Согласно статье № 608 ГК РФ, арендодателями могут быть не только сами собственники, но их доверенные лица. То есть, владельцу жилья необязательно самому заниматься его сдачей в аренду. Он может написать нотариальную доверенность на любое третье лицо.
Артемьев Ярослав · 2019-11-11 20:03:43
- Кому выгодно сдавать и снимать комнату
- Кто имеет право сдавать квартиру или комнату
- Как сдавать: ИП или физическое лицо
- С чего начать? Пишем объявление
- Способы сдачи комнаты в аренду
- Подготовка к сдаче
- Комната в неприватизированной квартире
- Комната в приватизированной квартире
- Как сдать комнату самостоятельно
- Требования, предъявляемые к составлению договора аренды комнаты
- Оплата налогов за сдачу комнаты в аренду
- Расторжение договора аренды комнаты в одностороннем порядке
- На что еще нужно обратить внимание
- Дополнительные вопросы
- Заключение
- Комментарии
Сдача жилья внаем – одна из древнейших операций с недвижимостью. И на данный момент нет никаких оснований полагать, что она может потерять свою актуальность. Всегда есть люди, имеющие избыточные «квадратные метры».
А также люди, которые нуждаются в жилье, но не хотят, или не имеют возможности стать собственниками недвижимого имущества.
Наша статья посвящена одному из аспектов аренды жилья – сдаче в наем отдельной комнаты. Мы расскажем, как совершить данную сделку правильно. То есть, не нарушая закон, и одновременно не рискуя стать жертвой нарушения закона со стороны контрагента.
Кому выгодно сдавать и снимать комнату
Вопрос риторический. Выгода взаимна. Владелец квартиры, состоящей из нескольких комнат, может нуждаться только в одной. Остальные же «стоят мертвым грузом», лишь требуя дополнительных усилий на подержание чистоты и затрат на коммунальные услуги.
Ведь они все равно нуждаются, как минимум, в отоплении.
Сдача «ненужных» комнат в аренду позволяет сократить расходы, да еще и получить прибавку к доходу. Кроме того, при удачном стечении обстоятельств, одинокий человек (а именно такие, как правило сдают комнаты) получает «живого человека в доме», который, в случае чего, может оказать необходимую помощь. Например, вызвать врача.
Снимают же комнаты молодые люди, еще не имеющие собственного жилья, но стремящиеся «съехать от родителей», приезжие, еще не решившие, «пускать ли им корни» на новом месте, студенты, командированные. Одним словом, люди, которым надо где-то жить, а комната – более выгодный вариант, чем отдельная квартира.
Так что «съемные» комнаты – вполне востребованный товар на рынке недвижимости. Впрочем, то же самое касается и отдельных квартир.
Кто имеет право сдавать квартиру или комнату
Сдавать что бы то ни было в аренду имеет право, безусловно, лишь тот, кому это «что-то» принадлежит. То есть, собственник данного имущества. Но есть один нюанс.
Согласно статье № 608 ГК РФ, арендодателями могут быть не только сами собственники, но их доверенные лица. То есть, владельцу жилья необязательно самому заниматься его сдачей в аренду. Он может написать нотариальную доверенность на любое третье лицо.
Если же собственник не один, а несколько, то возможны два варианта:
- Личное присутствие всех собственников недвижимости при совершении сделки
- Нотариально заверенные доверенности от каждого из них, на имя того, кто непосредственно занимается сделкой
Бывает так, что собственник у жилого помещения один, а прописаны на ней несколько человек. Например, члены его семьи, которые отказались от долевой собственности, руководствуясь тем или иным мотивом. Если в квартире прописан не только собственник, каждый, зарегистрированный на жилплощади, должен дать согласие на заключение собственником договора аренды на помещение.
Как сдавать: ИП или физическое лицо
Над этим вопросом часто размышляют люди, которые сдают жилье на постоянной основе. По сути – это постоянный источник дохода для них. Так может нужно зарегистрировать статус ИП?
Это совсем необязательно. Любой гражданин вправе получать доход со сдачи внаем своего жилья, платя налог НДФЛ. Другое дело, что регистрация ИП дает возможность выбирать вариант налогообложения.
И налог, который платит индивидуальный предприниматель, может быть меньше, чем 13% НДФЛ.
Однако у ИП свои недостатки:
- Сложность оформления статуса
- Необходимость не только платить взносы в фонд социального страхования и ПФР, но и составлять регулярные отчеты по ним
- Необходимость вести бухгалтерскую отчетность
- Наконец, в случае продажи недвижимости, дающей доход, благодаря аренде, придется сполна заплатить все налоги с продажи. Граждане же освобождаются от налога за продажу своей недвижимости, если она находилась у них в собственности больше трех лет.
Другими словами, отсутствие статуса ИП упрощает сдачу недвижимости в аренду, а также позволяет в любое время продать комнату или квартиру, получив налоговые льготы. Наличие же – уменьшает налоги на стабильно получаемый с аренды доход.
Так что регистрировать ИП или нет, каждый должен решать сам, исходя из собственных выгод и предпочтений.
С чего начать? Пишем объявление
Прежде, чем составлять текст объявления, обдумайте, каких именно жильцов вы хотите видеть «в своих стенах»: студентов, молодую пару (с детьми или без), одиноких работающих людей средних лет? Имеет ли для вас значение их пол, возраст, национальность, образовательный уровень? Допускаете ли вы наличие у жильцов домашних питомцев (от собаки до аквариумных рыбок).
Есть ли у вас особые требования?
Объявление должно быть универсальным. Таким, какое можно расклеить на столбах, разместить в местной газете или газете бесплатных объявлений, на интернет-ресурсе. Поэтому изложите все четко и лаконично, указывая самые важные детали:
- Кому вы готовы сдать жилплощадь (например «Сдам комнату одинокой девушке-студентке» или «Молодой семье без детей и животных»)
- Размер комнаты, количество комнат в квартире, этажность дома, наличие коммунальных услуг (электрическая или газовая плита, централизованное горячее водоснабжение или бойлер и т.д.)
- Наличие или отсутствие мебели
- Расстояние (в минутах ходьбы или метрах) до ближайшей станции метро или другого транспорта
- Цену
- Свои контактные данные и время, удобное для обращения
Перегружать объявление подробностями не стоит. При звонке потенциальный квартиросъемщик сам задаст уточняющие вопросы, а придя на просмотр, увидит все, что его интересует, собственными глазами. Чем лаконичнее и четче объявление, тем больше шансов, что его прочтут и быстро отреагируют не предложение.
Если планируете развесить свое объявление «на столбах» — не забудьте про «хвостики» с номером телефона. А в самом тексте напишите контактный телефон крупно и разборчиво – для тех, кому удобнее будет снять объявление на смартфон.
Способы сдачи комнаты в аренду
Разделения труда еще никто не отменял, так что хозяин комнаты может поступить двумя способами:
- Самостоятельно заняться поиском жильцов
- Поручит это дело специальному агенту или агентству
Современные занятые люди чаще предпочитают действовать через агентов. Причем, как арендодатели, так и жильцы. Участие в деле «официального лица» дает людям ощущение безопасности и законности сделки. И не только ощущение.
Агенты действительно берут на себя все официальные хлопоты, связанные с оформлением документов.
Договор аренды, заключенный агентом примут в любой инстанции, как доказательство того, что гражданин действительно проживает по данному адресу.
Как правило, договор заключается на год. Впоследствии его можно автоматически продлить на тех же или измененных условиях. А затем зарегистрировать в Росреестре.
За помощью в этом вопросе также можно обратиться к риэлтору или в агентство.
Однако за помощь придется платить. С арендаторов агент обычно берет комиссию, равную плате за один месяц, а с арендодателя несколько отдельных платежей:
- За поиск жильцов
- За заключение договора
- За регистрацию сделки в Росреестре
Так что каждый арендодатель, опять же, сам должен решать, что ему выгоднее – заплатить специалисту, либо тратить на все эти операции свое время и силы.
Подготовка к сдаче
«Предпродажная подготовка» при сдаче квартиры не менее важна, чем при ее продаже. Риэлторы уверяют, что грамотная подготовка увеличивает цену аренды в среднем на 30-50%. Не говоря уже о том, что желающих снять ее становится значительно больше.
А значит, у арендодателя расширяется выбор.
Перед сдачей комнаты следует:
- Сделать косметический ремонт или генеральную уборку
- Поставить мебель, бытовую технику, повесить плафоны и занавески.
- Проверить сантехническое оборудование, отремонтировать или заменить его при необходимости
- Убрать из помещения ценные или памятные для хозяина вещи, а также лишние предметы
- Погасить долги по квартплате
- Привести в порядок правоустанавливающие документы на жилье (их обязательно будут проверять, либо агент, либо сами потенциальные жильцы, чтобы убедиться в том, что сделка законна)
Комната в неприватизированной квартире
В принципе, сдача в аренду комнаты в квартире, которую семья занимает на основании договора социального найма, возможна с согласия собственника квартиры. Необходимо подать собственнику (муниципалитету) письменное обращение и приложить к нему согласие всех, кто прописан и проживает в квартире. Но нужно помнить, что муниципалитет вправе, как разрешить, так и отказать вам.
Если же, несмотря на отказ, комната все-таки будет сдана, и это станет известно собственнику, квартиросъемщика могут наказать, вплоть до расторжения договора социального найма. Поскольку любые операции с недвижимостью имеет право производить лишь собственник, либо его доверенное лицо. У нанимателя такого права нет.
Комната в приватизированной квартире
Здесь собственник в своем праве. Если он является единственным владельцев квартиры и прописан в ней один (либо не прописан вообще никто) – ему вообще не требуется ничье разрешение. И согласие тоже.
Если же собственников несколько (что чаще всего случается в результате бесплатной приватизации семьей, давно проживающей на жилой площади), то согласны на аренду должны быть все. Выразить согласие они могут двумя способами:
- Оформить доверенности на одного из членов семьи, который будет фигурировать в договоре об аренде
- Всем вместе принимать участие в заключении договора аренды и вписать свои имена в договор найма. В этом случае в роли наймодателей будут выступать все собственники сразу.
ВНИМАНИЕ! Не забывайте, что, если вы сдаете комнату в квартире, где одновременно живете сами, с семьей, то, по сути, превращаете отдельную квартиру в коммунальную. Поскольку, хотя вы и не сдаете нанимателю напрямую кухню, санузлы, прихожую, вы неизбежно предоставляете ему право пользоваться ими. Ведь жилец вполне законно полагает, что, снимая комнату, одновременно получает полное право приготовить себе ужин, принять душ, постирать белье, воспользоваться туалетом, наконец. Поэтому желательно согласовать порядок пользования совместными помещениями заранее.
Надежда на то, что «по ходу дела все как-нибудь утрясется», может впоследствии привести к серьезным конфликтам и досрочному расторжению договора аренды одной из сторон. Это невыгодно ни арендатору, ни арендодателю.
Как сдать комнату самостоятельно
Все потенциальные арендаторы прекрасно отдают себе отчет, что, обращаясь в агентство, они «теряют» арендную плату за целый месяц. Именно такой размер вознаграждения обычно требуют себе риэлторы. А поскольку съемщики комнат обычно люди небогатые, они предпочли бы избежать этих затрат.
То есть, снять комнату напрямую от хозяина.
Поэтому потенциальному наймодателю совсем нетрудно найти клиента, в свою очередь, минуя агентство. Для упрощения процедуры нужно снабдить объявление фотографией сдаваемого помещения. А затем разместить его на любой электронной площадке – от «Авито» до тематических пабликов в соцсетях.
Или даже на обычной доске объявлений. Кстати, местоположение «аналоговой» доски объявлений может помочь охватить именно ту, «целевую аудиторию», которой вы рассчитываете сдать комнату. Например, если вы ищете студентку/студента – размещать объявления целесообразно вблизи учебных заведений.
При самостоятельной сдаче особенно важно публиковать достоверные данные. Попытки «приукрасить продаваемый товар» приведут только к лишней потере времени на бесплодные осмотры. Важно также корректно описывать инфраструктуру района: наличие рядом магазинов, детских и леченых учреждений, зон отдыха, транспортную систему.
Для крупных городов вопросы транспорта особенно важны.
Когда дело дойдет до личных переговоров, необходимо обсудить:
- Размер и порядок арендной платы
- Срок сдачи
- Наличие или отсутствие так называемого «залога» — обычно это плата вперед за последний месяц проживания
- Правила пользования общими помещениями или особые требования. Например, условие, что квартирант не будет собирать в своей комнате шумных вечеринок.
После того, как стороны все обсудили и пришли к согласию, следует оформить договор. Его образец можно найти в интернете. Скачать пустой бланк не составит труда.
Требования, предъявляемые к составлению договора аренды комнаты
При составлении договора аренды строгую форму соблюдать необязательно. Договор в любом случае будет иметь законную силу, если в нем будут отражены:
- Паспортные данные обеих сторон
- Срок проживания
- Размер арендной платы
- Способ оплаты коммунальных расходов
- Способ передачи платы за аренду
- Права и обязанности каждой из сторон
- Условия, при которых договор может быть расторгнут в одностороннем порядке любой из сторон
- Подписи сторон и дата заключения
Деньги за аренду квартирант может платить любым удобным для арендодателя способом: наличными, либо перечислением на карточку или банковский счет. При безналичном расчете сведения о поступлениях средств сохраняются в банке (хотя хранить чеки все-таки будет не лишним).
Если происходит оплата наличными, следует предусмотреть систему взаимных расписок. Это исключит возникновение, как случайных недоразумений, так и злонамеренных материальных претензий в будущем.
Договор оформляется в трех экземплярах. По одному для каждой из сторон и еще одни – для регистрации в Росреестре.
Договор можно написать от руки или набрать на компьютере. Нотариального заверения он не требует.
Оплата налогов за сдачу комнаты в аренду
Если договор аренды оформлен официально и зарегистрирован в Росреестре, арендодатель обязан заплатить налог за полученный от сдачи жилья доход — НДФЛ. Он составляет 13% (столько же вычитается с каждой официальной зарплаты). Но в отличие от наемного работника, который платит НДФЛ ежемесячно и автоматически, владелец арендуемой недвижимости обязан оплатить налог однократно – за весь год сразу.
Необходимо до 30 апреля того года, что следует за отчетным, заполнить и сдать в ФНС декларацию 3-НДФЛ. И оплатить рассчитанную по ней сумму не позднее 15 июля того же года. За не поданную вовремя декларацию или задержку оплаты ФНС оштрафует налогоплательщика.
Доказательством размера полученного дохода, считается копия арендного договора и выписка с расчетного счета. Если оплата производилась наличными – расписки.
Заполнить декларацию нетрудно. В ней указываются полученный доход, понесенные расходы и собственно сумма налога. Если комната сдавалась не полный год, а лишь несколько месяцев, в графе, куда вносится сумма арендной платы проставляется ноль.
Расторжение договора аренды комнаты в одностороннем порядке
Во избежание недоразумений, взаимных претензий или даже судебных разбирательств, стороны договора аренды должны уделить особе внимание разделу, касающемуся досрочного расторжения договора.
В принципе, необходимость расторгнуть договор раньше срок может возникнуть, как у жильца, так и у наймодателя. Понятно, что сторона, которая была заинтересована в соблюдении условий договора до конца срока, будет чувствовать себя обиженной, и может начать неконструктивно протестовать.
Чтобы этого не произошло, следует заранее прописать, например, возможность расторжения договора по инициативе квартиранта, если ему понадобилось переехать на новое место жительства (например, за какой срок наймодатель должен быть предупрежден, и как будет происходить окончательный расчет).
Сам же наймодатель может испытать настоятельную потребность «прогнать» жильца, если проживание с ним под одной крышей стало невыносимым. Причинами досрочного расторжения договора с его стороны могут стать:
- Задержка арендной платы
- Отказ оплачивать коммунальные услуги
- Аморальное поведение квартиранта
- Нанесение ущерба имуществу арендодателя (в этом случае необходимо прописать и условия его возмещения)
Все возможные жизненные ситуации, конечно, предусмотреть нереально. Но самые распространенные причины досрочного разрыва деловых отношений стоит учесть при подписании договора аренды.
На что еще нужно обратить внимание
Подытоживая все вышесказанное, мы хотим дать нашим читателям несколько полезных практических советов:
- Перед тем, как принять решение о сдаче комнаты, хорошенько все взвесьте и обдумайте
- Заключайте договоры с жильцами только при наличии у них паспорта. Желательно дополнительно попросить дополнительное удостоверение личности, если оно есть (водительские права, студенческий билет)
- Когда сдаете комнату в первый раз – лучше сделать это с помощью агента. Один раз внимательно понаблюдав за процедурой, в дальнейшем вы сможете успешно сделать все сами. Заодно составленный специалистом договор в будущем послужит вам образцом.
- Не забывайте о залоге. Если все пойдет по плану – он станет платой за последний месяц. Если возникнут сложности вы, по крайней мере, уменьшите свои материальные потери.
- Подавайте налоговые декларации и платите налоги вовремя
Дополнительные вопросы
Как сдать комнату в коммунальной квартире, если соседи против?
Честный ответ на этот вопрос звучит: «Никак». Хотя на практике сдача комнат в коммунальных квартирах – чрезвычайно распространенное явление. Поскольку они являются, как правило «дополнительной недвижимостью» — достаются от родственников по наследству.
В перспективе их планируют продать, или поселить туда детей, когда те окончат школу и захотят жить отдельно, но пока эти комнаты висят «мертвым грузом», являясь при этом потенциальным источником дополнительного дохода.
Если комната приватизирована (о сдаче неприватизированных комнат мы даже говорить не будем, нелегко сдать даже комнату в отдельной неприватизированной квартире), согласие соседей на въезд нового жильца-арендатора не требуется. По закону.
А по жизни – недовольные соседи могут не только моментально «выжить» жильца из коммунальной квартиры, но и устроить «веселую жизнь» самому арендодателю.
Жильцу могут постоянно предъявлять вздорные претензии («слишком громко топаешь», «долго сидишь в туалете», «от твоей сковородки воняет весь дом», «твой телевизор не дает мне спать»), закрывать дверь на цепочку после полуночи, вызывать полицию по надуманному поводу.
В таких условиях не согласится жить ни один человек, тем более тот, который чувствует себя в чужой квартире «на птичьих правах». На арендодателя также могут писать кляузы во всевозможные инстанции. Пока разберутся в их необоснованности – нервы уже будут безнадежно испорчены.
Поэтому единственный способ сдать комнату в «коммуналке» (особенно, если вы сами в этой квартире не живете) – договориться с соседями добром. Например, заранее познакомить будущего арендатора с соседями, чтобы они убедились в том, что неприятностей от нового жильца не будет.
Можно даже «схитрить», предложив, например, на выбор, студента-иностранца, который к тому же овладевает игрой на скрипке (вымышленный персонаж) и одинокую девушку-служащую без вредных привычек (реальный кандидат). Выбор соседей очевиден.
Но оба варианта возможны, только, если жильцы коммунальной квартиры не хотят нового соседа из опасений, что тот окажется «асоциальным типом». Если же им просто нравится, что в квартире «меньше народа – больше кислорода», личные качества арендатора соседей не волнуют. Им просто надо, чтобы в комнате не жил никто.
Таких можно попытаться «подкупить» — например, предложить покрыть часть расходов на так называемый «общий ремонт». Как правило, это одна из самых «больных тем» в коммуналках. Никто не хочет из своего кармана оплачивать ремонт мест общего пользования.
Перспектива разделить траты на большее число участников может показаться соседям соблазнительной.
Одним словом – пытаться сдать комнату в коммуналке, если соседи против, совершенно бессмысленно. Жильцы просто не будут «держаться» больше месяца, и вы получите больше хлопот, чем дохода от сдачи недвижимости. Нужно постараться, чтобы они были «за».
Как сдать комнату в общежитии?
Подобные объявления встречаются, но это незаконно и ненадежно. Правом проживания в общежитии на законных основаниях пользуются только те, кто вступил в трудовые или иные договорные отношения с владельцем здания.
Арендатор же, въехавший, допустим в комнату жильца, который сам пока перебрался к родственникам, может быть выселен в любой момент. Никаких прав договор аренды ему не дает.
Исключение составляют лишь те редкие случаи, когда бывшее ведомственное общежитие поступает в распоряжение муниципалитета, и его жильцы получают право приватизировать свои комнаты на общих основаниях. Тогда действуют те же правила, что и при сдаче прочих комнат, находящихся в собственности граждан.
Как сдать комнату в квартире с долевой собственностью?
При долевой собственности собственник каждой доли владеет не конкретными «квадратными метрами», а лишь набором определенных прав. Например, получить указанную долю средств при продаже квартиры или использовать ее совместно с другими собственниками, согласно достигнутым между ними договоренностям. Если владельцы долей договориться не могут, они вправе обратиться в суд, согласно статье № 247 (п.1) ГК РФ.
Чтобы сдать комнату в квартире, у которой насколько собственников, одни должны договориться между собой. Если же один «дольщик» сдаст условно говоря «свою» комнату в аренду самовольно, остальные вправе оспорить его действия в суде. Согласно судебной практике, в таких случаях чаще всего суд признает договор аренды недействительным, и выселяет арендатора
Если же собственники договорились между собой, они либо все вместе выступают в роли арендодателей, либо пишут доверенность на одного из них.
Заключение
Итак, подведем итоги:
- Сдать в аренду принадлежащую ему комнату может любой гражданин. При этом неважно, является комната самостоятельным объектом недвижимости, либо частью квартиры, находящейся у гражданина в собственности
- Гражданин вправе также написать доверенность на любое физическое или юридическое лицо, позволяющую тому заключать арендные договоры от его имени
- Если недвижимость находится в совместной собственности граждан, собственники перед сдачей должны договориться между собой. Если же один подписывает договор только по собственной инициативе – остальные вправе оспорить его действия в суде и отменить сделку.
- Сдать комнату можно самостоятельно или с помощью риэлторов
- К составлению договора следует подходить ответсвенно
- Легальной сделка сдачи комнаты становится благодаря регистрации договора в Росреестре и уплате налога
- Нелегальные сделки и неуплата налога наказываются административными штрафами, согласно ГК РФ
Если у вас остались вопросы, касающиеся сдачи личной недвижимости в аренду и других аспектов жилищного права, вы можете в любое время суток получить на них ответы на юридическом портале Prav.io.
Что делать, если жильцы наносят ущерб квартире
Квартиросъемщики нередко нарушают правила аренды — неаккуратно относятся к имуществу и общедомовому пространству, портят ремонт и не поддерживают порядок, вносят изменения в интерьер без согласования, не сообщают о проблемах и поломках.
Разбираемся, как заранее подготовиться к такой ситуации и что делать, если ущерб недвижимости уже нанесен.
Подготовьтесь заранее
Сдавайте квартиру по договору. Не стоит относиться к составлению документов формально, подписывать шаблонный договор из интернета, пренебрегать заполнением акта приема-передачи квартиры — к нему можно приложить фотографии состояния жилья, интерьера, мебели и техники перед сдачей.
Пропишите все важные для вас условия сразу. Например, вы можете указать, что о форс-мажорных ситуациях — затоплении, выходе из строя сантехники и батарей — арендатели должны информировать незамедлительно, о поломках бытовой техники — в течение недели. Также в нем можно зафиксировать, что курить в квартире нельзя, а появление домашних животных — обговаривается.
Важно разобраться и прописать в договоре порядок оплаты ремонта. Понятно, что, разбив стеклянный стол, новый покупает тот, кто его разбил. Сложнее с сантехникой и её износом, неисправностями подвижных элементов мебели, поломками техники.
Пропишите и обсудите эти моменты заранее.
В договоре также важно отразить размер залоговой суммы и порядок возмещения ущерба, компенсации, санкции, досрочное расторжение.
Если в квартире находятся ценные для вас вещи — старинный комод, уникальный ковер или фарфоровый сервиз, лучше вывезти их из квартиры до сдачи в аренду. Во-первых, жильцы вряд ли оценят наличие таких вещей. Во-вторых, если вещь вам дорога, вы будете уверены в их сохранности.
Старайтесь также обсуждать бытовые вопросы в переписке, а не по телефону. Письменные доказательства, документы и фотографии помогут, если придется обращаться в суд.
Арендатор нанес ущерб и готов к переговорам
Самая простая ситуация, если арендатор рассказал о проблеме и готов её решать. Здесь для вас важно объективно оценить финансовые затраты, согласовать их с квартиросъемщиком и привлечь специалистов для проведения ремонта.
Если вы заинтересованы в сохранении хороших отношений с арендатором, а ситуация не кажется критичной, постарайтесь быть дипломатичным, обойтись без негативных эмоций, получить возмещение ущерба и решить проблему.
О проблеме сообщают соседи
Будет здорово, если вы знакомы с соседями и обменялись телефонами. Так, когда вы сдадите квартиру, соседи смогут сообщить вам о внезапных проблемах, пожаловаться на шумное поведение или неакуратное отношение к общедомовому пространству.
Первая ситуация — соседи жалуются вам на жильцов: шум, запахи или сигаретный дым, мусор в подъезде
Сохраняйте спокойствие. Да, это неприятная претензия, но разбираться с ней надо последовательно, выслушав обе стороны. Поговорите с соседями и обязательно извинитесь за причененные неудобства.
Далее — спокойно обсудите ситуацию с арендатором.
Расскажите о претензии соседей, попросите не доставлять неудобства окружающим и вежливо сообщите, что будете вынуждены пересмотреть условия аренды или расторгнуть договор, если жалобы повторятся.
Вторая ситуация — соседям нанесли ущерб: затопили, сломали общую дверь, разбили или повредили что-то в подъезде
Порча соседского или общедомового имущества потребует возмещения ущерба. Если разбирательство дойдет до суда, чаще всего такие иски о взыскании убытков предъявляются к собственнику квартиры.
Чтобы не портить отношения с соседями, вы можете возместить им убытки в соответствии с подтверждающими документами или произвести ремонт. Далее — разбираться с арендатором.
Например, если затопление произошло по вине арендатора — он забыл закрыть кран или не сообщил вам о том, что стиральная машина течет, то вы вправе требовать с него возмещения ущерба, в том числе через суд.
Если же причина аварии в негодности трубы, внутренней неисправности сантехники и её естественном износе, то ответственность за случившееся несет собственник квартиры.
Экспертное заключение о причинах аварии дает аварийная служба, которая ликвидирует чрезвычайную ситуацию. Поэтому, если вы понимаете, что не успеваете приехать в квартиру в момент аварии, попросите арендатора и соседей на месте получить экспертное заключение.
Квартиросъемщик игнорирует условия договора
Самые частые случаи — арендатор заводит домашнее животное, не соблюдает порядок, курит в квартире. Также состав жильцов может не совпадать с указанным в договоре. Например, вы сдали квартиру одному человеку, а он разделил аренду, пересдав часть квартиры, или стал жить с друзьями.
Чтобы зафиксировать факты нарушения договора, вы можете сфотографировать и записать на видео нарушения, а также пригласить участкового.
Далее вы можете договориться с жильцами о расторжении договора, повышении арендной платы, выплате компенсации, либо обратиться в суд.
Если вы опасаетесь такой ситуации, то компенсации и санкции следует прописать в договоре. Расторгнуть договор вы сможете в судебном порядке, а вот для получения компенсации скорее всего потребуется указать её в договоре.
Арендатор сменил замки
Бывает, что квартиросъемщик не может оплатить аренду квартиры, не хочет впускать в нее собственника и меняет замки входной двери. Такое действие нарушает права собственника.
Чтобы решить эту проблему, потребуется паспорт и свидетельство о собственности. Далее — владельцу квартиры следует обратиться в МЧС, сотрудники которого помогут обеспечить доступ в помещение. Лучше, чтобы при вскрытии двери присутствовал участковый.
В квартире что-то отсутствует или поломано
Арендатор мог выкинуть мебель, сломать бытовую технику, повредить стены или пол и не сообщить об этом. Чтобы зафиксировать ущерб, нужно вернуться к акту приема-передачи квартиры, в котором описано, что и в каком состоянии должно находиться.
Чтобы сэкономить время и нервы, лучше попробовать договориться о возмещении ущерба — денежной компенсации. Если переговоры не увенчались успехом, собственник может обратиться в суд.
При обращении в суд будет хорошо, если у собственника есть фотографии интерьера, мебели, а также при поломках техники — заключения экспертов о причинах поломок. Обязательно иметь — договор и акт приема-передачи квартиры.
Жильцы провели ремонт или перепланировку
Из-за высокой стоимости работ это не самая распространенная история. Но важно помнить, что арендатор без письменного согласия собственника не может проводить капитальный ремонт или перепланировку.
Если такое все же произошло, за самовольную перепланировку жилого помещения предусмотрена административная ответственность. Арендатор обязан привести квартиру в исходное состояние.
Если же он откажется сделать это добровольно, сообственник может обратиться в суд, чтобы потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Как и в предыдущих случаях, здесь важно, чтобы исходное состояние квартиры было зафиксировано на фото и подтверждено актом приема-передачи квартиры.
Как правильно сдать квартиру: пошаговая инструкция
Сдать квартиру в аренду — надежный способ увеличить доход с помощью заработка на недвижимости. Где найти жильцов, как подготовить жилплощадь и соблюсти юридические формальности, чтобы сдать квартиру быстро и выгодно?
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно. В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Что нужно сделать до сдачи квартиры внаем?
Еще до поиска новых жильцов нужно решить, каким из трех способов вы будете оплачивать налоги:
- подача декларации НДФЛ;
- покупка патента;
- оплатить налог на профессиональный доход.
Подробнее об этих способах оплаты налогов можно узнать в материале «Как платить налог со сдачи квартиры?».
Как подготовить квартиру к сдаче?
В первую очередь оцените внешний вид квартиры. При необходимости желательно провести косметический ремонт: побелить потолки, покрасить стены или переклеить обои, починить проводку и сантехническое оборудование, заменить перегоревшие лампочки. Перед визитом потенциальных жильцов сделайте генеральную уборку.
Можно сделать это самостоятельно или прибегнуть к услугам клининговой службы.
Состояние передаваемой квартиры напрямую влияет на арендную плату и сокращает время поиска жильца.
Сдавать квартиру с мебелью или без?
Оба варианта возможны, однако на практике сдать квартиру без мебели будет сложнее и займет больше времени. Мало кто перевозит мебель с квартиры на квартиру, особенно если речь идет о приезжих из других городов или о людях, которые живут исключительно в арендном жилье. Поэтому желательно приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван в спальню или гостиную, стиральную машину, стол, стулья или табуретки, полноценный кухонный гарнитур и холодильник — на кухню.
Нужен ли мне риелтор?
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.
Как найти жильцов для квартиры самостоятельно?
Для этого можно разместить объявление на профильных сайтах (например, Яндекс.Недвижимость, Авито или ЦИАН). Обязательно укажите, что сдаете жилье без посредников, — многие охотнее снимают квартиру у собственника напрямую.
Прежде чем заключать договор, постарайтесь узнать о будущих жильцах побольше. Попросите квартиросъемщика предоставить вам копию паспорта, узнайте его место работы и убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе.
Как определить ежемесячный платеж за сдачу квартиры?
Изучите профильные сайты по аренде недвижимости. Обратите внимание на то, сколько в среднем стоят квартиры одинаковой площади в вашем районе, какой в них ремонт и какой набор мебели и бытовой техники.
На арендную ставку в первую очередь влияют расположение квартиры и транспортная доступность (чем ближе к метро или центру города — тем дороже). Другие значимые факторы — площадь, качество ремонта, тип дома (квартиры в старых панельных домах — самые дешевые), инфраструктура района и вид из окна. Если окна квартиры выходят на парк, пруд, кремль или другие приятные глазу объекты — смело прибавляйте 10–15% к стоимости аренды. А вот за вид на парковку или на стройку цену придется немного снизить.
В арендную плату могут быть включены коммунальные и иные платежи — необходимо определиться с этим заранее и отдельно указать в договоре.
Помните, часто цена — решающий фактор в скорости сдачи квартиры. Если арендаторов нужно найти как можно быстрее, попробуйте снизить цену.
Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду/внаем?
Для сдачи квартиры потребуются:
- паспорта арендодателя и арендатора (наймодателя и нанимателя);
- свидетельство о регистрации права собственности (если квартира приватизирована) или выписка из ЕГРН или договор, который подтверждает право на ее собственность, например, договор или договор дарения.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего.
Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Срок договора найма и порядок его продления
По закону максимальный срок договора найма — 5 лет. Но удобнее сдавать квартиру в краткосрочную аренду (до 1 года) с возможностью продлевать договор каждый год. В этом случае не потребуется его государственная регистрация.
Договор найма, который заключается дольше, чем на 1 год, нужно регистрировать в Росреестре в течение месяца с момента подписания. Иначе есть риск быть оштрафованным на сумму от 1,5 тысячи до 5 тысяч рублей.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок).
Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Как сдать ипотечную квартиру?
Если вы хотите сдать внаем квартиру, находящуюся в ипотеке, для оформления договора вам потребуется письменное разрешение банка. Также может потребоваться согласие страховой компании, участвовавшей в сделке.
Если провести сделку без участия кредитора и страховой компании, возможны разные последствия — вплоть до досрочного расторжения кредитного договора и потери квартиры.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб.
Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Как передавать квартиру жильцам?
Помимо договора с нанимателем следует подписать акт приема-передачи квартиры. С даты подписи этого акта новые жильцы отвечают за состояние квартиры и платят за нее. Необходимо полностью и точно описать квартиру, указав ее данные из договора и перечислив все обнаруженные недостатки и состояние мебели и техники.
Помните, что наниматель не несет ответственности, если состояние имущества ухудшится в результате износа, а также по вине соседей или коммунальных служб.
Ключи нанимателю лучше передавать лично (не забудьте вписать в акт их количество). Заодно в день заезда стоит вместе записать показания счетчиков — так будет легче разобраться, если возникнет задолженность по платежам.
Напомните жильцам, что они должны зарегистрироваться по месту жительства в течение 7 дней с даты подписания акта . Зарегистрироваться можно в паспортном столе по месту жительства или через МФЦ.
Что нужно обязательно указать в договоре найма?
В договоре обязательно нужно указать адрес и основные характеристики квартиры (этаж, общая площадь). Также не забудьте отметить реквизиты документа на основании которого квартира вам принадлежит.
Имеет смысл отдельно прописать данные граждан, которые будут совместно проживать с квартиросъемщиком. Это позволит минимизировать риски, чтобы наниматель не превратил квартиру в нелегальное общежитие.
Внесите пункты о размере и периодичности оплаты квартиры (например, раз в месяц или раз в квартал), а также о способах оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, электричество или телефон).
Важнейшей частью договора является порядок одностороннего распоряжения договора. Если не внести этот пункт заранее, расторгнуть договор можно будет только через отдельное соглашение или через суд.
Наконец, отдельно стоит указать реквизиты сторон (фамилии, имена и отчества подписантов, их паспортные данные и адреса прописки).
Обращаем внимание, что это рекомендуемый образец. Итоговая форма договора может отличаться от представленной.
8 прав, которые теряет собственник при сдаче квартиры в аренду
Если вы собираетесь сдать квартиру, имейте в виду, что некоторые права на нее перейдут к новым жильцам. В частности, за вами останется право распоряжаться собственным жильем, а вот права владения и пользования вы передадите арендаторам. Это значит, что вы уже не сможете заходить туда, когда пожелаете, и не только.
Итак, рассказываем, чего нельзя делать владельцу квартиры, которая сдается в аренду.
- Приходить без предупреждения
- Трогать вещи жильцов
- Выселять квартирантов
- Хранить в квартире вещи
- Подселять родственников
- Пользоваться закрытой комнатой
- Запрещать проживание детей
- Заставлять арендаторов делать ремонт
- Может ли собственник продать квартиру, которую сдал?
Приходить без предупреждения
Как уже говорилось выше, сдав жилье в аренду, вы не сможете прийти туда в любой момент — частота посещений прописывается в договоре найма. Чаще всего визиты к квартирантам ограничиваются одним разом в месяц, и о времени придется договариваться заранее. В противном случае — особенно, когда арендаторов нет дома, — заходить в квартиру нельзя.
За это собственника могут наказать штрафом до 40 тысяч рублей, испытательными работами сроком до 1 года или арестом на срок до 3 месяцев — за нарушение неприкосновенности жилища. Другой, более лояльный вариант — наниматели могут расторгнуть договор в одностороннем порядке и получить неустойку.
Но существует и обратная сторона медали: квартирант обязан содержать квартиру в надлежащем состоянии, поэтому во время визита владелец может проверить, в каком состоянии находится его недвижимость. Так, в квартире могут быть грязные полы и разбросанные вещи, но если речь идет об ободранных обоях или плесени на плитке — квартирантам придется отвечать по закону, то есть возместить ущерб. И в таком случае расторгнуть договор может уже сам собственник.
Трогать вещи жильцов
Некоторые собственники думают, что они могут прийти и переставить мебель или переложить вещи квартирантов так, как они считают нужным. На самом деле делать этого категорически нельзя, даже во время заранее согласованного визита. А вот жильцы, напротив, могут устраивать перестановку мебели или, скажем, вытащить хозяйские книги из книжного шкафа — главное, ничего не повредить и вернуть все на свои места перед выездом.
Выселять квартирантов
Собственник не может выселить из квартиры жильцов, которые не нарушили ни одного из пунктов договора, по крайней мере, до тех пор, пока не истек срок его действия, — это чревато судебными разбирательствами. Однако в договорах часто прописывают, что владелец или наниматель может прекратить действие договора просто так, но с условием, что он предупредит вторую сторону о своем намерении — например, за месяц или за пару недель.
Кроме того, собственник имеет право выселить квартирантов, если они портят жилье, не платят за него более 2 месяцев или используют его не по назначению — к примеру, сдают третьим лицам или мешают соседям. Вот только любое из этих нарушений придется доказывать в суде.
Хранить в квартире вещи
Нет, в принципе, собственник может оставить или даже принести в квартиру на хранение личные вещи, но исключительно с согласия арендаторов. По закону же до конца действия договора жилье должно оставаться в том же виде, в каком собственник передал ее нанимателю и который был описан в акте приема передачи. Все остальные вещи и технику, которые владелец купил с согласия новых жильцов, должны быть оформлены отдельным документом.
Подселять родственников
Как только собственник сдал свою квартиру в аренду, она перестает быть его жильем, а следовательно, временно жить там самому или подселять своих родственников он не имеет никакого права.
Пользоваться закрытой комнатой
В съемной квартире может быть комната, закрытая на ключ, куда воспрещен вход нанимателям. Вот только и сам собственник воспользоваться ей не сможет. По закону, если владелец сдает в аренду квартиру, а не комнату, то всю целиком, вместе с балконом, кладовкой и закрытыми комнатами.
Поэтому войти в такую комнату, не нарушив права нанимателя на неприкосновенность жилища, не получится, и каждый визит придется обговаривать заранее.
Запрещать проживание детей
Формально, если договор найма уже заключен, наниматель имеет право заселить в квартиру своих несовершеннолетних детей — даже если хозяин не согласен. Но только в одном случае — если в договоре не прописано иное. То есть если в документах написано, что жить в квартире будут только гражданин N и его супруга, значит, так и должно быть.
То же самое касается и животных: если в договоре значится, что они не должны проживать в квартире, значит, не должны, а если нет — то их можно брать с собой. Только имейте в виду: ответственность за ущерб, который животное нанесло жилищу, в любом случае несет его (животного) владелец.
Заставлять арендаторов делать ремонт
Согласно законодательству, наниматель должен осуществлять текущий ремонт — например, заделать образовавшуюся в стене дырку или починить засорившийся унитаз. А вот капитальный ремонт квартиры остается на собственнике.
Читайте также
Может ли собственник продать квартиру, которую сдал?
Вы удивитесь, но собственник квартиры имеет право продать или заложить ее, даже если он сам сдал ее нанимателям. Но, конечно, он должен будет предупредить покупателя о том, что она сдается, так как это считается обременением. И в таком случае все обязанности по договору найма перейдут к новому владельцу.
Ранее ИА «В городе N» рассказывало о пяти способах увеличить стоимость квартиры перед продажей или поиском арендаторов.
По материалам realty.yandex.ru.