Что лучше дарственная или купля-продажа

Очень часто в компанию СПИК недвижимость обращаются за грамотной консультацией по снижению налога при продаже квартиры, при дарении. Что лучше — дарение или купля-продажа? И часто мы слышим версию, что если подарить квартиру бывшему собственнику, то это позволит избежать налог при продаже.

Мол, бывший собственник ранее владел много лет этой недвижимостью, если ему вернуть жилье, то потом при продаже он платить налог не будет по закону, предусматривающему освобождение от уплаты налога по истечении владения более 5 (в некоторых случаях 3) лет!

К сожалению, это не так. Во-первых, свое право собственности предыдущий владелец прекратил. И после дарения недвижимости ему обратно у него возникает НОВОЕ право собственности (т.е. как минимум для освобождения от уплаты налога при последующей продаже нужно ждать 3 года, а иногда и 5 лет).

Во-вторых, теперь он должен уплатить налог равный или даже больше, чем заплатит текущий собственник при продаже (у него возникает налог одаряемого, если он не близкий родственник, и налог от продажи этого недвижимого имущества с максимальным вычетом в 1 млн).

В чем разница между продажей и дарением?

Итак, существенная разница между куплей-продажей и дарственной – в первом случае налоги платит продавец, а во втором — одаряемый. Кроме того, есть перечень лиц, которые освобождаются от уплаты налога с подаренного им имущества.

В этот список входят:

1. Дедушки с бабушками и родные внуки;
2. Родители и дети;
3. Родные братья и сестры.

Оформленная дарственная между этими категориями родственников освобождает одаряемого от уплаты налога. В остальных случаях налог платится, от него не освобождаются даже пенсионеры, если они не входят в указанный выше перечень.

Обратите внимание, что дарение от прабабушки правнуку не освобождает от уплаты налога (письмо Минфина от 24 июля 2019 г. N 03-04-05/55239), и теща, зять, свекры тоже не являются друг другу близкими родственниками (письмо Минфина от 9 января 2014 г. N 03-04-05/18)

Для справки! Если одаряемый не является совершеннолетним, налог за него выплачивают отец с матерью или опекуны (ст.ст. 27, 28 ГК РФ)

Кроме того, нужно учитывать, что от остальных лиц облагаются налогом следующие виды подарков:

• недвижимость;
• автомобиль и другие транспортные средства;
• ценные бумаги, доли, паи.

Остальные подарки налогом не облагаются, независимо от того, в денежной форме они сделаны или в натуральной. Это закреплено положениями п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

Также не уплачиваются налоги с подарков, сделанных субъектами предпринимательской деятельности (организациями и ИП), если их сумма не превышает 4 т.р. в год (ст.ст. 216, 217 НК РФ). Если из размер больше, налогооблагаемая база учитывается без этих 4 т.р.

Сколько придется заплатить налогов?

Размер налогов составляет:

• 13% — если одаряемый является резидентом РФ;
• 30% — если он не является резидентом РФ (п.2 ст.207, п.п. 1, 3 ст.224 НК РФ).

Для справки! По закону, если гражданин РФ в течение года проживает 183 дня и более за пределами страны, он считается нерезидентом.

Важно учитывать эту особенность. Особенно она актуальна, если происходят сделки дарения между близкими родственниками, но одаряемый часто проживает за границей. По здравому смыслу логично, что сын или отец, который 3 года живет где-то далеко за пределами РФ не перестают быть теми же сыном и отцом.

Соответственно, если следовать логике, ставка налогообложения по договору дарения составляет 0%.

Но в ФНС далеко не всегда считают именно так. Ее сотрудники полагают, если одаряемый близкий родственник не является резидентом РФ, проживает большую часть времени за границей, значит и налоговая ставка максимальная – 30%. Некоторые налоговые органы считают, что избежать ее можно, если одаряемый снова восстановит статус резидента и только тогда на него оформят дарственную.

Но это время и дополнительные расходы.

Споры на этот счет стали причиной разъяснения Министерства Финансов РФ от 5 февраля 2018 г. N 03-04-05/6634. В нем ведомство обратило внимание, что гражданство сторон или статус резидента РФ значения не имеют, нельзя на этом основании устанавливать дифференцированные ставки. В соответствии с этим налоговая ставка между близкими родственниками, независимо от их гражданства или статуса резидента РФ, составляет 0%.

Если в налоговом органе считают по-другому, обращайтесь за помощью жилищного юриста.

Важно знать! Доход гражданина иностранного государства, не являющегося налоговым резидентом России, в виде стоимости полученной от близкого родственника в порядке дарения квартиры не облагается НДФЛ.

А как снизить размер налогов?

Если платить придется, в таком случае снизить размер налогов можно за счет уменьшения налогооблагаемой базы. Есть мнение, что можно существенно снизить выплату, если не указать в дарственной стоимость квартиры. В таком случае можно рассчитывать выплату, исходя из любой официальной оценочной стоимости, а именно кадастровой, инвентаризационной, или оценочной рыночной, установленная оценщиком.

И вот это якобы налоговая должна учитывать.

К слову, налоговая никому не должна, это ей все должны, даже добросовестные плательщики. Это не верно, потому что при подаче декларации плательщик обязан представить:

1. Договор дарения;
2. Правоустанавливающий документ;

При получении документов, ФНС обязательно посмотрит кадастровую стоимость в Едином государственном реестре недвижимости. То есть, учитывается именно кадастровая стоимость, а не то, что одаряемый захочет представить в налоговую. Но даже если в договоре указать рыночную стоимость (стоимость имущества по оценке сторон), размер налога рассчитывается с кадастровой стоимости недвижимости (статья 214.10 НК РФ):

Заключение

Законом предусмотрены случаи, когда дарственная позволяет уйти от налога при отчуждении имущества. Допускается это, если сделка оформляется между близкими родственниками. В остальных случаях придется платить налог.

Иногда выгоднее бывает продать недвижимость за 70% кадастровой стоимости и дополнительно получить вычет в 1 000 000 рублей, чем подарить и одаряемому платить налог с полной кадастровой стоимости. Так как вопрос стоит об уменьшении размеров налога, стоит обратиться к специалистам СПИК недвижимость за сопровождением сделки, ведь в некоторых случаях можно добиться существенных снижений.

Дарение или продажа земельного участка

Когда появляется необходимость оформить землю на другое лицо, нередко выбирают между двумя видами договоров: дарение или купля-продажа земельного участка в 2023 году. При этом одна из сделок безвозмездна, а другая направлена на получение материальных благ. Какую из них лучше выбрать, зависит от конкретных обстоятельств.

Разбираемся, какие плюсы и минусы оформления дарственной, когда выгоднее заключить договор купли-продажи.

Договор дарения – общие правила и особенности

Договор дарения регулируется гражданским законодательством. В соответствии со ст. 572 ГК РФ, такое соглашение подразумевает безвозмездную передачу имущества собственником-дарителем получателю, то есть одаряемому лицу. Документ, по которому на бесплатной основе передается земельный участок, также называют дарственной.

Дарственная оформляется в простой письменной форме. Поскольку она относится к категории простых сделок, даритель может самостоятельно составить дарственную. В большинстве случаев нотариально заверять дарственную не нужно. Исключением являются случаи, когда в сделке участвуют несовершеннолетние или объектом соглашения выступает доля земельного участка.

Однако составлять документ желательно с помощью юристов или в нотариальной конторе. Нотариально заверенный договор практически невозможно оспорить.

После составления и подписания дарственной сторонами, ее в обязательном порядке нужно зарегистрировать в Росреестре. Только после совершения этой процедуры собственность официально перейдет к новому владельцу. В среднем на регистрацию дарственной уходит до 10 дней, если все документы заверены нотариусом – не более 3 дней.

Еще одним обязательным условием оформления дарственной выступает уплата налогов. По общему правилу, получатель имущества уплачивает 13% от кадастровой стоимости, а если одаряемый иностранец, то 30%. Аналогичные правила действуют и для юридических лиц: российские компании платят 13%, иностранные – 30%.

Если сделка происходит между близкими родственниками, уплачивать налоговые платежи не нужно. В категорию близких родственников входят родители, дети, братья и сестры, бабушки и дедушки, внуки. Ознакомьтесь с нашим шаблоном дарственной и упростите задачу составления документа:

Образец заявления
Бланк договора дарения на земельный участок в 2023 году

Плюсы дарственной

• Сделка является полностью безвозмездной. Собственник не получает от переоформления земельного участка никаких финансовых средств.
• Соглашение тяжело оспорить. Если оно заключалось в законном порядке, то признать его недействительным можно только в судебном порядке с вескими доказательствами. К таким относят: даритель передал имущество под физическим или психологическим давлением, шантажом, угрозами, в момент заключения сделки был невменяем, недееспособен или ограниченно недееспособен, даритель являлся несовершеннолетним и другие серьезные нарушения закона.
• Относится к категории простых сделок. Это упрощает оформление дарственной, так как не требуется соблюдать особые условия для составления соглашения. Договор дарения можно составить в простой письменной форме без нотариального заверения, если иное не предусмотрено действующим законодательством.
• Земельный участок, полученный в дар, не относится к категории совместно нажитого имущества. То есть его не придется делить между супругами в случае развода.
• Низкое налогообложение дарственной. Если сделка происходит между близкими родственниками, то уплачивать налоги не нужно. Также налоговые платежи за имущество, полученное в дар, ниже, чем по договору купли-продажи. Фактически уровень налога при дарении и купле-продаже одинаковый и составляет 13%. Но при дарении этот процент рассчитывается на основании кадастровой стоимости участка, а при продаже – исходя из рыночной цены. А она зачастую намного выше.
• Дарственную можно отменить договорным способом, если это указано в соглашении. К примеру, если получатель имущества умрет раньше дарителя. Это возможно только в том случае, если собственник земельного участка все еще владел наделом на момент смерти. Также, согласно ст. 578 ГК РФ, предусматривается возможность и отмена дарственной по другим законным основаниям.
• Можно вписать условия, согласно которым пользоваться подарком можно только при наступлении конкретных обстоятельств. Например, вступление в брак, окончание ВУЗа, рождение ребенка и т.д.

Важно! Договор дарения часто используется как способ сокрытия совершения купли-продажи. Это делается с целью уплатить более низкие налоги или приобрести имущество, которое нельзя разделить при разводе. Такие действия носят мошеннический характер и нарушают налоговое и гражданское законодательство.

Подобные сделки часто оспариваются в судебном порядке, к примеру, супругами или близкими родственниками. Поэтому использование таких методов не рекомендуется.

Минусы дарственной

Однако как и у любой другой сделки, у дарственной есть и определенные недостатки. Можно отметить следующие:

• Дарственную тяжело оспорить. Ранее это было выявлено как преимущество, но для наследников дарителя это минус. Если собственник в порыве эмоций подарит земельный участок третьему лицу, чтобы он не достался родственникам, то оспорить такую сделку будет невозможно. Важное условие – дарственная была заключена в соответствии с законодательством.
• Нельзя обременить переданную землю, поскольку дарственная носит безусловный характер.
• Обязательное условие о подтверждении родственных связей. Если они не будут установлены, то получателю придется выплачивать налог 13% от кадастровой стоимости земли. Это может стать сложностью, если речь идет о лицах, которые жили или родились не в России.

Поскольку договор дарения относится к простым сделкам, не возникает проблем, чтобы составить его самостоятельно. Однако, изучив преимущества и недостатки, можно увидеть, что в оформлении дарственной есть много нюансов, о которых стоит знать. Если составить соглашение неправильно, то его легко будет отменить, оспорив в судебном порядке.

Чтобы этого избежать, дарственную рекомендуется составлять с юристом или нотариусом.

Документы, необходимые для заключения договора дарения

В зависимости от конкретной ситуации список документов может изменяться. К примеру, если вместе с участком передается дом. В таком случае потребуется отдельно оформлять дарение строения и предоставлять технические и кадастровые документы на него.

Если на земельном участке нет построек, то для оформления дарственной понадобятся следующие документы:

• Заявления сторон о регистрации перехода права собственности.
• Паспортные данные контрагентов. Для несовершеннолетних требуются свидетельства о рождении.
• Правоустанавливающие документы на земельный участок – свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и т.д.
• Кадастровый номер недвижимости.
• Письменное согласие супруга на передачу имущества по дарственной, если имущество относится к совместно нажитому. В обязательном порядке заверяется нотариусом.
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

Все документы должны быть оригиналами или нотариально заверенными копиями. Оформленный и подписанный договор дарения регистрируется в Росреестре, при необходимости уплачиваются налоги. Регистрация дарственной физическим лицам обойдется в 2000 рублей, а юридическим – в 22000 рублей.

Договор купли-продажи – недостатки и достоинства

Договор купли-продажи – это полная противоположность сделки дарения. Такое соглашение подразумевает коммерческий договор, по которому собственник-продавец имущества передает его покупателю за установленную в сделке цену.

Все участники сделки равны и получают определенные блага: продавец – деньги, а покупатель – земельный участок. По дарственной, в свою очередь, даритель не приобретает никаких материальных ценностей. Причем сумма, которая уплачивается за имущества, должна соответствовать рыночным ценам. С правовой точки зрения, купля-продажа имеет больше рисков для контрагентов

Чтобы продать земельный участок, следует поставить его на кадастровый учет. Если он уже есть в реестре, можно переходить к составлению договора купли-продажи. В сделке обязательно указываются данные сторон, кадастровый номер недвижимости, стоимость соглашения, категория земли и разрешенные виды использования.

Это обязательные условия соглашения.

Если хотя бы один пункт будет отсутствовать, сделка будет недействительной. Также в документ вписываются права и обязанности контрагентов, порядок оплаты и передачи участка, условия расторжения и санкции за нарушение условий.

Заверять договор у нотариуса необязательно. Однако если в соглашении участвовали несовершеннолетние или объектом продажи выступала доля земельного участка, сделка заверяется в обязательном порядке. В соответствии с НК РФ, за нотариальное заверение соглашения придется заплатить от 300 руб. до 20 тыс. руб.

Сумма зависит от цены услуг конкретного нотариуса.

После подписания соглашения нужно зарегистрировать переход права собственности к другому лицу. Это можно сделать в МФЦ или Росреестре. В среднем рассмотрение заявки занимает до 7 дней через регистрирующий орган и до 9 – через МФЦ.

Чтобы получить результат обращения быстрее, следует обращаться напрямую в Росреестр или направлять документы через нотариуса.

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Как только переход права собственности зарегистрирован, остается только уплатить налоги. Для российских физических и юридических лиц налоговая ставка равняется 13% от суммы сделки. Иностранным гражданам и компаниям налоговое законодательство установило налоговую ставку в 30%.

Дарение или купля–продажа: что выгоднее?

В статье мы выясним, что лучше — продажа или договор дарения в 2023 году. Предпринимательская жилка течет во многих из нас даже тогда, когда предпринимателем не являешься по факту. Очень важно определять выгоду даже бытовой сделки и ее последствия, потому как у каждого юридического действия есть результаты, которые на первый взгляд не удается выявить.

Разбираемся в неочевидных фактах, что выгоднее: дарственная или договор купли — продажи.

Дарение

Давайте сперва определим основные положения о дарении. Это интересный вид договоров, который имеет свои особенности. Суть этого вида сделки представлена в статье 572 ГК РФ. И первый неочевидный вывод состоит в том, что это все же именно договор между дарителем и одаряемым, по которому первый передает безвозмездно имущество или право требования, а также может освободить одаряемого от какого-либо имущественного обязательства.

Некоторые неверно трактуют дарение как одностороннюю сделку. Но на самом деле односторонней она не является, так как одаряемый ставит в договоре свою подпись или физически принимает дар.

Пример: Мария и Денис подписывают договор дарения. По этому договору Мария дарит Денису автомобиль, а Денис передает Марии долю в квартире. Это не договор дарения, и в Росреестре правомерно откажут в регистрации перехода прав собственности на долю в квартире.

Односторонней сделкой дарение будет считаться тогда, когда даритель обещает выполнить дарение в будущем (обещание дарения). Такой вид сделок еще называют консенсуальными. Что еще характерно для дарения, так это факт того, что дарить можно вещь либо имущественное право требования. К неимущественным видам это не применяется. Нельзя, например, подарить свободу или авторство.

Нельзя подарить после смерти. Этот вид правоотношений относят к наследственным. И они оформляются завещанием или завещательным отказом.

Если нет указания конкретного имущества, которое переходит в порядке дарения, то такой договор признается ничтожным.

Важно! Дарение – это безвозмездная сделка. Любое встречное обязательство передать что-то взамен будет трактоваться как притворная сделка.

Как правильно составить договор дарения

• обязанной стороной по договору является юрлицо и стоимость подарка выше 3000 рублей;
• договор подразумевает обещание дарения;
• предметом договора является недвижимость. Более того, когда дарят недвижимость, то переход права собственности на нее обязательно подлежит регистрации в Росреестре. Нельзя подарить квартиру и не зарегистрировать права. Стоит понимать, что регистрируют не сам договор, а только переход прав собственности. За это действие нужно будет заплатить госпошлину.

Ниже можно скачать образец договора дарения квартиры.

Образец договора
Образец договора дарения квартиры в 2023 году

Задайте вопрос юристу бесплатно — оцените шансы на успех

Составить договор купли-продажи квартиры не так просто. Надо учесть все подводные камни. Если у вас возникли вопросы по форме и содержанию договора купли-продажи, задайте их юристу.

Работаем
по всей РФ
0 + активных клиентов ЕЮС
0 лет на рынке
Получить консультацию
+ 250 юристов готовы помочь в решении вашей ситуации

Купля–продажа

Понятие договора купли–продажи раскрывается в статье 454 ГК РФ. Тут все более-менее ясно. Это двусторонняя возмездная сделка, по которой продавец передает вещь покупателю, а последний платит за нее определенную цену, выраженную в денежной сумме. Имущественные и цифровые права также могут являться предметом договора.

Дарение от купли–продажи отличается своей безвозмездностью.

Существует множество видов договоров купли–продажи:

• договор контрактации;
• договор купли-продажи недвижимости;
• договор электроснабжения;
• договор поставки и т.п.

К каждому виду применяются соответствующие статьи, из которых наиболее интересными в рамках обсуждаемого вопроса, будут положения о купле–продажи недвижимости. Купля–продажа недвижимости подлежит обязательной регистрации. При купле–продаже недвижимости платятся налоги.

Ниже мы подробнее расскажем, когда купля–продажа может пройти без уплаты налогов.

Ниже вы можете скачать образец договора купли–продажи квартиры.

Образец договора
Образец договора купли-продажи квартиры в 2023 году

Определяем выгоду

На первый взгляд кажется, что в определенных случаях выгоднее дарение, так как оно освобождает вторую сторону от обязанности что-либо платить. Но давайте все же определим, когда выгоднее дарение, а когда купля-продажа.

Первое, от чего отталкиваются при составлении подобных документов – это действительные намерения договора. Нужно получить деньги и увеличить капитал – очевидно купля–продажа выгоднее. Хочется сделать широкий жест – выгоднее дарение.

Обратите внимание! Второе, что нужно понимать, какие юридические последствия может принести договор. И тут как раз встает вопрос о налогах.

Должен ли одаряемый платить налог? Будет ли платить налог при купле-продаже квартиры продавец?

Налоги с продажи

Налог с продажи квартиры надо платить в обычном порядке всегда. И размер налога – 13%. Но есть определенные исключения, когда налог будет платиться в меньшем размере или не платиться совсем.

Без оплаты налога можно продать квартиру (к купле–продаже дома также эти положения применяются), если:

владеть квартирой 5 лет;

владеть квартирой три года, при этом квартира перешла к вам по безвозмездной сделке: дарение, наследство, приватизация;

стоимость продажи квартиры равна цене, за которую ее купили, но не менее 70% ее кадастровой стоимости (уменьшается налогооблагаемая база на размер понесенных затрат);

квартира является единственным жильем, которым человек владеет более трех лет;

квартира перешла по договору ренты, а владение более трех лет;

перешла доля в порядке наследования, когда у наследника уже имелось право собственности в этой недвижимости (приращение долей).

Если ваш случай подходит под один из перечисленных в таблице, вы освобождаетесь от уплаты подоходного налога при получении дохода от продажи квартиры. При этом, подавать декларацию все равно нужно.

Налоги при дарении

Если человек хочет безвозмездно передать что-то близкому родственнику, то он должен понимать, что при дарении с подарка в определенных случаях может понадобиться заплатить налог.

Налог не платится, если гражданин получает подарок от ИП или организации, цена которого составляет не более 4000 рублей – п. 28 ст. 217 НК РФ.

Не платятся налоги на дарение за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев. Так что дарение автомобиля также облагается налогом.

Это правило имеет исключение, когда даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками:

• супругами;
• родителями и детьми;
• дедушками, бабушками и внуками;
• братьями и сестрами, в том числе неполнородными.

Сокрытие имущества при дарении

Вторым возможным фактором, когда определяется, что выгоднее, может выступать желание скрыть свое имущество. О чем речь?

Субсидиарная ответственность

Ограниченная ответственность в обществе предполагает только ответственность в пределах уставного капитала или доли в нем. Но закон о банкротстве подразумевает возможность учитывать личное имущество владельца компании. Гражданин занимается бизнесом и помнит о субсидиарной ответственности. И никто не захочет, чтобы его квартира в случае банкротства пошла с торгов.

Как этого избежать? Передать квартиру тому, кому доверяешь или близкому родственнику. Но именно на такие договоры дарения обращают внимание кредиторы и конкурсные управляющие. Они вызывают подозрение. Такой договор могут признать недействительным и вернуть квартиру или имущество в конкурсную массу.

Срок – три года до принятия судом заявления о банкротстве ст. 61.2 ФЗ О банкротстве.

И продать по заниженной цене знакомому, чтобы и налог меньше заплатить, и создать видимость сделки также не получится. В таком случае могут применить годичный срок оспаривания сделок должника, которые имели неравноценное встречное исполнение.

Государственная служба

По закону о государственной службе явных запретов нет на владение недвижимостью за рубежом. Этот вопрос много раз поднимался и обсуждался, но до сих пор прямого запрета на куплю – продажу нет. Нельзя иметь некоторым высоким чинам и членам их семей счета в зарубежных банках. Например, нельзя судьям, их несовершеннолетним детям и супругам открывать счета в иностранных банках – ст.

3 Закона О статусе судей.

Но про саму недвижимость поясняется следующее: недвижимость за границей есть, так как многие ею владели еще до распада СССР, и запрет может привести к потере законного имущества. А обязательство раскрывать и декларировать зарубежную недвижимость для чиновников в силе.

Но, когда речь идет не о квартире в Ереване, а о вилле в Монако, такая недвижимость у государственного служащего будет привлекать внимание и поднимать вопросы обоснованности владения. Поэтому некоторые недобросовестные чиновники стараются скрыть и передать такую недвижимость по договору дарения или фиктивному договору купли – продажи. Но купля – продажа или дарственная не помогут скрыть факты фиктивности, так как сейчас достаточно много механизмов выявления собственности за рубежом.

Стороны по сделкам

Определяем по сторонам, что выгоднее: дарственная или договор купли — продажи.

По договору купли – продажи стороной могут быть любые юридические и физические лица. Даже недееспособные и малолетние могут проводить самостоятельно мелкие сделки, направленные к их выгоде, например, купить сок или конфеты.

Конечно, к купле — продаже недвижимости это не относится. Стороной по договору купли – продажи квартиры могут быть несовершеннолетние, однако представлять интересы будут их законные представители. Согласие на куплю – продажу, точнее именно на продажу, дает орган опеки и законный представитель.

А согласие на куплю – продажу, где покупателем является несовершеннолетний, дает только законный представитель.

А вот по договору дарения дела обстоят иначе. Дарение будет запрещено, когда стоимость подарка выше 3000 рублей, если:

• дарение идет от имени малолетнего или недееспособного их законным представителем;
• стороны — коммерческие организации;
• дарят что-то медработнику или учителю;
• дарят чиновнику в связи с осуществлением им его деятельности. Такой подарок перейдет в собственность субъекта или муниципального образования. Это правило отпадает, когда речь идет о протокольных подарках в рамках проводимых официальных мероприятий.

Судебная практика

Определение Верховного Суда от 21 марта 2021 дело №77-КГ21-1-К1.

Наливкина П.С. обратилась в суд с иском к своей матери Щербининой О.В. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учёта из жилого помещения. В обоснование своих требований истец указала на то, что является собственником данного жилого помещения на основании договора дарения. В указанной квартире проживает ответчик, которая не является членом её семьи, не оплачивает коммунальные услуги, регистрация ответчика нарушает её права.

Она решила продать спорную квартиру, заключив предварительный договор купли — продажи. О принятом решении она сообщила Щербининой О.В.

Щербинина О.В. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к Наливкиной П.С. об отмене договора дарения квартиры, заключённого между сторонами 26 апреля 1999 года, и об аннулировании записи о регистрации права собственности Наливкиной П.С. на данную квартиру. Заключая договор дарения квартиры своей несовершеннолетней дочери, она рассчитывала на то, что за ней будет сохранено право пользования данной квартирой в течение всей её жизни. После дарения квартиры отношение дочери к ней изменились настолько, что если бы она могла это предвидеть, то данный договор не был бы заключён. Кроме того, Щербинина О.В. указала на то, что дарение квартиры она совершила для того, чтобы избежать её раздела со своим супругом.

Указанная сделка была мнимой.

Для того, чтобы аннулировать заключенный ранее договор дарения, вам необходимо собрать все доказательства, которые имеют юридическое значение и обратиться в суд.

Решением Усманского районного суда Липецкой области исковые требования Наливкиной П.С. удовлетворены. Прекращено право пользования Щербининой О.В. жилым помещением. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции решения нижестоящих судов оставлены без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не находит оснований для её удовлетворения по следующим основаниям. К сложившимся между сторонами правоотношениям не подлежат применению положения статьи 577 ГК РФ. Приводившиеся Щербининой О.В. доводы об изменении её имущественного положения и состояния здоровья не имеют юридического значения при рассмотрении данного гражданского дела.

Решение: решение Усманского районного суда Липецкой области, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Липецкого областного суда и определение судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 2 июля 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу Щербининой Ольги Викторовны — без удовлетворения.

Частые вопросы

По договору дарения (от тети) я получила квартиру. Надо ли регистрировать на нее права?

Когда дарят недвижимость, то переход права собственности на нее обязательно подлежит регистрации в Росреестре. Нельзя подарить квартиру и не зарегистрировать права.

Что лучше: дарственная или оформление договора купли-продажи квартиры?

Дарственная или купля-продажа – что лучше? Ответ на этот вопрос кроется в том, какие цели хотят достигнуть стороны и какие правовые последствия для себя приобрести.

Понятие договоров и их особенности

Каждый гражданско-правовой договор, в зависимости от вида, несет определенные правовые последствия для сторон, его заключивших. Для того, чтобы понять последствия дарственной и купли-продажи квартиры, необходимо уяснить их понятийные основы.

Договор дарения – сделка по безвозмездной передаче непосредственным собственником своего имущества в адрес любого управомоченного лица.

Сделка по купле-продаже – акт волеизъявления, при котором собственник переводит триаду прав на принадлежащее ему имущество другому лицу, а последний передает ему заранее установленную денежную сумму.

Из определения видно, что главное отличие конструкций договоров в том, что первый совершается без предъявления требований и взаимных условий к лицу-получателю дара, а второй договор будет считаться исполненным только после взаимного удовлетворения требований (передаче права собственности и оплаты стоимости объекта недвижимости).

Однако есть и некоторые общие моменты, к ним относятся:

1. сторонами могут быть абсолютно любые лица, кроме категорий, которые прямо указаны в законе;
2. договор может быть заключен только в отношении индивидуально определенного объекта недвижимости, а на стороне покупателя или одаряемого может быть только одно лицо;
3. обоюдное волеизъявление;
4. возможность самостоятельного проведения сделки, без привлечения сторонних лиц;
5. соблюдение письменной формы;
6. государственная регистрация сделки;
7. получение согласия супруга или другого сособственника на отчуждаемую долю квартиры;
8. бремя содержания и уплата обязательных платежей возлагается на нового собственника после этапа прохождения государственной регистрации права;
9. быстрое проведение процедуры регистрации;
10. договор не может быть заключен на ипотечную квартиру, если на проведение процедуры нет согласия со стороны банка-кредитора;
11. слабые законодательные основания для оспаривания сделки и невозможность внести изменения в договор, после фактической регистрации.

Достоинства и недостатки правовых конструкций

Каждый конкретный случай отчуждения квартиры сопряжен с достоинствами и недостатками, которые возникают либо по букве закона, либо исходя из субъективных причин.

Дарственная

Достоинства дарственной:

• не имеет значения период осуществления права собственности на квартиру;
• сделка, заключенная между близкими родственниками, не облагается подоходным налогом;
• нет обязанности в нотариальном сопровождении сделки;
• одаряемый полностью освобожден от взаимного выполнения требований;
• квартира получает статус личной собственности, на которую не распространяются правила совместного имущества;

Недостатки:

• одаряемый, в случае отсутствия родственных связей с дарителем, обязан уплатить в казну государства 13% налог от стоимости полученной квартиры;
• слабые правовые позиции дарителя на последствия дарственной;
• невозможность выдвижения встречных требований со стороны дарителя в адрес одаряемого;
• минимальная вероятность аннулирования договора, прошедшего стадию регистрации.

Купля-продажа

Плюсы договора купли-продажи:

• получение выгоды каждой из сторон;
• за покупателем остается право на возврат части средств посредством налогового вычета;
• наличие взаимных прав и обязанностей;
• наличие предварительных процедур заключения договора, исключающие появление претензий;
• слабый риск оспаривания.

Минусы:

• в случае владения недвижимой собственностью менее 3 лет, продавец обязан уплатить подоходный налог;
• объект будет считаться совместно нажитым имуществом, если его новый приобретатель находится в официальном браке;
• при продаже доли обязательное условие — соблюдение требований о преимущественном праве ее покупки другими сособственниками.

Законодательные ограничения

Для стабильного течения гражданского оборота законодатель ввел ряд ограничений при осуществлении сделок по дарению и купли-продажи.

Договор дарения не может быть заключен, если:

• одаряемый признан судом недееспособным или является малолетним лицом (не достигшим 14 летнего порога);
• даритель не является собственником имущества;
• договор дарения адресован работнику здравоохранения, образовательного учреждения, государственному или муниципальному служащему;
• сделка осуществляется между юридическими лицами, действующими на коммерческой основе.

Договор купли-продажи не может быть заключен, если установлен запрет на регистрационные действия в отношении квартиры.

К общим условиям незаконности сделки по отчуждению квартиры относятся:

1. Несоблюдение существенных условий договоров;
2. Непрохождение обязательной государственной регистрации;
3. Отсутствует волеизъявления одной из сторон сделки;
4. Сделка проведена с нарушениями (документы подписаны неуправомоченным субъектом, отсутствие согласия супруга или сособственника, несоблюдение предварительных этапов).

Нюансы

Чтобы избежать правовых проволочек при осуществлении указанных сделок, необходимо учесть ряд нюансов в отношении каждой из категорий.

При оформлении дарственной от подоходного налога будут освобождены только родственники, связанные близкими узами. К ним относятся:

• любой из супругов;
• кровные или усыновленные дети, внуки;
• отец или мать, а равно и их родители;
• полнокровные и неполнокровные братья, сестры.

Основная особенность оформления дарственной заключается в том, что после прохождения обязательной регистрации по переходу прав на одаряемого, даритель остается в очень невыгодном и шатком положении, так как новый собственник может принудительно выписать его из квартиры, оставив без права пользования ранее принадлежащей жилплощадью. При этом, первый никак не сможет повлиять на такое решение, либо предъявить требования, ввиду безусловного характера договора, заключенного между ними.

Перед тем, как прибегнуть к конструкции купли-продажи, необходимо учесть следующие моменты, которые могут сказаться на процессе переоформления права:

1. Наличие несовершеннолетнего ребенка у продавца недвижимости (в течение 3 лет после совершения указанной сделки дети вправе оспорить ее законность, ввиду ущемления или ограничения их прав);
2. Имеются ли обременения (ипотека, залог);
3. Привлекались ли средства материнского капитала при ее покупке первоначальным собственником (погашение части или полной стоимости квартиры за счет мат. капитала влечет присвоение доли в праве детям);

Законодательно не установлена обязанность на регистрацию указанных сделок у нотариуса, однако, в случае долевой собственности эта процедура может значительно обеспечить правовые основания и доказательственную базу, в случае оспаривания сделки в суде другими заинтересованными лицами.

Необходимый пакет документов

Регистрацию сделок с недвижимостью осуществляют Регистрационная палата или МФЦ. Их подведомственность определяется по территориальному принципу, то есть, обращение примут органы, находящиеся в том же округе, что и квартира.

В зависимости от регистрирующего органа пакет документов может незначительно разниться. Ниже приведет максимально исчерпывающий перечень.

Для переоформления права собственности потребуются:

1. Оригинал и копия паспорта от дарителя и одаряемого;
2. Оригинал и копия ИНН от дарителя и одаряемого;
3. Свидетельство о браке, брачный договор;
4. Согласие других сособственников на отчуждение;
5. Оригинал дарственной;
6. Платежные документы (по уплате госпошлины, подоходного налога);
7. Выписка о количестве зарегистрированных на отчуждаемом объекте;
8. Оценка стоимости недвижимости в виде справки от БТИ;
9. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
10. Разрешение от органов опеки и попечительства;
11. Заявление от сторон договора, выражающее их согласие на переход права собственности (заполняется непосредственно в регистрирующем органе, в присутствии сотрудника).

Перечень документов для оформления договора купли-продажи:

1. Основной документ, удостоверяющий личность (от каждой из сторон договора);
2. Документы, подтверждающие основание приобретения права собственности у продавца (завещание, дарственная, приватизация, мена, купля-продажа);
3. Правоустанавливающие документы на квартиру;
4. Технический и кадастровый паспорт, экспликация;
5. Паспорт собственника и других сособственников (в случае долевого правообладания);
6. Справка из ФНС об отсутствии задолженности по налоговому бремени;
7. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту;
8. Выписка из книги домового учета, отражающая число зарегистрированных лиц на конкретном объекте недвижимости;
9. Справка из ЕГРП о предыдущих собственниках и обременениях;
10. Согласие от лиц, имеющих долю в праве на отчуждаемую недвижимость;
11. Согласие органов социальной защиты (если прописаны или фактически проживают несовершеннолетние);
12. Документ, подтверждающие отсутствие психических расстройств;
13. Кредитный договор (в случае, если покупатель привлекает заемные средства банка).

В случае, если интересы сторон осуществляют представители, то к пакету документов прилагаются их нотариально заверенные доверенности.

Заключение

Рассматриваемые договора имеют свои преимущества для каждой из сторон.

Купля-продажа является более приемлемым вариантом для собственника, так как он получает вознаграждение, а возможные претензии сторон улаживаются до стадии государственной регистрации и подтверждаются актом приема-передачи.

Дарственная – самый выгодный вариант отчуждения между близкими родственниками, ввиду минимального размера издержек. Но, в случае отсутствия доверительных отношений, дальнейшее благополучие дарителя может измениться не в лучшую сторону, так как он безвозмездно теряет всякие права на квартиру, не может претендовать на проживание в ней и имеет слабые аргументы при судебном оспаривании.

• В закладки
• Распечатать
• Задать вопрос
• Подписаться
• Наш канал в Яндекс.Дзен