежей полностью ляжет на плечи созаемщика, если перестанет платить дебитор.

Чтобы этого не произошло, рекомендуем заранее рассчитать свои силы. Ниже — стандартный калькулятор. Если условия устроят, отправляйте заявку прямо отсюда, с этой самой страницы.

Но вернемся к нашему вопросу. Права каждого из участников определяются условиями сделки, для заключения которой и оформляется кредит. То есть будет ли у созаемщика доля в собственности – вопрос договоренности и оформления этой договоренности между сторонами.

Например, Елена хочет открыть маленькую студию ногтевого сервиса. Для одобрения банком суммы, достаточной для покупки помещения, ей не хватает дохода, и она просит свою подругу Ольгу вступить вместе с ней в сделку. Ольга соглашается, но при условии, что она будет совладелицей помещения.

Тогда Елена предлагает вносить платежи 50/50. Ольга снова соглашается, и обе эти договоренности должны отразится в кредитном договоре или соглашении о взаимных обязательствах.

Какие права созаемщик имеет на ипотечную квартиру

Финансовая ответственность созаемщика такая же, как и у заемщика. А вот права на квартиру – нет. Все зависит от того, как в договоре распределяются доли жилплощади. Созаемщику может достаться половина, может меньше или вообще ничего. Поэтому надо заранее обговаривать этот пункт и внимательно читать бумаги, которые подписываете.

Автоматически созаемщик получает 50% квартиры только в случае, если это супруг или супруга основного заемщика. Это совместно нажитое имущество, которое распределяется равными долями. Кстати, если помощников выплатить ипотеку несколько, то претендовать на жилье они могут в той очередности, которая прописана в договоре.

Часто бывает так, что первому созаемщику может отойти половина площади, а второму – вообще ничего. При этом от ежемесячных платежей он не освобождается и несет полную финансовую ответственность.

Может ли созаемщик отказаться от своих обязательств

Может. Но для этого придется постараться. Во-первых, нужно запомнить: отказ от части квартиры не освободит от обязанностей.

Во-вторых, необходимо сообщить о своем желании в банк и согласовать с ним этот вопрос. Что нужно сделать: созаемщик должен пойти в банк и написать заявление. В нем необходимо указать четкую причину отказа от обязанностей.

Например, развод. Часто бывает так, что супруги покупают жилье вместе, и один из них становится созаемщиком. Естественно, после развода платить за жилье, в котором больше не живешь, не хочется.

В 2016 году Надя и Матвей поженились и оформили квартиру в ипотеку. К 2021 году они поняли, что не очень подходят друг другу и решили развестись. Встал вопрос – что делать с ипотекой.

В банке ребятам рассказали, что для исключения одного из дебиторов надо сначала заключить соглашение о разделе имущества – если споров нет – и оформить развод. Если супруги не могут прийти к соглашению – разделить имущество через суд. Уже почти бывшие супруги договорились мирно и оформили у нотариуса соглашение с таким разделом: Матвей не претендует на квартиру и готов выйти из сделки. Зато в полную собственность он получает машину и земельный участок за городом.

Надя становится единственной владелицей квартиры после выплаты ипотечного долга.

Также банк может потребовать документы. В случае развода это свидетельство о расторжении брака. Если причина – потеря трудоспособности, то нужно принести справку из медучреждения. Как мы помним, при определении платежеспособности считается совокупный доход всех клиентов. Поэтому чтобы вывести одного, надо чтобы у оставшегося был доход, достаточный для выплаты долга.

Вывод дебитора начинается с подачи заявления и документов в банк, чтобы там оценили платежеспособность оставшихся участников. В заявлении надо указать причину вывода, а список документов уточнить у вашего кредитора. Если доходы оставшихся плательщиков позволяют обслуживать кредит и нет других препятствий – банк, скорее всего, согласует вывод.

У Нади за 5 лет карьера пошла в гору и ее официальный доход вырос в 2,5 раза, поэтому банк без проблем согласовал индивидуальную ответственность по кредитному договору. В банке бывшие супруги заключили дополнительное соглашение к кредитному договору, соглашение об изменении содержания закладной и передали документы на госрегистрацию. Уже через неделю Надя получила в полное распоряжение кредитный договор, а Матвей – свободу от ипотеки.

Есть одно «но». Банк может ответить отказом. Ведь это не выгодно – терять «запасного» плательщика, если основной вдруг перестанет выполнять свои обязанности.

В таком случае стоит идти в суд. При тщательной подготовке у истца будут все шансы «сбросить» с себя лишние обязательства.

В чем отличие созаемщика от поручителя

Кстати, часто созаемщика путают с поручителем, но это далеко не одно и то же. Созаемщик – это сторона договора. У него может быть право на приобретаемую собственность.

Поручитель – это человек, который гарантирует исполнение обязательств по кредиту. Он тоже подключается к погашению долга, если заемщик не платит, но при этом не может претендовать на долю в собственности и никак не влияет на итоговую одобренную сумму.