Сделки через договор купли-продажи квартиры в долевой собственности предусматривают выполнение обязательной процедуры, связанной с соблюдением прав других собственников на преимущественный выкуп. Закон допускает продажу каждой доли по отдельности, либо сразу всей квартиры как долевой собственности, где в роли продавцов выступит сразу несколько человек. Участие в сделке нотариуса считается обязательным, если покупается только одна из долей.
Если отчуждаются сразу все доли в имуществе, нотариальное заверение необязательно.
Особенности сделки с долевой собственностью
Владелец доли распоряжается своим имуществом, в том числе, продает ее новым собственникам согласно ст. 246 ГК РФ при условии соблюдения требований ст. 250 ГК РФ, предусматривающей права собственников остальной жилплощади на преимущественный выкуп. Если планируется продажа всей квартиры, находящейся в долевой собственности, то придется получить согласие каждого из совладельцев.
Если хотя бы один из собственников откажется продавать свою часть, другие вправе переоформить только свое имущество.
Продажа долей не так выгодна, поскольку число желающих жить на общей жилплощади не так много. Примерно 25% стоимости можно было бы выручить дополнительно, продав квартиру целиком по рыночной цене. По этой причине, если планируется продажа, стараются организовать сделку сразу всей квартиры.
Алгоритм сделки купли-продажи долевой квартиры зависит от выбранного способа оформления:
- В рамках единого договора, с продажей жилья всеми собственниками сразу, выступающими по документу в качестве «Продавец1», «Продавец2».
- Через несколько договоров с отдельной продажей каждой доли одному лицу, при условии соблюдения приоритетного права на выкуп согласно ст. 250 ГК РФ.
К преимуществам заключения единого договора по продаже долевой собственности относят:
- Не требуется соблюдение процедуры преимущественного выкупа.
- Квартиру, а значит и долю каждого, продают по лучшей цене на уровне рыночной.
- На оформление уходит минимум времени.
- Отсутствует потребность в нотариусе.
Такой вариант продажи – наиболее быстрый, выгодный, легкий способ приобретения квартиры, принадлежащей нескольким продавцам, если они готовы одновременно отказаться от своей части, получив взамен определенное вознаграждение на равных с другими владельцами условиях.
Иногда обстоятельства заставляют проводить поэтапную куплю-продажу долей по отдельности, когда с каждым продавцом заключают отдельное соглашение, в котором устанавливают свои условия сделки.
К преимуществам продажи квартиры по отдельным долям относят:
- Ничто не мешает договориться с одним собственником об одной стоимости, а с другим установить меньшую цену, договариваться индивидуально с каждым продавцом проще;
- Каждый продавец получает на руки личный отдельный договор;
- Если понадобится платить НДФЛ при недолгом владении долей, продавец получает право на налоговый вычет в 1 миллион рублей;
- Продавцам можно не волноваться, что деньги покупателя квартиры будут распределены по справедливости.
Выбирая отдельное оформление доли, следует учитывать, что регистрационную пошлину придется оплачивать за каждую долю – по 2 тысячи рублей, плюс дополнительно оплатить услуги нотариуса.
Алгоритм заключения договора купли-продажи квартиры
Сделка купли-продажи предполагает заключение договора с последующим заверением и регистрацией права в Росреестре. Согласно ст. 42 закона о госрегистрации недвижимого имущества, оформление договора купли-продажи предполагает обязательное нотариальное удостоверение после проверки представленной сторонами документации.
Этап 1. Подготовка к сделке
Перед самой сделкой предстоит решить 2 важных вопроса:
- Если доля принадлежит несовершеннолетнему, вначале следует обратиться в отдел опеки для согласования сделки. Чтобы надзорный орган выдал письменное разрешение, вместе с заявлением родители (законные представители) предоставляют доказательства, что несовершеннолетнему предоставят равноценное или лучшее жилье.
- До заключения договора необходимо предложить другим собственникам выкупить часть жилплощади самостоятельно. Если никто не заявит о желании выкупить долю, через месяц можно приступать к поискам покупателей на стороне.
Если все условия соблюдены, и найден потенциальный собственник, пора приступать к обсуждению условий сделки и оформлению договора.
Этап 2. Составление договора купли-продажи
Согласно ст. 550 ГК РФ, для оформления продажи используют письменную форму договора. При составлении договора учитывают особенности купли-продажи, сделки отчуждения, предусматривающей в соответствии со ст.
454 ГК РФ процесс передачи квартиры от одного участника другому недвижимого имущества.
Если совладельцы решили продать квартиру в долевой собственности, при составлении единого договора учитывают особенности сделки:
- В роли продавца выступает каждый из совладельцев, их указывают в договоре по отдельности: «Продавец1», «Продавец2» и т.д.
- Из текста договора исключают пункт о проведении процедуры согласования продажи с другими.
- В пункте с описанием порядка расчетов рекомендовано указывать условия для каждого из продавцов.
Строгой формы бланка договора для сделки отчуждения не существует. Стороны могут составить договор купли-продажи самостоятельно, либо поручить подготовку юридически безукоризненного документа опытному юристу.
Если участники договора решили справиться с составлением документа самостоятельно, настоятельно рекомендуется использовать готовый образец договора купли-продажи, обращая внимание на необходимость присутствия следующих реквизитов:
- Наименование документа.
- Населенный пункт, где составлен документ.
- Дата оформления (пишется прописью).
- Сведения о продавцах и покупателях (ФИО полностью, номер, орган и дата выдачи паспорта, адрес регистрации).
- Идентификационные характеристики недвижимости – точный адрес, площадь, этажность дома, в котором располагается квартира,
- Точный размер доли.
- Цена продажи квартиры (устанавливают единую стоимость за весь объект недвижимости).
- Порядок расчета (рекомендуется указывать условия для каждого владельца, выбирая безналичный или наличный расчет с точной суммой).
- Пункт, определяющий момент передачи суммы продавцам после того, как будет зарегистрирована сделка в Росреестре.
- Информация о зарегистрированных гражданах (их наличии, отсутствии, количестве) с уточнением лиц и дат планируемой выписки.
- Подтверждение факта свободного, осознанного волеизъявления, вменяемости сторон и их дееспособности.
- Пункт, описывающий обстоятельства для расторжения договора.
- Порядок действий в условиях форс-мажора.
- Число подписываемых экземпляров (по количеству всех участников плюс еще один для нотариуса и Росреестра).
Под каждым экземпляром каждый продавец и покупатель ставит подпись с расшифровкой.
Этап 3. Сбор документов
Все данные, приводимые в договоре, должны быть подтверждены документами. Для заключения договора и регистрации перехода прав к покупателю понадобится подготовить перечень документации:
- Копии личных удостоверяющих документов (паспорт РФ, свидетельство о рождении);
- Медицинское заключение о дееспособности;
- Документ, дающий основание распоряжаться квартирой в целом и каждой долей по отдельности (дарственная, свидетельство о наследовании, купчая, обмен, приватизационный акт);
- Технический паспорт БТИ с идентификационными характеристиками объекта (площадь, этаж, материалы, отделка) с планом квартиры;
- Документ, подтверждающий своевременность уплаты коммунальных платежей
- Выписка ЕГРН;
- Справка из банка об аренде ячейки для расчетов по договору;
- Для совместного имущества – нотариально согласие супруга;
- При участии несовершеннолетнего собственника – письменное разрешение органов опеки.
Если продажа долевой собственности ведется по частям, с отдельным заключением договора с каждым собственником, дополнительно понадобится письменный отказ от остальных совладельцев от преимущественного выкупа.
Если в договоре не зафиксирован момент передачи недвижимости новому собственнику, оформляют приемопередаточный акт.
Если не заключается общий договор со всеми собственниками одновременно, перед регистрацией сделки в Росреестре предстоит посетить нотариуса для заверения документа и удостоверения в законности перехода прав.
Этап 4. Заверение у нотариуса
Спектр услуг нотариуса гораздо шире, чем простой заверяющий штамп на документе. При удостоверении сделки продажи нотариус проводит:
- Идентификацию каждого участника купли-продажи;
- Проверку документов на недвижимость;
- Проверку дееспособности сторон;
- Разъяснения пунктов подписываемого договора (зачитывание вслух и объяснение при необходимости значение каждого условия договора);
- Подготовку бланка договора в строгом соответствии с законодательными нормами.
После тщательной проверки документации и соблюдения законности сделки нотариус присутствует при подписании договора в качестве гаранта закона.
Расходы на нотариуса состоят из:
- Технический сервис – 3-8 тысяч рублей.
- Заверение – 0,5% от суммы, в пределах 300-20 000 рублей.
Подробный порядок расчета нотариальной пошлины определен налоговым законодательством – ст. 333.24 НК РФ.
Этап 5. Регистрация купли-продажи
Заключение договора не наделяет покупателя статусом нового владельца объекта. Для этого необходимо пройти последний этап сделки – регистрация в территориальном отделении Росреестра. Только после получения на руки выписки с указанием в качестве собственника покупателя квартиры можно считать процесс благополучно завершенным.
Для внесения изменений в базу Росреестра стороны обращаются с заявлением с просьбой передать право на собственность покупателю:
- В отдел Росреестра по месту расположения квартиры;
- Через отделение МФЦ, если это предусмотрено установленными в регионе правилами;
- С помощью нотариуса с электронной передачей информации в Росреестр, минуя личное обращение.
Последним вариантом пользуются участники купли-продажи при одновременной продаже всех долей сразу. Для регистрации сделки уплачивают госпошлину в 2000 рублей за 1 договор. Если право собственности регистрируется без нотариуса, в пакет документации, предъявляемый в Росреестр, входит:
- Выписка ЕГРН.
- Договор купли-продажи.
- Техпаспорт.
- Квитанция об оплате пошлины.
Дополнительно могут понадобиться разрешительные документы от опеки или второго супруга.
Образец договора купли-продажи квартиры в долевой собственности
Дорогие читатели!
Ответы юриста на частые вопросы
Нужно ли платить налог с продажи, если проданная доля выделялась по соглашению безвозмездно?
НДФЛ за доход с продаж взыщут, если участник владел долей непродолжительное время – до 3 лет, и только от суммы превышения стоимости, выплаченной предыдущему владельцу. Если доля досталась бесплатно, стоит дождаться истечения установленного законом периода владения в 3-5 лет, после которого НДФЛ платить не придется.
Как выгоднее оформить продажу квартиры в долевой собственности?
Для продавца доли выгоднее объединиться и продавать квартиру вместе с остальными. Так можно выручить рыночную стоимость за единый объект, а потом распределить ее пропорционально размеру доли. Для покупателя быстрее и выгоднее единая сделка, поскольку удается сэкономить расходы на регистрационную пошлину.
Как оплачивается налог с продажи доли, полученной 2 года назад по договору купли-продажи?
Расчет налога определяется с учетом выплаченной ранее бывшему собственнику суммы за вычетом 1 млн рублей согласно ст. 220 НК РФ. При продаже отдельной доли к уплате остается минимальный платеж.
Если квартира продана вся сразу, применяется единый вычет в 1 млн рублей за всю квартиру.
Нужна ли помощь юриста
Есть вопросы по теме статьи?
Переоформить долевую собственность на нового владельца не так легко, если учесть необходимость согласования условий с каждым из совладельцев, не считая стандартных разрешительных документов от опеки или супруга. С учетом многоэтапности процесса продажи долей рекомендуется поручить решение вопроса квалифицированному юристу, способному аргументированно убедить в обоснованности цены и представить оптимальный вариант проведения сделки через единый или отдельный договор с покупателем.
Опытный юрист поможет правильно составить договор купли-продажи, включив в него все нюансы, связанные с долевой собственностью.
Рекомендованные для вас статьи:
- Договор купли-продажи доли квартиры между супругами
- Договор купли-продажи квартиры с обременением
- Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры
- Как восстановить договор купли-продажи квартиры при утере
Не нашли ответа на свой вопрос?Для того чтобы узнать, как решить именно Вашу проблему и получить консультацию юриста, пишите в онлайн-чат справа, в форму для вопросов ниже или звоните по телефону:
Консультация в чате и по телефону – это самые быстрые способы получения ответа. Через форму ниже – примерное время ожидания ответа 5-7 дней.
Вопросы и ответы: 2
Кристина 14.11.2022 в 22:15
Требуется ли нотариальное оформление купли-продажи двух долей в квартире, принадлежащих разным собственникам, третьему собственнику квартиры. Оформление планируем одним договором.
Главный Юрист 24.11.2022 в 19:42
Добрый вечер, Кристина. Да, нотариальное заверение договора купли-продажи долей необходимо во исполнение норм ст.42 Ф №218 «О государственной регистрации недвижимости». Если бы продавались все доли одновременно, тогда бы договор нотариальному удостоверению не подлежал, но продается 2 доли, а не все, поэтому нотариус вам нужен.
Задайте вопрос юристу Отменить ответ
Бесплатный звонок юристу: 8 (800) 302-32-85
Бесплатная консультация
- По правам потребителей
- По трудовым спорам
- По семейным спорам
- По алиментам
- По разводу
- По разделу имущества
- По усыновлению
- По недвижимости
- По ЖКХ
- По ипотеке
Заявки на юридические консультации и услуги передаются партнерам ООО «ВЕСТА», ИНН 9701207095, ОГРН 1227700303093 и ООО «ЛЕГИСТКО» ИНН: 9704180691, ОГРН: 1227700797664. Вся информация на сайте носит информационный характер и не является указанием к действию. Перед использованием информации и принятием какого-либо решения обязательно проконсультируйтесь с юристами.
Контакты администрации сайта.
Данный сайт использует файлы cookie, чтобы предоставить пользователям больше возможностей. Условия использования читайте тут: политика обработки и защиты ПДН. Так же, обратите внимание на пользовательское соглашение и согласие на обработку ПДН.
Договор купли-продажи от двух собственников
Сделки по приобретению объекта недвижимости, относящегося к категории жилищного фонда, всегда сопровождаются целым рядом юридических аспектов, игнорирование которых ведет к оспариванию заключенной сделки. Особое внимание следует уделить приобретению недвижимости, находящейся одновременно в собственности сразу нескольких лиц.
Особенности сделки
Нормы Гражданского кодекса Российской Федерациизащищают интересы как потенциальных покупателей жилого помещения, так и его продавцов. Именно поэтому, в случае факта долевой собственности на объект жилого фонда, его продажа должна проходить лишь с учетом выраженного на то волеизъявления всех его законных собственников. Согласно общепринятому механизму оформления соответствующей сделки, договор купли-продажи от двух собственников, перед его сдачей для регистрации в территориальный отдел Росреестра, подлежит процедуре обязательного заверения в органах нотариата.
Перед проведением сделки следует четко понимать, что купля-продажа указанного выше объекта недвижимости предполагает наличие письменного нотариально заверенного согласия всех его собственников на реализацию процедуры. Соответствующее условие выступает в качестве гаранта относительно соблюдения интересов всех сторон сделки и последующее предотвращение возможных мошеннических действий со стороны недобросовестных продавцов или покупателей.
Согласие на продажу части жилого помещения, то есть своей доли возможно, только при наличии у продавца письменного согласия на данную сделку собственников иных долей данного объекта, устная форма законодателем РФ не предусмотрена. Указанное примечание стало следствием преимущественного права выкупа продаваемой доли иными законными владельцами других долей одного и того же объекта недвижимости.
Скачать образец согласия от всех собственников можете по ссылке.
Порядок действий
Покупка жилого помещения, принадлежащего одновременно нескольким лицам, требует соблюдения обязательного алгоритма действий по заключению данной сделки. В целях соблюдения норм закона и защиты себя от действий мошенников, заинтересованному лицу в чистоте сделки следует выполнить следующее:
- получить информативную выписку из органа ЕГРП о факте наличия каких-либо обременений по распоряжению приобретаемого объекта недвижимости;
- заполучить письменное согласие на продажу интересуемого объекта у всех его собственников, а в случае приобретения отдельной доли, — соблюсти процедуру обязательности уведомления о праве преимущественного приобретения владельцев иных долей;
- составить договор купли-продажи соответствующего объекта недвижимости;
- произвести денежный расчет с непосредственным продавцом;
- подать полный пакет документов на регистрацию сделки купли-продажи в органы Росреестра.
Закон предусматривает возможность оформления как одного договора покупки объекта недвижимости, в котором будут перечислены все его продавцы, так и нескольких подобных договоров, заключенных соответственно с каждым из продавцов на конкретную долю жилого помещения. Исходя из правил делопроизводства, договор купли-продажи от двух собственников составляется в 4 копиях. Аналогичные по содержанию экземпляры должны быть переданы каждому из продавцов, покупателю, а также уполномоченному сотруднику службы общегосударственной регистрации подобных сделок.
Как оформить договор купли-продажи от двух собственников?
- полные данные относительно каждого из продавцов (обязательно должны соответствовать их паспортным данным);
- полные данные покупателя;
- данные относительно предмета сделки (его точное местонахождение, жилая площадь, общая квадратура, наличие прописанных в квартире людей, наличие обременений, в том числе ипотечных и залоговых);
- данные относительно цены сделки, формы и времени расчета между сторонами.
Следует отметить, что переход прав владения от двух собственников произойдет лишь по заключении процедуры регистрации описываемой сделки в соответствующих государственных органах. Лишь органы Росреестра имеют право вносить изменения относительно собственника приобретаемого жилья в предусмотренных законом выписках на объекты недвижимого имущества.
Договор купли-продажи от двух собственников: образец 2018
Список документов
Гражданское законодательство РФутвердило определенный перечень документов, которые необходимо приложить к подписанному договору купли-продажи от двух собственников конкретного объекта недвижимости в целях осуществления его государственной регистрации.
Исходя из данных обстоятельств, договор купли-продажи от двух собственников влечет переход права собственности от продавцов, указанных в данном договоре на покупателя лишь при условии, что вместе с данным соглашением в Росреестр будут предоставлены следующие документы:
- паспорта участников сделки (в целях удостоверения личностей и правомочий присутствующих лиц);
- заявление установленного образцао перерегистрации права собственности на покупателя жилого помещения;
- имеющееся у продавцах на руках свидетельство, подтверждающее право законного распоряжения продаваемого покупателю объекта недвижимости (в случае его отсутствия, предварительно заказывается аналогичная выписка);
- технический паспорт на интересующий объект недвижимости;
- информация относительно зарегистрированных в продаваемом жилом помещении лицах (в случае регистрации в продаваемом жилище малолетних детей, требуется отдельное разрешение на продажу со стороны органов опеки);
- сведения по отсутствию неоплаченных коммунальных платежей.
Составленный договор купли-продажи жилого помещения от двух собственников в обязательном порядке должен содержать в себе лишь достоверные сведения, в том числе и по сумме произведенного расчета и стоимости самого продаваемого жилья.
Оформление договора купли-продажи от двух собственников
Заключение договора купли-продажи недвижимого объекта является тяжелым процессом. В первую очередь важно обратить внимание на корректное оформление соглашения о продаже. Все нюансы оформления подобных сделок описаны в российских законодательных актах.
Скачать текст Гражданского Кодекса можно поссылке.Если не соблюдать нормы, описанные в настоящем федеральном законе, то переход прав собственности будет невозможен.
Нюансы соглашения
В большинстве случаев, оформляется договор купли-продажи квартиры (дома, дачного участка, дачи, земельного участка, гаража), от имени одного продавца. Но как заполнить документ, если собственниками недвижимости являются несколько человек? Изначально, следует рассмотреть случаи, где жилой (нежилой) недвижимостью обладают сразу несколько владельцев.
Совместные права собственности возникают у лиц в случаях:
Бесплатная консультация юриста по телефону:
- получения наследства;
- приватизации площади;
- приобретения жилья или иного недвижимого объекта обоими супругами в период официальных брачных отношений;
- когда несколько человек вложили капитал в покупку недвижимого объекта.
На вышеуказанных основаниях могут возникнуть следующие виды прав собственности:
- долевая— собственниками являются несколько человек;
- общая долевая.Подобные права собственности возникают, когда имущество распределяется между несколькими владельцами в равных частях;
- общая совместная.Данный вид подразумевает приобретение недвижимости в период брачных отношений.
Важным нюансом при оформлении договора купли-продажи от двух собственников является обоюдное согласие всех совладельцев. Если один гражданин принимает решение продать объект недвижимости, то он обязан известить о своем намерении остальных. В соответствии с нормами закона, граждане, владеющее долей имущества, имеют первоочередные права на покупку продаваемой части квартиры (дома, дачи и т.д.). Данная привилегия действует в течение одного месяца. В случае, когда дольщики не имеют желания покупать часть недвижимости, они должны составить письменный отказ.
Продавец, после получения письменного отказа, вправе продавать часть своей доли любому человеку.
В случае, когда права собственности на недвижимое имущество являются совместными, то требуется получить письменное согласие супруга (и) на оформление сделки купли-продажи. Если подобного документа не будет, то сделка купли-продажи будет признана недействительной, соответственно переход прав собственности будет невозможен.
Процесс заключения сделки
Процедура заключения соглашения купли-продажи от двух собственников требует обязательного наличия письменного согласия от второго совладельца. Документ, разрешающий продажу недвижимости, рекомендуется заверить у специалиста нотариальной конторы. Данное соглашение будет обязательным приложением к основному договору купли-продажи.
Составляется настоящее приложение к договору купли-продажи в произвольной форме, а также за примером составления можно обратиться к нотариусу или скачать его здесь.
Документ о продаже требуется составлять в нескольких экземплярах, а именно в том количестве сколько участников сделки и плюс один. Например, в качестве собственников выступает два гражданина, покупатель — один человек, и отделение Росреестра. Значит в подобной ситуации требуется оформить 4 экземпляра договора купли-продажи.
После оформления и подписания соглашения, его следует подвергнуть государственной регистрации в Росреестре. Уполномоченные сотрудники настоящего учреждения тщательно проверяют подлинность предоставленной документации, а также учитывают соблюдение всех законодательных норм при ее заключении. Если вся документация в порядке, то заявителям будут выданы зарегистрированные бумаги. Процедура прохождения регистрации подразумевает осуществление перехода прав собственности. Выдаются зарегистрированные бумаги не менее, чем через 10 дней после поданного обращения.
Далее происходит исполнение сделки купли-продажи, которое визируется оформлением передаточного акта.
Процедура заключения сделки может быть отменена, если:
- в Росреестр подан неполный пакет документов;
- в регистрационное учреждение были поданы бумаги, содержащие ложные сведения;
- отсутствует согласие от иных совладельцев. В случае, когда совладелец не был осведомлен о предстоящей продаже недвижимого объекта, он вправе обратиться в судебную инстанцию с иском, составленным на фактического продавца;
- в числе собственников есть несовершеннолетний гражданин. Специальные органы опеки и попечительства вправе отказать в продаже недвижимого имущества, если условия сделки нарушают права детей.
Оформление договора купли-продажи от двух собственников
Правила оформления договора купли-продажи содержатся в Гражданском Кодексе РФ. Положения закона гласят, что составляется документ в произвольной форме, но с соблюдением всех норм. Рекомендуется оформлять и заверять соглашение о продаже недвижимости в нотариальной конторе.
- дата и место (город) оформления сделки;
- сведения российских паспортов — Ф.И.О., серия, номер, дата выдачи, кем выдан, срок действия, место прописки, дата рождения. Данные сведения требуется указать о каждом человеке, который участвует в сделке купли-продажи — два собственника и покупатель;
- детальное описание объекта соглашения купли-продажи дома (квартиры);
- права и обязательства сторон;
- ответственность, к которой будут привлечены стороны в случае неисполнения своих обязанностей;
- дата, когда подписан договор купли-продажи;
- подписи сторон — продавец 1, продавец 2 и покупатель.
Ознакомиться с текстом договора купли-продажи недвижимого имущества можно по примеру, скачать образец по ссылке.На основании представленного образца продавцу легче будет составить свой документ, с указанием индивидуальных особенностей ситуации.
Если один из участников не может присутствовать при оформлении документа или при его подписании, то он может поручить такие полномочия своему представителю. Для этого необходимо составить доверенность, заверить ее у нотариуса и предъявить остальным участникам в качестве приложения к договору.
Особенностью составления текста документа о продаже является описание правил пользования объектом. Например, если продаваемая квартира находится в долевой собственности, то в ней имеется общая площадь (кухня, санузел), которой вправе пользоваться все дольщики. Поэтому, чтобы в будущем не возникало конфликтных ситуаций, следует заранее определить условия пользования и зафиксировать их в договоре купли-продажи.
Важно для покупателя,приобретающего недвижимость от двух собственников! Ему необходимо запросить выписку из ЕГРП, в которой будут указаны сведения о продаваемом объекте, а именно:
- сколько человек являются собственниками данного помещения;
- наложено ли обременение на недвижимость — арест, кредит и т.д.;
- открыто ли судопроизводство в отношении данной собственности;
- есть ли задолженности по коммунальным услугам.
Необходимые документы
Заключение любых сделок требует наличия договора и дополнительной документации. Для составления договора купли-продажи недвижимого объекта от двух собственников, требуется собрать перечень некоторых бумаг.
Документы, необходимые для оформления договора купли-продажи от двух собственников:
- российские паспорта двух продавцов и покупателя. Если в сделке участвует какой-либо представитель, то также требуется предоставление его удостоверения личности;
- бумаги о регистрации прав собственности;
- документ из ЕГРП;
- специальное разрешение от иных владельцев (от супруги, от органов опеки), если нужно;
- письменное согласие дольщиков;
- бумаги на недвижимость:
- технический паспорт;
- домовая книжка;
- план квартиры;
- справка из ЖЭКа;
- иная документация.
Важно собрать полный пакет документов и корректно оформить договор купли-продажи недвижимого имущества от двух собственников, так как подписание документа несет юридические последствия.
Оформление договора купли-продажи от двух собственников
Любая сделка с имуществом предполагает ответственность среди двух людей — покупателя и продавца, ведь в последствии право собственности переходит от одного к другому. В некоторых случаях, владельцами бывают несколько человек. Тогда продать недвижимость будет гораздо сложнее (и дороже: подробнее о принципах расчета стоимости сделки — тут).
Нюансы соглашения
Чтобы законно распоряжаться движимым и недвижимым имуществом, необходимо обладать правом собственности. Данный документ позволяет производить любые операции — сдавать в аренду, обменивать и дарить а также продавать собственность по желанию. Однако, если гражданин является совладельцем, необходимо получить письменное согласие партнера.
Разделяют следующие виды прав собственности:
- индивидуальная (владельцем является один человек);
- долевая (части имущества принадлежат нескольким владельцам);
- общая долевая (равные части имущества распределены нескольким совладельцам);
- общая совместная собственность (недвижимость, приобретенная в браке).
Договор купли — продажи от двух собственниковпредполагает обоюдное согласие владельцев на продажу. В противном случае законно совершить сделку не удастся. При продаже доли в собственности необходимо оповестить об этом совладельцев. Дольщики обладают первоочередным правом покупки, по закону, в течение месяца.
Если совладельцы письменно отказались, продавец может продать долю любому покупателю. Договор купли-продажи — это соглашение между покупателем и собственниками, которое предполагает соблюдение обязательств. С одной стороны — передача объекта собственности в надлежащем виде, участие в переоформлении документов.
Покупатель, в свою очередь обязуется оплатить стоимость имущества в указанный срок. Несоблюдение обязательств влечет расторжение договора и привлечение к административной ответственности.
При продаже общей совместной собственности необходимо получить согласие супруга или супруги. В некоторых случаях потребуется разрешение из органов Опеки и Попечительства, если в семье присутствует несовершеннолетний ребенок, являющийся совладельцем недвижимости. Мнение супруга утверждается письменной формой, что является приложением к договору купли — продажи от двух собственников.
Если недвижимость продается без согласия дольщиков или совладельцев, сделка аннулируется в судебном порядке.
Процесс заключения сделки
Для того, чтобы продажа недвижимости была законно оформлена и зарегистрирована, необходимо получить согласие дольщика, совладельца или супруга. Разрешение пишется в произвольной форме или по образцу нотариуса. Документ является приложением к основному соглашению о купле — продаже недвижимости.
Договор составляется в двух экземплярах. Вступает в силу в момент подписания. Соглашение обязательно проходит государственную регистрацию. Органы Росреестра проверяют действительность документов и законность совершения сделки. В последующем, передача собственности происходит по передаточному акту.
Свидетельство регистрации права собственности нового владельца выдается в течение 15 дней, если предоставлены все недостающие документы. Оформление сделки считается законным, когда соблюдены правила покупки движимого или недвижимого имущества.
Существуют определенные риски:
- если не получено согласие второго супруга или дольщика, высока вероятность обращения в суд обманутого совладельца. В этом случае, законодательство будет на стороне пострадавшего. Исковая давность по оформлению сделки с недвижимостью — 3 месяца.
- в случае, когда собственником является несовершеннолетний ребенок, органы ОП могут отказать в продаже недвижимости. Это приведет к невозможности совершения сделки.
При покупке квартиры, следует учитывать, что есть площадь общего пользования, например, кухня. Если продается доля в собственности, соседи должны наладить общий быт и взаимоотношения. Иначе, заселение новых владельцев может затянуться по решению суда, когда нарушаются права прежних жильцов.
Совместная собственность может быть продана без согласия супруга/супруги если составлен брачный договор или другой документ, позволяющий полноправно распоряжаться таким имуществом.
Порядок заключения сделки с продажей долевого или совместного имущества:
- оформление соглашения купли — продажи имущества, подписание договора;
- оплата;
- принятие объекта недвижимости;
- подписание передаточного акта и смотрового листа;
- регистрация недвижимости в государственном органе.
Процедура совершения сделки происходит в обычном порядке, кроме того, что в договоре о купле — продаже недвижимости участвуют два собственника.
Оформление соглашения
Договор о купле — продаже недвижимости от двух собственников составляется в произвольном порядке. Чтобы минимизировать риски, рекомендуется оформлять документ у нотариуса, однако, законодательством не предусмотрены требования в этом вопросе.
В договоре участвуют три стороны — 2 совладельца и покупатель. Если продается доля имущества, необходимо определить порядок пользования объектом, общую площадь и доли владельцев. Данные требования вносятся в договор в обязательном порядке.
Приобретая жилье у двух собственников, необходимо получить выписку из ЕГРП, в которой подробно изложена информация о квартире, а также:
- количество зарегистрированных собственников;
- наличие обременения (арест, ипотека или залог под кредит);
- судебные разбирательства по дележке;
- история долгов по коммунальному обеспечению.
- наименование соглашения;
- паспортные данные покупателя и двух совладельцев;
- подробное описание объекта движимой или недвижимой собственности;
- права и обязанности продавцов по совершению сделки;
- срок передачи имущества;
- способы расчета;
- права и обязанности покупателя;
- требования, в случае несоблюдения обязательств одной из сторон;
- размер пени;
- дата, подписи сторон совершения сделки.
Необходимые документы
Для того чтобы составить договор о купле — продаже недвижимости у двух собственников, потребуется собрать следующий пакет документов:
- паспорта участников сделки;
- свидетельства регистрации права собственности;
- справка из ЕГРП об отсутствии обременения и другой информации об объекте недвижимости;
- разрешение на продажу от супруга/супруги или ОП (если необходимо);
- письменное согласие дольщиков на продажу имущества;
- документы на объект недвижимости (технический паспорт, Домовая Книга, схема расположения, план архитектора, страховка и другое).
Если приобретается квартира, для составления договора о купле — продаже недвижимости у двух собственников,необходимо также потребовать следующие документы:
- справка из ЖЭКа о наличии прописанных жильцов;
- выписку Домовой Книги;
- заключение из органов ЕГРП о праве пользования имуществом третьих лиц.
В некоторых случаях, даже после продажи недвижимости сохраняется право пользования имуществом или пожизненное проживание, если иное не предусмотрено договором. К данной категории граждан относятся:
- военнослужащие;
- заключенные;
- несовершеннолетние дети;
- пенсионеры — инвалиды, находящиеся в специализированных учреждениях.
Подписывая документы необходимо быть предельно внимательным, так как любое соглашение имеет юридическую силу. Правильно составленный договор о купле — продаже недвижимости у двух собственников гарантирует законное совершение сделки.
Скачать образец заключения договора о купле — продаже недвижимости у двух собственников по ссылке.
