Договор ренты с пожизненным содержанием подводные камни.[read]

Договор пожизненной ренты — это сделка с недвижимостью с одной важной особенностью. Хозяин недвижимости отдает, а не продает ее. Взамен получает не деньги, как в случае договора купли-продажи, а содержание себя. «Комсомолка» вместе с экспертами рассказывает, что такое договор пожизненной ренты, его плюсах, минусах и прочих особенностях, которые помогут принять важное решение — заключать сделку или нет.

Что значит договор пожизненной ренты

Чтобы суть термина была более понятна, мы разложили определение на тезисы.

Договор пожизненной ренты — это соглашение сторон.
Получателя ренты называют рентным кредитором или рантье. Плательщика — рентным должником.
Получатель передает свое имущество в собственность плательщику.
В обмен на это рентный должник платит оговоренную сумму на длительной основе. Сумма должна быть не меньше минимальной оплаты труда.
Кроме денег могут быть иные виды платежей ренты: содержание/уход — обеспечение необходимыми товарами (лекарства, продовольствие, жилье) или равноценные по стоимости услуги, а также вещи.

Чаще всего договор пожизненной ренты заключают одинокие пожилые люди в обмен на уход за собой и свое содержание. Но это лишь один из примеров. Существует несколько видов ренты.

О плюсах и минусах расскажем подробнее ниже.

Виды ренты

Постоянная рента

Этот вид довольно редко встречается в России. Главная ее особенность в отсутствии всяких сроков выплат. То есть имущество передается в обмен на обещание должника всегда платить. Когда кредитор умирает, он может передать право получать ренту своим наследникам.

Примечательно, что если постоянная рента выплачивается деньгами, то ее величина должна быть не ниже прожиточного минимума в конкретном регионе России, где был заключен договор.

Также постоянная рента может возмещаться выполнением каких либо работ или услугами, которые должны соответствовать оговоренной стоимости. Такой тип расчета должен быть прописан в договоре.

В договоре постоянной ренты могут быть прописаны и условия ее выкупа. То есть плательщик единовременно оплачивает указанную сумму и с этого момента перестает делать периодические платежи, а имущество переходит к нему. Однако когда кредитор заключает договор постоянной ренты, то ему невыгодно, чтобы ее тут же выкупали. Ведь люди рассчитывают на периодическое получение дохода или услуги при своей жизни. Поэтому в договоре можно прописать, что выкупить ренту можно только после смерти или по истечению, например, 10 лет с момент заключения договора.

Максимальный срок — 30 лет.

Пожизненная рента

Чтобы оформить договор пожизненной ренты, необходимо обратиться к нотариусу. Его услуги будут стоить 1,5% от стоимости жилья. В документе обязательно будет прописан объем и вид содержания, цена недвижимости и размер ежемесячной оплаты.

Исходя из стандартных норм, плательщик ренты обязан:

обеспечить жильем рентного кредитора (получателя);
лекарствами и медицинской помощью;
качественными продуктами питания с учетом возраста либо состояния здоровья;
поддерживать чистоту в доме рентного кредитора;
ритуальные услуги обсуждаются отдельно.

— По условиям пожизненного рентного договора предполагают возможность оговорить единовременную выплату части цены жилья (30-50%) при ежемесячном содержании и удовлетворительном здоровье без ухода. Если же получатель ренты согласен, выполнение предписаний договора может взять на себя и третья сторона, т.е. другой человек или организация, а не плательщик, — объясняет специалист по вопросам недвижимости в федеральной компании «Полезные люди» Ольга Брагина.

Пожизненное содержание с иждивением

Это разновидность ренты, которая подразумевает не фиксированные выплаты, а услуги по уходу и содержанию. В чем они будут заключаться — необходимо прописать в договоре. Самое базовое: покупка лекарств, продуктов, обеспечение медпомощи, оплата услуг ЖКХ, ремонт и уборка.

В обмен на это получатель ренты передает плательщику свой дом/квартиру/земельный участок.

К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте. Исполнителем может быть третье лицо. То есть плательщик может договориться с рентным кредитором, что он, например, будет оплачивать ему содержание сиделки или пребывание в доме престарелых.

Плюсы договора пожизненной ренты

Выгода для плательщика:

Возможность приобрести недвижимость в рассрочку.
Возможность получить право на собственность жилья.

Выгода для получателя рентной платы:

Если нарушаются пункты условий в договоре, его можно расторгнуть в суде.
Возможность жить в своей квартире.
Возможность залога на дом или квартиру.

Минусы договора пожизненной ренты

Возможные неудобства и риски для получателя ренты.

Обременение на недвижимость или участок. Когда договор зарегистрирован в Регпалате, право собственности переходит плательщику. Он не может его продать, но и бывший владелец отныне не вправе им распоряжаться. Если неожиданно появятся наследники, которым получатель вдруг захочет оставить жилье, сделать это будет практически невозможно.
Договор нельзя расторгнуть просто так. При обоюдном согласии придется снова идти к нотариусу. Если возникнут разногласия, то все решается через суд. Это сложная сфера и без помощи юристов обывателю в ней не разобраться, а значит придется нести расходы.
Недобросовестные рентные должники.
Необходимость уплачивать НДФЛ (13%, если доход ниже 5 млн рублей в год, а если больше, то 15% с суммы сверх 5 млн) и подавать декларацию в налоговую.

В то же время плательщик ренты также оказывается заложником обстоятельств, подписывая договор ренты.

Кредит без известного срока окончания. В случае договора пожизненной ренты или пожизненного иждивения, необходимо будет делать оговоренные взносы на протяжении всей жизни рантье.
Невозможность стать полноправным владельцем недвижимости до наступления смерти кредитора. Формально, квартира будет уже в собственности плательщика, но распоряжаться ей нельзя.
Плательщик оплачивает все расходы на нотариуса и регистрацию договора.
Необходимость скрупулезно собирать все квитанции, справки и платежки. От греха подальше лучше сохранить все-все документы о переводе средств на счет рантье. Еще лучше получать каждый раз письменную расписку о том, что другая сторона все получила и претензий не имеет.
В том случае, если заключен договор пожизненного содержания с иждивением, рантье может не устроить качество оказываемых услуг и он вправе потребовать расторжения договора.

Как заключить договор пожизненной ренты

Вместе с экспертами мы подготовили подробную пошаговую инструкцию.

Обсудить все аспекты

Получатель и плательщик ренты на словах оговаривают все условия. Если по каким-то пунктам есть разногласия, или вы не знаете, как лучше сделать — обращайтесь за помощью к квалифицированному юристу. Он возьмет деньги за консультацию, но поможет разрешить спор.

Составляем договор

Образец можно найти в интернете. Бумага довольно простая, даже типовая. Если не уверены, что можете заполнить ее самостоятельно или боитесь упустить какой-то нюанс, тогда вам опять же стоит обратиться за юридической помощью.

Или воспользуйтесь нашим чек-листом.

В договоре указать, при каких условиях реализовывается переход права.
Сформулировать обязательство плательщика в адрес получателя ренты: деньги, услуги и т.д.
Указать вид недвижимости, который будет передан по итогам договора: квартира, дом, доля в доме и т.д.
В договоре должны быть данные по адресу недвижимости, права собственности.
Конкретный перечень обязательств зависит от воли сторон сделки.
Условия должны быть понятны и четки.

Главные аспекты договора:

Информация о сторонах (либо третьих лицах, если таковые есть).
Информация о предмете договора — недвижимости (вид, адрес, стоимость).
Обязанности плательщика, при нарушении которых вторая сторона имеет право расторгнуть договор.
Информация о виде платежа ренты.
Возможность и условия выкупа.
Действия сторон в случае ЧП с недвижимостью (пожар, цунами, землетрясение).
Условия расторжения сделки.
Порядок разрешения споров по договору.
Полные расходы при оформлении сделки.
Ответственность, в случае нарушений условий договора.
Дата договора.

Идем к нотариусу

Запишитесь на прием в кабинет нотариуса. Сделку нужно закрепить нотариальным заверением.

Регистрируем договор в Росреестре

Как и в случае рядовой продажи квартиры, договор ренты должен быть зарегистрирован в Росреестре. Нужно оплатить госпошлину в 1000 рублей. Если все документы прошли проверку, то рентный должник получает договор о праве собственности.

Однако до момента смерти кредитора распоряжаться недвижимостью нельзя.

Советы экспертов

— Главный совет: внимательно и ответственно подойди к оформлению договора. Оспорить его будет сложно, особенно плательщику. Обсудите все аспекты сделки, возможности обжалования и действия, в случае несоблюдения пунктов или чрезвычайной ситуации. Понятно излагайте суть договора в документе, чтобы в случае чего, не возникло проблем с трактовкой, пониманием договора судом.

Если кредитор невнимательно подойдет к обсуждению условий и их нотариальному заверению, то есть риск приобрести проблемы на будущее, вплоть до лишения жилья. Это касается и плательщика, ведь если упустить хоть один пункт, то адресат рентной платы может расторгнуть через суд договор, а деньги вы попросту не вернете. Важно уделить внимание и пункту действий, в случае спорных ситуаций, и включить его в общий договор, — отмечает Ольга Брагина.

Еще по теме: Валютные операции между резидентами и нерезидентами

На заметку

Жилье за бесценок или кабала? Стоит ли ввязываться в ренту

Получение квартиры по договору пожизненной ренты может быть очень выгодным. Как бы это ни было цинично, но выгода в таком случае определяется сроком жизни рентополучателя: с заключением договора пожизненного содержания жилье может стать вашим намного дешевле рыночной стоимости. Но есть нюансы.

Какой бывает рента

Начнем с того, что такое рента. Закон предусматривает три типа договоров:

договор постоянной ренты;
договор пожизненной ренты;
договор пожизненного содержания с иждивением.

«Наиболее распространены у нас пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. Различаются они между собой тем, что по первому получатель ренты взамен переданного имущества получает денежные средства (часть единовременно при подписании договора и потом ежемесячно в оговоренной сумме, но не менее одного прожиточного минимума). Во втором случае получатель ренты может получать как деньги (сумму в размере не менее двух прожиточных минимумов), так и продукты питания, одежду, медобслуживание, уход и другие натуральные услуги», — объясняет генеральный директор агентства недвижимости, эксперт в сфере недвижимости МГО ОПОРА РОССИИ, глава комитета по законодательству в сфере недвижимости Гильдии Риэлторов Москвы Марсель Ахметшин.

В свою очередь адвокат, член Адвокатской палаты Московской области Виктор Толмачев подчеркивает, что «покупка» квартиры по договору ренты покупкой не является. «Купля-продажа и рента — это разные договоры, следовательно, разные виды обязательств. То есть нужно понимать, что рента — это не покупка в рассрочку. Правовые последствия будут совершенно иными», — предупреждает он.

Подводные камни ренты

Да, когда вы просто покупаете квартиру, вы можете въехать в нее сразу после получения права собственности. С рентой все сложнее. Можно на протяжении нескольких лет платить деньги, ухаживать за рентополучателем, но так и не получить жилплощадь даже после его смерти.

Сделки по договору ренты считаются высокорискованными. Бывает, что получатель ренты (владелец квартиры) расторгает договор. Чаще всего такое случается при договоре пожизненного содержания, когда оказываются натуральные услуги. «Каждый человек по-своему оценивает качество предоставляемых услуг, и если он посчитает, например, через год или два, что качество услуг ухудшилось, то он имеет право разорвать с вами договор», — рассказывает Ахметшин.

Вопрос-ответ

«Некоторые рентодатели забывают фиксировать на бумаге все действия надлежащим образом. В результате рентополучатель сам (или с помощью „добрых“ людей) может оспорить договор из-за неисполнения рентодателем своих обязанностей», — добавляет президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский.

По словам эксперта в судебно-арбитражной практике и медиации Алексея Иванова, есть даже такое мошенничество, когда старики обвиняют плательщика в неисполнении взятых обязательств и требуют расторжения договора через суд. Или имитируются психические заболевания, а родственники ссылаются на недееспособность хозяина, подписывавшего договор.

Да, наследники «одинокого» владельца квартиры нередко оспаривают договор ренты. «Я сомневаюсь, что наследники будут обрадованы тем фактом, что их наследство, которое они между собой уже давно расписали, внезапно уплывает „какому-то постороннему дяде“. Таким образом, вариант, в котором вы в конечном итоге и без квартиры, и без денег, вполне возможен», — предупреждает Толмачев.

«Что касается выгоды получения квартиры по договору ренты. Здесь в силу характера самой сделки все настолько индивидуально, что никакие усредненные расчеты не дадут ровным счетом ничего. В случае пожизненной ренты, установленной на период жизни гражданина, ну кто знает, может быть, баба Глаша еще всех переживет?

Не стоит также забывать, что в состав наследства плательщика ренты включается обязанность по выплате ренты. То есть, может быть, бабе Глаше после вас будут должны платить ваши дети», — добавляет эксперт.

Как себя обезопасить?

При благоприятном сценарии выгода от договора ренты, по оценке экспертом, может составлять порядка 50% от рыночной стоимости аналогичного жилья. Но как добиться этого благоприятного сценария?

Адвокат Максимилиан Буров рекомендует тщательно изучать историю перехода прав собственности на квартиру, оценивать перспективу оспаривания предыдущих сделок, по возможности получать от рентополучателя копию медицинской карты. «В день заключения договора ренты обязательно нужно освидетельствовать рентополучателя на предмет дееспособности, лучше всего это сделать в ФГБУ „НМИЦ ПН им. В. П. Сербского“ Минздрава России, их заключение невероятно сложно оспорить», — подсказывает он.

В свою очередь Алексей Иванов отмечает, что лучше всего заключать договор пожизненной ренты с родственниками или хорошими знакомыми, нуждающимися в вашей помощи.

Договор ренты на квартиру: плюсы и минусы

Хотите знать, как происходит оформление ренты на квартиру? Чем отличается договор ренты с пожизненным содержанием от договора постоянной ренты? Какие риски необходимо предусмотреть обоим сторонам договора?

Ответы на эти и другие вопросы – в специальном материале от «М16-Консалтинг».

Суть сделки и требования к ее участникам;
Договор ренты или пожизненного содержания:
1. Плюсы и минусы;
2. Риски договора;
3. Что лучше выбрать;
Оформление договора:
1. Документы;
2. Что прописать в договоре;
3. Порядок оформления;
Расторжение договора;
Помощь специалиста.

Еще по теме: Адвокат не выполнил работу как вернуть деньги.[read]

Что такое рента?

Для начала определимся с тем, что такое договор ренты. Это сделка между владельцем квартиры (как правило, пожилой человек) и второй стороной (ею может выступать кто угодно), предметом которой является квартира. Рентополучатель, то есть хозяин квартиры, обязуется передать свою недвижимость рентодателю в обмен на материальную помощь или материальную помощь + уход за ним.

Иными словами, хозяин квартиры переписывает свое жилье на нового человека с условием, что последний будет оказывать материальную и, возможно, физическую поддержку, то есть уход старику.

Рента предусматривает только финансовые выплаты получателю, пожизненное содержание — уход за ним

При этом пожилой человек, который решил на условиях ренты или пожизненного содержания передать свою квартиру, сохраняет за собой до конца жизни право на проживание в ней.

Как правило, подобные договоры заключаются стариками с дальними родственниками, соседями, бывшими коллегами. Словом, это какие-либо знакомые, а не просто люди «с улицы». Важно, чтобы между участниками сделки было доверие.

Требования к участникам сделки

Получателем ренты может выступать только физическое лицо. При этом он обязан быть единственным собственником недвижимости, которая станет предметом сделки. Кстати, если квартира имеет обременения, ни о каком договоре ренты или пожизненного содержания речи идти не может.

В свою очередь второй стороной сделки, то есть рентодателем может выступать не только гражданин, но и организация.

Договор ренты или пожизненного содержания с иждивением

Отличие постоянной ренты от пожизненного содержания заключается в сроках действия соглашения: в первом случае срок ограничен временем полной выплаты стоимости квартиры, вне зависимости от того, сколько с начала момента договора проживет хозяин квартиры.

Случается, что полный размер постоянной ренты остается невыплаченным на момент кончины хозяина квартиры. В такой ситуации рентодатель продолжает выплачивать установленные платежи лицу, которое указано на такой случай в договоре.

Договор постоянной ренты предполагает исключительно финансовые отношения, то есть вторая сторона сделки должна перечислять согласованную сумму денег, но не больше.

Размеры регулярных платежей, их частота, способ перечисления (наличный/безналичный) – стороны сами устанавливают, что станет для них самым удобным решением. Законодательство ограничивает лишь в одном: размер платежа не может быть меньше прожиточного минимума.

В договоре ренты лучше прописать право на проживание получателя в квартире до момента полной выплаты

Как только полная стоимость ренты выплачена, рентодатель получает свою квартиру, а его взаимодействие с бывшим владельцем недвижимости прекращается. До момента полной выплаты рентополучатель может проживать в своей квартире, но при условии, что это прописано в заключенном договоре отдельным пунктом.

Совсем другое дело, если речь идет о пожизненной ренте. Во-первых, помимо материальной помощи (куда более скромных размеров) будущий владелец квартиры берет на себя обязанности по уходу за пожилым человеком. Обычно это походы в магазин, покупка продуктов, одежды, лекарственных препаратов, оплата коммунальных платежей, ремонт в квартире и т. д.

Действие договора в таком случае прекращается в момент смерти пожилого человека. Иногда после его кончины новый владелец квартиры обязан также за свой счет организовать похороны бывшего владельца.

Плюсы и минусы договора ренты

+ Договор расторгается только в судебном порядке. Это защищает рентодателя от рисков того, что владелец квартиры в какой-то момент передумает и оставит квартиру кому-либо другому, как случается с завещанием;

+ Договор должен быть заверен нотариально и зарегистрирован в Росреесте. Очевидно, что это делает документ более защищенным. Кроме того, это отпугнет черных риэлторов от пожилого владельца квартиры;

+ Условия договора выгодны для обеих сторон. То есть в конечном счете в выигрыше остаются все: пожилые люди обеспечивают себе благополучную старость, а плательщики ренты в конечном счете получают квартиру.

Необходимо тщательно взвесить свои силы, прежде чем взять на себя обязательства по пожизненному содержанию

— Вовлеченность рентодателя. Особенно в случаях пожизненной ренты. От рентодателя в этом случае требуется много сил и времени;

— Невозможность получить компенсацию. Если рентодатель передумает и решит разорвать договор или если к него возникнут финансовые трудности, в результате которых он не сможет больше исполнять свои обязательства, уплаченные ранее средства вернуть не удастся.

Риски договора ренты

Мошенничество. Риск связаться с недобросовестным получателем и плательщиком ренты, к сожалению, есть всегда;
Неограниченность срока действия договора. Актуально для пожизненной ренты. К сожалению, может случиться и так, что вторая сторона договора умирает раньше получателя ренты. Тогда все усилия и деньги оказываются потрачены впустую;
Конфликт с наследниками. После смерти рентополучателя наследники могут активизироваться и попытаться оспорить договор. Даже если в конечном счете суд примет вашу сторону, все «прелести» судебных тяжб вам все равно обеспечены;
Капризный получатель. Не секрет, что пожилые люди могут быть несколько капризными и требовательными. Если получателю ренты покажется, что вы недостаточно качественно выполняете свои обязательства, даже если это не так, он может попытаться разорвать договор. Хорошая новость: сделать это не так уж и просто.

Что лучше выбрать?

Основываясь на своем опыте, юристы «М16-Консалтинг» рекомендуют делать выбор в пользу договора постоянной ренты. Хотя это может стоить вам дороже пожизненного содержания, в конечном счете вы защищены больше.

Последний риск показывает, что получатель ренты всегда может отправиться в суд и потребовать разорвать договор. Если рента постоянная, доказать добросовестное исполнение взятых обязательств будет легче: вы просто предоставите квитанции о перечислении средств.

Договор ренты предпочтительнее, так как его сложнее расторгнуть

Если же речь идет о пожизненном содержании, то тут все достаточно сложнее. Одних чеков о покупке продуктов будет недостаточно, поскольку нет доказательств, что вы носили их именно своему пожилому иждивенцу. А свидетельские показания в таких ситуациях суд принимает во внимание далеко не всегда.

А если учесть, что получить компенсацию в случае разрыва отношений с получателем ренты вам не удастся, шанс остаться у разбитого корыта слишком высок.

Оформление постоянной или пожизненной ренты на квартиру

Рассказываем, какие документы нужно собрать и как оформить ренту на квартиру.

Документы для договора ренты

Документация о праве собственности на недвижимость: выписка из ЕГРН, паспорт на квартиру, справка об оценочной стоимости жилья и т. д.;
Справка об отсутствии задолженности по налогу, которым облагается квартира;
Документы, подтверждающие личности участников рентных отношений;
Договор ренты или пожизненного содержания в 3 экземплярах.

Кстати, мы также рекомендуем приложить к договору справку из психоневрологического диспансера в отношении получателя аренды. Хотя этот документ нигде не значится, в случае, если наследники захотят оспорить договор ренты, она пригодится.

В зависимости от того, какой конкретно тип сделки вы выбираете, список необходимых документов может разниться. Лучше проконсультироваться со специалистом в области юриспруденции перед подачей документов.

Что прописать в договоре?

Единой формы для договора ренты нет, а это значит, что вы можете предусмотреть там все возможные нюансы. В то же время очень легко можно упустить важную деталь, поэтому будьте особенно внимательны!

Даже не пытайтесь самостоятельно справиться с этой задачей, только если вы – не профессиональный юрист. Иначе риск того, что вы упустите что-то важное, слишком высок.

В договоре необходимо предусмотреть все возможные риски и подводные камни

К примеру, обязательно должен быть прописан пункт наследования рентных обязательств в случае, если плательщик ренты скончается раньше получателя. Со стороны получателя должно быть прописано право на проживание в квартире на момент, пока рентные отношения не закончатся. Также мы рекомендуем прописать в договоре возможность или невозможность совершения каких-либо сделок с недвижимостью до того, как обязательства будут исполнены.

Если речь идет о пожизненном содержании, то в договоре четко необходимо прописать, что требуется от обеих сторон. Кроме того, должен быть предусмотрена инфляционная составляющая.

И это только малая часть того, что нужно предусмотреть обеим сторонам, чтобы максимально себя обезопасить! Без помощи юриста не справиться, впоследствии наружу обязательно выплывут подводные камни.

Как действовать дальше?

Со всеми собранными документами будущие плательщик и получатель ренты отправляются к нотариусу, выбор которого должен основываться на принципе территориальной принадлежности.

Еще по теме: Возврат разницы в цене если товар подешевел

Нотариусу предстоит разъяснить получателю ренты всю суть процедуры и ее последствия, оценить его состояние и добровольность принятого решения, а также заверить заключенную сделку.

Нотариусу предстоит разъяснить получателю ренты всю суть сделки и убедиться в том, что все добровольно

Далее оба участника сделки должны подать документы в Росреестр для регистрации уже заверенного нотариусом договора. Также меняется свидетельство о праве собственности на жилье: в нем прописывается новый хозяин.

Можно ли расторгнуть договор ренты?

Можно, но только либо по обоюдному согласию, либо через суд. Если расторжение ренты происходит по соглашению сторон, необходимо заключить соглашение и также заверить его у нотариуса.

Если одна из сторон не согласна с решением о расторжении, придется идти в суд. На время судебного разбирательства обязанность по уплате ренты с рентодателя снимается. Если истцу удается доказать, что второй участник договора недобросовестно исполняет взятые на себя обязательства, суд расторгает договор, а каждый участник сделки остается при своем.

Расторжение возможно либо по соглашению сторон, либо через суд

Третий вариант – признание договора ренты недействительным. Происходит в случае мошенничества, когда недобросовестные люди пользуются недееспособностью пожилых людей или обманным путем заставляют их подписать договор.

Оформление пожизненного содержания или ренты на квартиру с помощью юриста

Вы уже убедились, что составление документа требует от вас высокой концентрации внимания и предвидения любого спорного момента. Уверены, что справитесь самостоятельно? Если вы объективно оцениваете свои силы и опыт в устранении юридических лазеек в тексте договора, то примите решения обратиться за помощью специалистов.

Компания «М16-Консалтинг» не только поможет вам составить договор ренты, который обезопасит обе стороны, но и эффективно и грамотно заключить сделку.

Ты жива еще, моя старушка? Что нужно знать о ренте, чтобы не потерять квартиру и не стать жертвой криминала

Сегодня договоры пожизненной ренты — не столь распространенное явление, как раньше. Тем не менее, такие сделки есть. И потому не лишним будет еще раз напомнить о нюансах и подводных камнях, с которыми могут столкнуться участники сделки.

Как пожилому владельцу квартиры обезопасить себя от недобросовестных претендентов на его жилплощадь, избежать столкновения с криминалом? Как плательщику ренты не остаться и без денег, и без квадратных метров?

Плюсы для всех

С одной стороны, договор ренты позволяет пожилым людям, которые одиноки или оказались без поддержки родственников (то есть, по сути, опять же одиноки), получить помощь от посторонних людей в обмен на свою жилплощадь, когда она станет для них совершенно бесполезной. При этом обеспечить себе относительно благополучную старость. Насколько благополучную?

Это предмет договора. «Зачастую пожилые люди остаются один на один со своими проблемами, ростом коммунальных платежей, отсутствием должного ухода и т.п. При этом, единственное, что есть у пенсионера, это его квартира», — говорит управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

В этом случае выходом из ситуации для пожилого человека может стать договор ренты, по которому он передает в обмен на регулярное материальное обеспечение свою квартиру в собственность плательщику ренты. Последний, в свою очередь, в перспективе получает квартиру в собственность за небольшую в сравнении с ее рыночной стоимостью цену. Срок обязательства по выплате определяется сроком жизни получателя ренты или указанного им третьего лица.

При этом продавец такой недвижимости продолжает жить в уже проданном помещении, однако утрачивает возможность продать или подарить квартиру. Существует два вида подобных соглашений: договор пожизненной ренты и договор пожизненного содержания с иждивением. В первом случае получателю ренты причитаются только денежные перечисления, а во втором — к ним добавляются еще бытовые, медико-социальные и пр. услуги за счет плательщика.

Помимо обязательных рентных платежей, получатель может рассчитывать на оплату коммунальных услуг новым владельцем квартиры.

Для получателя главный плюс в том, что он до конца своих дней может на всем готовом жить в своей квартире, и плательщик ренты никак не сможет его выселить.

Для плательщика ренты тоже есть несколько моментов, которые упрощают процедуру получения квартиры во владение. Права собственности на нее после кончины получателя ренты он приобретает сразу, без каких-либо отсрочек. Для сравнения, в случае, когда права передаются, к примеру, по завещанию, нужно ждать шесть месяцев. Плательщик ренты не облагается налогами, как получатель наследства.

Доставшиеся по договору ренты квадратные метры можно продать без обременения НДФЛ (13 процентов) по истечении трехлетнего срока (на этот вид сделок не распространяется пятилетний мораторий на перепродажу квартиры без налога).

Какая несправедливость

В то же время договор пожизненой ренты — это всегла высокий риск, как для одной стороны, так и для другой. В частности, получатель ренты довольно легко может расторгнуть соглашение, если найдет в договоре какие-то пункты, которые не исполняет плательщик. В этом случае уже понесенные расходы последнему не возвращаются.

Согласно Гражданскому кодексу, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель вправе потребовать возврата квартиры или выплаты выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов на содержание квартирного рантье.

В прошлом году, например, Симоновский районный суд столицы принял решение в пользу 82-летней пенсионерки, инвалида второй группы, которая в 2008 году заключила договор пожизненного содержания с иждивением со своей знакомой и передала ей собственность квартиру в Москве. Согласно договору, плательщик ренты обязался обеспечивать пожилую женщину жильем, питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью, а также выплачивать ей ежемесячные рентные платежи и отремонтировать квартиру. Однако, как говорит Вадим Ламин, условия соглашения были нарушены, в частности, у плательщицы не нашлось денег на ремонт.

В результате, суд оказался на стороне «рантье» и направил решение для обратного переоформления квартиры на бывшую владелицу в управление Росреестра.

Риск судебного спора также существует, если квартира была передана по договору ренты при наличии у «рантье» родственников. «Как правило, эти люди, не желавшие знать старого и больного человека при жизни, мгновенно объявляются после его смерти со своими претензиями на жилплощадь и обвинениями в адрес плательщика ренты», — замечает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость». И приводит пример из недавней практики: внучка, вообще не участвовавшая в жизни своей немощной бабушки, после ее смерти затеяла судебный спор с женщиной-рентодателем, которая по договору ренты 13 лет ухаживала за пожилым человеком и материально его обеспечивала. «Внучка настаивает, что бабушка-де никакой договор не подписывала, все подделка и обман. В судебном разбирательстве пришлось, в частности, привлекать в качестве свидетельства нотариуса, который заверял договор ренты и подтвердил добрую волю и дееспособность участников сделки.

Тем не менее, в настоящее время договор отправлен на почерковедческую экспертизу, которая должна дать свое заключение о его подлинности», — продолжает Михаил Куликов.

Так что для плательщика ренты крайне важно побеспокоиться заранее о доказательствах исполнения своих обязательств: хранить чеки, платежные квитанции за медицинское обслуживание, иметь свидетелей (например, соседей), которые при необходимости могли бы подтвердить добросовестность рентодателя и т. д.

Опасно для жизни

У получателя ренты свои риски. Самый серьезный — прямая опасность для жизни. «Рентополучатель должен понимать, что он объективно создает ситуацию, в которой его смерть будет желательна для второй стороны соглашения, не говоря уже о риске наткнуться на человека с криминальными замыслами», — поясняет Вадим Ламин. К примеру, в январе этого года предстала перед судом банда «черных риелторов» из Москвы во главе с Виталием Студеникиным, которые использовали для отъема квартир у пожилых жителей столицы именно договор ренты. «Продажа жилплощади по договору ренты — одна из самых сложных, потенциально опасных и непредсказуемых операций на рынке недвижимости», — подтверждает Михаил Куликов. «В 90-е годы это была крайне распространенная форма приобретения, которая была и остается довольно криминальным сегментом, поскольку к отчуждению прав по ренте людей часто вынуждали», — говорит Алексей Бернадский, директор сети офисов недвижимости Est-a-Tet.

Договор ренты с пожизненным содержанием подводные камни.[read]

Что значит договор пожизненной ренты